Друзья, привет!
Хочу объяснить, почему я порекомендовал поднять цены на апартаменты в комплексе SkySoul (самые разрекламированные апартаменты в Крыму) .
Шучу. В Скайсоул цены настолько перегреты, что застройщик сейчас загнал себя в угол. По таким ценам продавать дальше невозможно. А если он начнёт отступать, то инвесторы больше никогда не поверят в обещания компании и придётся делать ребрендинг, как делали многие застройщики после историй с обманутыми дольщиками до 2020-го года.
Но сейчас мы не об этом. Поднять цены я порекомендовал на апарт-отель Одиссей Резиденс в Евпатории.
Почему? Да потому что провёл анализ всего того, что есть вокруг, сопоставил и понял, что объект недооценён.
Кстати, я - Борис Малютин, руководитель сети каналов M2tv.pro.
По образованию я - математик. Мне очень сложно поверить в какие-то числа, если у них нет логического обоснования. Цена - это число.
В Одиссее я посчитал потенциальную доходность от аренды и пришёл к удивительным выводам. Даже сейчас при высоких ставках этот проект перекрывает потенциальным доходом ипотечные платежи.
Хотите проверить? Пожалуйста - пришлите мне запрос на bm@m2tv.pro, в ответ получите таблицы с детальным разбором доходности с учётом инфляции и прочего.
Сразу оговорюсь, что этот материал не является инвестиционной рекомендацией.
Ниже приведу готовые расчёты и короткие обоснования. Берём апартамент типа студия. Хотя я бы назвал его по гостиничной классификации номер класса "Джуниор". Площадь - 36 метров. Для такого класса - это правильная площадь.
Замечу, что мы говорим о клубном апарт-отеле с малым количеством номеров, а не о гостинице в 20 и выше этажей . В этом ещё одна фишка, но сейчас я хочу удивить вас ценой - 235 тысяч за квадратный метр.
Вы мне скажете: “Да, нафига мне твоя цена за квадрат?!” Она нужна только для сравнения с аналогами. Ведь мы говорим про инвестиции. В инвестициях важны не качественные характеристики, а цифры и потенциал.
Цена за квадрат здесь не только в два раза ниже Ялты, где даже в Комфорт-классе цены начинаются от двухсот пятидесяти, но она недалеко ушла от цен рядом строящегося Мойнако Ривьера.
Если верить Дом.рф и своим глазам, то Мойнако - строится из блоков.
То есть это даже не "монолит-кирпич". Сами дома на 15 этажей. Если не считать немного оригинальный внешний вид, который не ясно чем обоснован, кроме желания выделиться на фоне аналогичного комплекса ”Море”, то это обычный человейник.
Цветовые решения фасадов подсмотрены у Пиков - как говорится, дёшево и сердито, а оригинальные крыши со скатами - у "Русской Европы" из Калининграда. Больше ничего особенного у Мойнако я не нашёл. Кроме дворов-колодцев, где в не сезон солнце будет только у жителей верхних этажей.
И вот мы на красивой картинке имеем цену аж в 230 тысяч (!!!) за квадратный метр без ремонта вообще.
Но вернёмся к инвестиционным расчётам.
Номер класса "Джуниор" в апарт-отеле Одиссей Резиденс можно купить сейчас всего за 10 миллионов двести восемьдесят тысяч. И это с дизайнерским ремонтом.
Дальше быстро считаем. При ставке ипотеки 21%, первоначальном взносе 30% и сроке 30 лет получаем платёж в 126 тысяч рублей в месяц.
Заносим всё в таблицу.
Последнюю сумму запоминаем - чуть больше полутора миллионов в год.
Для квартиры - это, конечно, многовато, хотя, если сравнить с Москвой, Сочи, Геленджиком или с Ялтой, то это совсем не их уровень. А мы-то вообще говорим об элитном классе и об инвестиционном бизнесе.
И теперь давайте посчитаем, сколько будем получать от сдачи в аренду.
К сожалению, на Авито полных аналогов найти я не смог, но я нашёл объекты бизнес-класса, которые чем-то лучше, а чем-то явно хуже. Ну, например, есть действующий апартаментный комплекс прямо на берегу моря. В этом его плюс хотя не всем нравится в сезон постоянный шум пляжа. Зато у этого комплекса нет бассейна и всех тех функций, что отличают бизнес-класс от элитного и будут у управляющей компании в Одиссей Резиденс.
Итак, цена в высокий сезон здесь заявлена на уровне 10 т.р.
И это сдаёт частник, то есть никакого сервиса в эту цену не входит. Для взыскательного гостя - это, конечно, минус. Мы не будем сильно заряжать, как говорят таксисты, поэтому поставим абсолютно обоснованную цену на наш Джуниор - 13 тысяч в высокий сезон.
По аналогии оценим, что в средний, а это июнь и сентябрь - 10 т.р., а в межсезонье будем сдавать помесячно за 60 тысяч рублей.
Такую стратегию я рекомендую именно для этого отеля и именно в этот период развития локации. Со временем, возможно, в не сезон посуточная аренда будет более востребована, так как рядом будет большой престижный центр с грязелечебницей.
Цену в 13 и 10 тысяч я буру на сезон 24-го года. Но учитывая инфляцию, которая даже по официальным ставкам около 20%, то на сезон 26-го года можно смело к цене прибавить 30%. Хотя главный аналитик Циана Алексей Попов только на текущую осень прогнозирует рост в аренде, правда, в Москве на 25%.
С загрузкой в средний сезон на 75% у нас получается общий объём выручки более двух миллионов.
Вычтем отсюда комиссию управляющей компании на посуточную и помесячную аренду, а также налог самозанятого и получим доход 1 миллион 605 тысяч рублей.
Сравним это с затратами на ипотеку, которые мы запомнили чуть ранее - 1,5 миллиона в год и, вуаля, простое сравнение показывает, что ещё хватит денег на непредвиденные расходы - в остатке 98 тысяч.
И это без учёта перспектив. Если закончится СВО, то цены здесь вырастут в 2 раза сразу, но мы на это рассчитывать не будем, как другие.
Возьмём только те факторы, которые будут влиять независимо от политической обстановки.
Первый - это развитие локации. Жить здесь будет престижней, чем в центре Евпатории, так как будет огромная прогулочная зона с парком вокруг озера Мойнаки.
Самая простая аналогия, как ни странно - Южное Бутово. Этот район так круто обустроил Собянин, сделал, кстати, такую же прогулочную зону вокруг большого пруда, и цены на аренду здесь выросли даже выше, чем внутри МКАД. А это на 10 км дальше от центра.
Второй фактор - конкуренция. Даже в кризис на плаву остаются две категории - самое дешёвое и самое дорогое. Одиссей Резиденс - комплекс клубный, а значит с ограниченным предложением. И нет конкурентов в локации. Даже огромный Ривьера Резорт который планируется к сдаче в 2028-м году, нельзя сравнивать.
Ривьера - это огромный отель со своими недостатками и суетой. А самое главное - с конкуренцией, как внешней, так и внутренней.
В этом же районе уже строится, как минимум, два объекта похожего класса. "Новая Керкинитида" и "Алба Дель Мар" ("Alba Del Mar"). Они, безусловно, имеют свои отличия, но в любом раскладе - это не клубные дома. Там 8 и более этажей, а в Одиссей Резиденс - три, четвёртый - только для пентхауса.
Внутренняя же конкуренция - это беда всех апарт-отелей Крыма. Разница в цене от управляющей компании достигает 4-5 раз. Например, номер в известном комплексе "АкваДеЛюкс" в Севастополе в сезон доходит до 25 тысяч в сутки, а если брать у частника на Авито, то можно найти за 6. Вот по этой причине, если не все 100% управляются компанией и много лотов, реальная доходность сильно снижается от прогнозируемой.
Третий фактор - ставка ЦБ. Напомню, мы считали при расчёте ипотеки в 21%. Если мы возьмём хотя бы 14%. А именно такой уровень делает нашу экономику более-менее активной. То мы получим чистого дохода более 600 т.р. в год.
Итак, аренда будет востребована и цена будет расти хотя бы в пределах инфляции, а ипотечный платёж - нет. Теперь нам осталось посчитать доходность на вложенный капитал.
Считаем, что нам нужны деньги на первый взнос и ещё на полтора года оплаты ипотечных платежей до момента запуска отеля летом 26-го года, то есть на 18 месяцев.
Общая сумма получается - 5 миллионов 359 т.р.
Принимаем, что к лету 26-го года ипотека снизится до ожидаемых 14%. И легко вычисляем, что доходность 12% годовых.
И это без учёта роста цен на саму недвижимость, то есть капитализацию.
Очевидно, что в хотя бы пределах инфляции цена здесь будет расти из-за дефицита подобных объектов. А это, как минимум, 20% в год.
Такого же нельзя с уверенностью сказать о недвижимости класса Эконом и даже Комфорт. Мало того, что такие объекты в не сезон не будут востребованы от слова “вообще”. Это ведь не центр города, сюда едет большинство не богатых людей только за морем. А ещё такие объекты конкурируют не только между собой, но и с текущей вторичкой, которая сдаётся частными лицами и мини-отелями.
Единственное, что привлекает в недорогих объектах - это цена входа. Но она не такая уж и низкая, если учитывать, что каждый год ваш объект не будет окупаться.
Доход от посуточной аренды в этой локации в год, по текущим ценам, не превысит триста тысяч, а на ипотеку придётся отчислять более миллиона.
И уже через два года суммарный объем инвестиций составит всё те же 5 миллионов, что и в Одиссей Резиденс.
Давайте, к примеру, возьмём аналогичную квартиру из Ривьеры.
со сроком сдачи на полгода позже - I квартал 2026 года.
Получаем почти те же ипотечные платежи.
Но доход - менее 300 тысяч, вместо 1,5 миллионов. То есть вам придётся доплачивать по 100 тысяч в месяц.
Единственное, где Ривьера побеждает - это в семейной ипотеке. Поскольку здесь квартиры, то семейка применима, а в аппартах - нет.
Но даже здесь суммарные затраты в полмиллиона превышают суммарный потенциальный доход. Если только вам не повезет, и вы не найдёте в межсезонье какого-то местного жителя за 30 тысяч рублей согласившегося жить вдали от центра города при наличии хороших альтернатив в самом центре и у набережной.
Ещё, что нужно учитывать, так это гипотезы оптимистов по окончании СВО в горизонте двух лет. В этом случае поток отдыхающих из условной Анапы, а их там в этом году было более 5 миллионов, поедет в Крым и в Евпаторию, и даже 10% от этого потока, увеличивает в 3 раза спрос на отели и посуточную аренду в этом регионе. А это для всех классов изменит ситуацию в корне.
Я пока таких прогнозов, к сожалению, не даю.
Справедливости ради надо отметить, что и в эконом классе мы нашли объект в Крыму, в другом городе в уже построенной новостройке, но это уже другая история, которую мы также расскажем (или уже рассказали) на канале.
Найти можно по ссылкам.
Если нужны подробные таблички с расчётами - обращайтесь - bm@m2tv.pro.
На этом всё.
Не дайте себя обмануть - считайте цифры сами.
Берегите себя, своих близких, свой дом и бизнес.
До встречи на канале.