Борьба с мошенниками в строительстве: Что такое эскроу-счета?

По поручению президента Узбекистана Шавката Мирзиёева введут эскроу-счета для покупки жилья, сообщила пресс-служба главы государства. Глава аналитической группы Commonwealth Partnership Uzbekistan Алексей Летуновский прокомментировал нововведение.

Отмечалось, что в настоящее время между застройщиком, обещавшим построить жилье, и дольщиками, вносившими деньги, обостряются споры, люди остаются без крова и денег, обманутые нечестными дельцами.

Согласно нововведению, застройщик будет договаривать с банком об организации продажи домов, а люди, желающие купить эти дома, будут передавать деньги непосредственно банку, а не застройщику.

Собранные деньги банки будут выделять застройщику в качестве ресурса. При этом банки выступают связующим звеном между застройщиком и покупателем, гарантируя своевременное и качественное строительство жилья и сдачу его собственнику.

«Новая система будет апробирована в течение одного года в городе Самарканде, Янгихаётском и Сергелийском районах Ташкента», — говорилось в сообщении.

Как данное нововведение может работать на практике и почему их введение повлияет на стоимость строительства?

Эскроу-счет (в строительной отрасли) – это специальный банковский счет, предназначенный для проведения расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Покупатель вносит средства на этот счет, и они блокируются (депонируются) до определенного момента. Застройщик получает доступ к деньгам только после того, как дом будет введен в эксплуатацию в соответствии с установленными сроками, указанными в проектной декларации.

На практике это означает, что, если застройщик хочет построить новый жилой комплекс в указанных локациях, он столкнется с невозможностью финансировать строительства за счет средств дольщиков (ДДУ), как это было ранее, а будет вынужден выбрать банк, который будет представлять ему проектное финансирование (про него мы поговорим позднее), объясняет Летуновский. «В дальнейшем данный банк и становится держателем эскроу-счета», — добавил он.

Важно, что в случае с новостройками вероятнее всего открытие счета для покупателя будет бесплатным, а за его обслуживание и открытие заплатит застройщик. Стандартная стоимость открытия эскроу-счета варьируется в пределах 0,7—1% указанной в договоре суммы. Это первый пункт увеличения финансовой нагрузки для девелопера.

Почему застройщик будет вынужден брать проектное финансирование, а не будет строить из собственного капитала? Ответ на данный, вполне логичный вопрос, довольно прост: застройщики в Узбекистане не имеют собственного капитала (исключение составляют крупнейшие застройщики, и даже у них доля свободных для оборота средств крайне низкая). Стройка сейчас – это процесс, при котором покупатель, покупая квартиру, фактически передает средства напрямую на покупку кирпичей или стекол в своей же будущей квартиры. Введение эскроу-счетов напрямую запрещает данный процесс.

Что же не так с проектным финансированием?

Во-первых, стоимость проектного финансирования будет определяться развитостью банковского сектора, а как мы видим по стандартным кредитам продуктам, ожидать ставку менее 22% точно не стоит. Это означает, что кредитные деньги, которые ты фактически обязан использовать для строительство объекта, являются крайне дорогими, что влияет на стоимость конечного продукта. О большой стоимости кредитов для застройщиков, говорилось в начале года, на данный момент проблема не решилась.

Во-вторых, на данный момент не понятен формат взаимодействия банков с застройщиками, так как на практике для секьюритизации (снижению рисков) при выдаче проектного финансирования банк и застройщик создают проектную компанию (SPV [от англ. special-purpose vehicle] — компания специального назначения) под строительство конкретного проекта. Опыта по созданию подобных компаний в девелопменте Узбекистана на данный момент нет. В-третьих, насколько мне известно, на данный момент мы не имеем законодательной базы по правилам выдачи проектного финансирования и по созданию проектных компаний.