Буквально недавно были приняты поправки в закон о несостоятельности, призванные упростить жизнь ипотечникам, позволив сохранять ипотечную недвижимость как единственное жилье. Многие игроки рынка решили обрадовать этим ранее нецелевых для них клиентов. Но так ли все радужно или этот закон просто лишь способ чуть глаже причесать уже имеющуюся нормативно-правовую базу?
Мы уверены многие компании будут описывать этот закон как спасение, но не все так радужно, как может показаться. Для начала залоговое ипотечное имущество не приобретает всех особенностей единственного жилья. То есть о неприкосновенности речи не идет. Здесь стоит заметить, что норма о неприкосновенности незалогового единственного жилья тоже не абсолютна, Конституционный Суд еще в 2021 году постановил, что если очень хочется, то и единственное жилье в рамках процедуры БФЛ можно слегка почикать.
Но вернемся к пониманию единственного жилья как-нибудь позже, а пока разберемся как будет работать закон. В рамках процедуры БФЛ у Арбитражного Суда будет право путем заключения отдельного мирового соглашения выводить ваше единственное и одновременно ипотечное жилье из реализуемого имущества. Но такая возможность была и раньше, просто добиться такого соглашения было чрезвычайно сложно. Сейчас же появилась поблажка, согласие арбитражного управляющего и иных кредиторов должника, не имеющих отношения к ипотеке, более не требуется. Более того, несогласие арбитражного управляющего теперь будет игнорироваться. То есть, если у вас ипотека в одной кредитной организации, а вы собираетесь списывать задолженности в других кредитных организациях, то вроде бы ничего не стоит у вас на пути. Только не стоит забывать, что эти самые кредитные организации очень часто имеют партнерские отношения или владеют долями друг друга. Намек понимаете?
Давайте будем считать, что вам повезло и у вас ипотека в сферическом банке, который не имеет ни долей, ни партнерств в других подобных структурах. Помните, что у Суда есть право путем заключения отдельного мирового соглашения спасти ваше ипотечное имущество от реализации? Так вот, право это не обязанность. Чтобы Суд начал эту процедуру, кто-то перед ним о ней должен ходатайствовать. Как вы считаете, будет ли это делать представитель компании, которая ведет ваше банкротство, при условии, что в случае реализации компания и являющийся ее частью арбитражный управляющий, заработают гораздо больше? Вам придется либо слепо доверять, постоянно вспоминая анекдот про старую лошадь, которая «не шмогла». Либо присутствовать на заседаниях Суда самостоятельно.
Теперь давайте поймем, что же вообще предлагает закон. Поймите, на словах популяризаторов все легко и просто, но на самом деле ваша жизнь уже не будет прежней. Ваша ипотека не будет списана, это с одной стороны, но она в той форме, с которой вы знакомы, перестанет существовать и превратиться в беспроцентный займ с неким сроком погашения. И вот тут начинается самое интересное. Во-первых, чтобы получить это чудесное превращение, нужно либо не иметь задолженностей по вашей ипотеке, либо договориться с кредитором об устранении этого недочета путем отдельного мирового соглашения. Во-вторых, вывели ваше ипотечное имущество из конкурсной массы, стало оно беспроцентным займом. Кстати, займ беспроцентный только на новые проценты, а вот не включать в него проценты по вашей ипотеке никто не обещал. То есть это займ состоящий из цены имущества, плюс в нем все проценты по ипотеке, а вот на сам займ никакие проценты не начисляются. И этот займ имеет сроки погашения. Не ранее, чем через три года после завершения процедуры банкротства. Сейчас очень тонкий момент. Представьте что банк получает с вашей ипотеке 100% прибыли за 30 лет. Теперь у банка появляется шанс получить те же 100% прибыли за более короткий срок, на который вы договоритесь при заключении мирового соглашения. Вам же никто не обещал, что кредитор должен соглашаться на ваши условия. Нет, кредитор может и вероятнее всего будет торговаться.
Но и это еще не все. Если вашего имущества, кроме спасаемого ипотечного, недостаточно для удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди, то для заключения мирового соглашения необходимо внесение на специальный счет гражданина денежных средств для погашения этих требований, в размере не более десяти процентов стоимости выводимого из конкурсной массы ипотечного имущества.
В целом, хотя ничего принципиально нового данный закон не несет, польза от него все-таки возможна, но это будет не дешево и как минимум удвоит цену процедуры банкротства. В нем есть положительные моменты, есть моменты спорно трактуемые. Как и всегда, законом нужно умело пользоваться. Для этого нужно очень ответственно подходить к выбору компании, которая будет вести вашу процедуру списания задолженностей. А мы постараемся помочь найти тех, кому можно верить.