В данный момент практически из каждого утюга (читайте: практически каждое специализированное издание) "упрощенцев" стращают тем, что с 1 января 2025 года они станут плательщиками НДС, со всеми вытекающими отсюда неприятными финансовыми и организационными последствиями, от увеличения налогового бремени до обязанности отражать в налоговых декларациях все записи книги продаж и книги покупок.
Между тем, у управляющих компаний ЖКХ (УО, ТСЖ, ЖСК) есть своя специфика, которая позволит абсолютному большинству организаций избежать в 2025 году бремени плательщика НДС, причём, на вполне законных основаниях. Эксперты Правового агентства "Комфортный дом" представляют Вашему вниманию подробный анализ вопроса.
Вариант 1. Управляющая организация не будет являться плательщиком НДС, если доход УК (в части т.н. "платы за содержание жилого помещения", т. е. платы за содержание и тек. ремонт общего имущества, включая услуги управления) за предшествующий год не превысит 60 млн. руб. Освобождение от НДС будет действовать до тех пор, пока доходы с начала года не превысят 60 млн. руб. Если доходы превысят лимит, начиная со следующего месяца компания будет должна исполнять обязанности плательщика НДС.
На практике, в данную категорию попадает абсолютное большинство управляющих компаний ЖКХ (УО, ТСЖ, ЖСК).
Обоснование. В соотв. с Федеральный закон от 12.07.2024 N 176-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации…" статья 145 НК РФ дополнена фразой:
"Организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, освобождаются от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, при соблюдении одного из следующих условий:
- за календарный год, предшествующий календарному году, начиная с которого организация или индивидуальный предприниматель переходит на упрощенную систему налогообложения, у указанных организации или индивидуального предпринимателя сумма доходов, определяемых в порядке, установленном главой 23, 25 или 26.1 настоящего Кодекса, не превысила в совокупности 60 миллионов рублей;
- за предшествующий налоговый период по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, у указанных организации или индивидуального предпринимателя сумма доходов, определяемых в соответствии со статьей 346.15 и подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 346.25 настоящего Кодекса, не превысила в совокупности 60 миллионов рублей".
В силу п. 4 ч. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, при определении объекта налогообложения (по УСН) не учитываются: доходы, полученные товариществами собственников недвижимости, в том числе товариществами собственников жилья, управляющими организациями, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами в оплату оказанных собственникам (пользователям) недвижимости коммунальных услуг, в случае оказания таких услуг указанными организациями, заключившими договоры ресурсоснабжения (договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами) с ресурсоснабжающими организациями (региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами) в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.
Вариант 2. Если доход УК превысит 60 млн. руб., то можно воспользоваться правом на освобождение от обложения НДС следующих операций (т.е., по факту, большинства операций):
1) Коммунальные услуги, оказываемые за счёт коммунальных ресурсов, приобретённых у РСО (включая услугу по обращению с ТКО, приобретённую у рег. оператора); иными словами, можно не начислять НДС населению (и собственникам нежилых помещений) – и не отражать по соответствующим операциям "входящий" НДС от РСО;
2) Работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги) и являющихся плательщиками НДС. Иными словами, можно не начислять НДС населению (и собственникам нежилых помещений) за часть работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества – и не отражать по соответствующим операциям "входящий" НДС (при условии ведения раздельного учёта "НДСных" и "безНДСных" операций), например, начислять НДС по операциям, выполненным работниками – физ.лицами, и не начислять по операциям, выполненным привлечённым подрядчиком.
Обоснование.
Ст. 149 НК РФ, часть 3:
29) реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение, региональных операторов по обращению с твердыми коммунальными отходами;
29.1) (с 01.10.2024) реализация услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, предоставляемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами указанными налогоплательщиками у региональных операторов по обращению с твердыми коммунальными отходами;
30) реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги), реализация работ (услуг) по выполнению функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, выполняемых (оказываемых) специализированными некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и созданы в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, а также органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации;
Часть 5. Налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.
Такой отказ или приостановление возможен только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами пункта 3 настоящей статьи. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).
Не допускается отказ или приостановление от освобождения от налогообложения операций на срок менее одного года.
Вариант 2. Если доход УК превысит 60 млн. руб., то можно стать плательщиком НДС, отказаться от освобождения отдельных операций от налогообложения и реализовать при этом право на налоговые вычеты.
В таком случае, налогоплательщик подаёт в налоговую инспекцию соответствующее уведомление, в соотв. с абзацем 1 части 5 ст. 149 НК РФ ("Налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование").
В соотв. с ч. 2 ст. 154 НК РФ, при реализации товаров (работ, услуг) с учетом субсидий, предоставляемых бюджетами бюджетной системы Российской Федерации в связи с применением налогоплательщиком государственных регулируемых цен, или с учетом льгот (в том числе скидок на цену товаров (работ, услуг) без учета налога), предоставляемых отдельным потребителям в соответствии с законодательством, налоговая база определяется как стоимость реализованных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из фактических цен их реализации. Суммы субсидий, предоставляемых бюджетами бюджетной системы Российской Федерации в связи с применением налогоплательщиком государственных регулируемых цен, или льгот (в том числе скидок на цену товаров (работ, услуг) без учета налога), предоставляемых отдельным потребителям в соответствии с законодательством, при определении налоговой базы не учитываются.
Иными словами, УК ведёт раздельный учёт коммунальных услуг и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, оказанных потребителям и оплаченных за счёт средств потребителей (операции, облагаемые НДС), а также учёт ЖКУ, оказанных за счёт бюджетных средств (субсидий, льгот).
(Например, льготник Иван Иванович (льгота 50%) потребил 2 куб.м горячей воды, из них УК выставляет счёт-фактуру по коммунальной услуге горячего водоснабжения на 1 куб.м на полную стоимость куба, включая НДС 20%, плюс счёт-фактуру на 1 куб.м на полную стоимость куба, НДС не облагается; "входящий" НДС от РСО, естественно, принимается к вычету в полном объёме. В масштабе УК, безусловно, учёт организуется намного проще: какая сумма указана в отчёте ГЦЖС – на ту и выставляются "безНДСные" счёт-фактуры, а остаток включается в счёт-фактуры с выделенным НДС 20%).
Возникающие при этом суммы вычетов направляются на компенсацию неизбежной налоговой нагрузки по операциям оказания услуг (работ) по содержанию и текущему ремонту общего имущества работниками – физ.лицами (поскольку по таким операциям будет "исходящий", но не будет "входящего" НДС).
При этом, сам факт использования в хозяйственной деятельности операций, не облагаемых НДС в соотв. с ч. 2 ст. 154 НК РФ, не будет привлекать много внимания со стороны налоговых органов, при условии, если в декларациях не будет заявляться НДС к возмещению.
Поскольку налоговые вычеты в соотв. с полученными счёт-фактурами можно включать в декларации в течение 3 лет, то возможно "размазывание" таких вычетов по всему календарному году, с целью, с одной стороны, исключить нервирующие налоговые органы случаи заявления НДС к возмещению, а с другой стороны, обеспечить минимизацию налоговой нагрузки в каждом из отчётных кварталов.
Примечание. В случае, если доход УК (в части т.н. "платы за содержание жилого помещения", т. е. платы за содержание и тек. ремонт общего имущества, включая услуги управления) за предшествующий год всё же превысит 60 млн. руб., с целью проверки и оптимизации экономического эффекта можно из квартала в квартал чередовать как второй, так и третий вариант (поскольку налоговый период по НДС равен кварталу, согл. ст. 163 НК РФ).
Пишите в сообщения группы ВК - хочу консультацию.
