Объем жилищных кредитов, по которым не платят более трех месяцев, вырос на 16% с начала 2024 года. На 1 июня он достиг 106 млрд (из данных ЦБ). Что делать, если нет денег на оплату ипотеки? Может ли банк продать квартиру дешево и из этих денег погасить кредит?
12 июня 2024 года президентом подписан Федеральный закон № 140-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке залоге недвижимости».
Этот закон закрепил за залогодателем – физическим лицом возможность и порядок самостоятельной реализации заложенного имущества для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа.
Для реализации залогодателем такой возможности установлен определенный регламент.
Залогодатель в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора займа до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество может направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации залогодателем имущества (если залогодатель и должник – разные граждане, то такое заявление подается ими совместно).
С даты получения залогодержателем заявления обращение взыскания на заложенное имущество в судебном или во внесудебном порядке не допускается.
Залогодержатель в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления обязан направить залогодателю (должнику) уведомление о согласии на самостоятельную реализацию залогодателем имущества или уведомление об отказе в самостоятельной реализации залогодателем имущества с обоснованием такого отказа.
Уведомление о согласии залогодержателя должно содержать:
- объем требований залогодержателя по кредитному договору или договору займа, рассчитанный на день окончания установленного срока самостоятельной реализации:
- равную такому объему требований минимальную цену, по которой заложенное имущество может быть реализовано (далее – минимальная продажная цена);
- порядок осуществления расчетов и (или) банковский счет, на который должна быть зачислена сумма, вырученная от самостоятельной реализации;
- дату начала и окончания течения срока самостоятельной реализации.
Последующее увеличение залогодержателем указанных в уведомлении объема требований и (или) минимальной продажной цены не допускается.
Законодатель установил срок для самостоятельной реализации имущества, включая срок на государственную регистрацию перехода права собственности и погашения задолженности, – 4 месяца.
Залогодатель в любой момент после направления залогодержателю заявления вправе отказаться от самостоятельной реализации имущества путем направления залогодержателю заявления об отказе от самостоятельной реализации залогодателем имущества. Срок самостоятельной реализации по соглашению между залогодержателем и залогодателем (должником) может быть продлен.
Самостоятельная реализация залогодателем имущества по цене ниже минимальной продажной цены не допускается.
Сумма, вырученная от самостоятельной реализации, в полном объеме подлежит зачислению на банковский счет, определенный залогодержателем для осуществления расчетов в связи с самостоятельной реализацией залогодателем имущества.
Разница между ценой, за которую имущество было реализовано залогодателем, и размером задолженности, имеющейся по кредитному договору или договору займа, подлежит возврату залогодателю за вычетом расходов залогодержателя.
В случае, если от залогодержателя было получено уведомление об отказе залогодержателя либо имущество не было реализовано залогодателем в срок, установленный соглашением между залогодержателем и залогодателем (должником), либо залогодержателем, получено заявление об отказе от самостоятельной реализации залогодателем имущества, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество.
Федеральный закон вступил в силу 11 сентября 2024 года.
Специалист по недвижимости Наталья Шипилова