Наиболее подорожавшим за первое полугодие сегментом рынка вторичной жилой недвижимости города Судака стали 3-комнатные квартиры, квадратный метр в которых за первое полугодие 2024 года в среднем прибавил в цене 57,4% составив 160,7 тысяч рублей за квадратный метр. Впрочем как показало маркетинговое исследование рынка жилой недвижимости Юго-Западного побережья Крыма, основным драйвером роста цен на недвижимость в Судаке являются недавно построенные комплексы апартаментов, помещения в которых составляют значительную долю жилья на вторичном рынке, рискуя перегреть рынок обилием однотипного предложения.
Как можно увидеть в приведенной таблице, наиболее дорогостоящими на рынке вторичной жилой недвижимости Судака в июне 2024 года оказались вчерашние новостройки - апартаменты-студии. Цена за квадратный метр студий по итогам второго квартала 2024 года составила в среднем 240,6 тыс. руб. за кв.м., прибавив с начала года 12,3%.
Однако не стоит забывать, что июнь на рынке жилой недвижимости в Российской Федерации - это месяц полного штиля, когда деловая активность населения существенно снижается за счёт отпусков. И хотя Крым - это немного другая история, ведь лето - это период, когда к крымской недвижимости прицениваются жители других субъектов федерации, отдыхающие на здешних курортах , однако и здесь летнее снижение объёма предложения имеет место.
Курортная специфика региона скорее вносит свои перспективы в объём предложения, ведь значительная доля жилья здесь приобретается в инвестиционных целях (для последующей сдачи в аренду). В особенности это касается 1-комнатных квартир и студий. Не являются исключением в этом отношении ни многоквартирные жилые дома, ни комплексы апартаментов.
Хотя, из приведенного далее графика, может сложиться совершенно противоположное впечатление. Ведь как видно, больше всего подорожали 3-комнатные квартиры, а 1-комнатные квартиры, так вообще просели в цене на 1,4%.
Однако, это исключительно летняя картинка. Лето - это время активной арендной деятельности. Большинство арендодателей снимают квартиры с продажи, выгоняют квартирантов, пущенных на проживание на весь низкий сезон и переходят на посуточную аренду. На продаже фактически остаются наименее востребованные предложения, а чаще всего те предложения о продаже квартир, на которые выставлена завышенная стоимость. Потом, продавцы таких квартир, видя отсутствие спроса постепенно снижают ценник, что при незначительном объёме летнего предложения по продаже 1-комнатных квартир создаёт такое вот противоречие впечатление.
Уже в сентябре, с окончанием летнего туристического сезона, 1-комнатные квартиры вновь появятся на продаже, значительно повысив свою долю в общем объёме выставленных на продажу квартир и нежилых помещений в комплексах апартаментов, а вот количество двушек и трешёк вырастет не так сильно.
Примечательно, что в тройку лидеров по объёму летнего предложения на вторичном рынке жилья города Судак после 2-комнатных квартир (31% предложения) и 3-комнатных (29% предложения) в этом году попали студии, которые в высокий туристический сезон, наравне с однушками, являются наиболее востребованными для посуточной аренды у отдыхающих. Однако в этот раз студии занимают аж 22% предложения против 10% у 1-комнатных квартир и апартаментов.
Наиболее показательной в этом плане является картинка со снижением количества предложений о продаже квартир на рынке вторичной недвижимости Судака по сравнению с зимними объёмами предложения.
Наименее подверженными летней "депрессии рынка недвижимости" в городе Судак оказались четырёх и более комнатные квартиры, что неудивительно, ведь это штучный товар с заоблачным ценником и "ловлю" покупателя продавцы таких квартир осуществляют непрерывно, иногда и в течение нескольких лет. Далее по нисходящей ленятся публиковать объявления о продаже продавцы квартир с меньшей комнатностью. Меньше всего на рынке в летний период должно оставаться наиболее востребованных в посуточной аренде однушек и студий. И если предложение 1-комнатных квартир во вторичном сегменте рынка жилой недвижимости Судака летом показывает закономерное сокращение на 84%, то сокращение предложения студий на 39,3% больше характерно для нетуристических трёшек.
Такая статистика однозначно указывает на перегрев на рынке студий в комплексах апартаментов на рынке недвижимости Судакского региона. Количество предложений при нынешнем туристическом потоке явно перекрывает спрос, что впрочем не мешает владельцам апартаментов продолжать повышать цены на продажу помещений, а значит многие из их рискуют сильно зависнуть с продажей помещений, купленных для дальнейшей перепродажи.
И ситуация не склонна к улучшению. Застройщики продолжают нагревать рынок жилья в Судаке.
В 2024 году в Судаке на продаже стоял строящийся комплекс апартаментов «Бирюзовый квартал», в котором к концу 2 квартала 2024 года было продано 112 из 331 помещения при средней стоимости 165,9 тыс. руб. за кв.м. Также продажи велись в ЖК «Долина роз». К июню было продано чуть более половины - 161 из 316 квартир (174,7 тыс. руб. за кв.м.) первой очереди строительства. Возведение жилого комплекса пока ведётся без открытия продаж в идентичной второй очереди строительства.
Также на ценообразование на вторичном рынке жилой недвижимости Судака оказывает влияние и комплекс апартаментов «Атлас»: 5 корпусов по 102 апартамента, сданных в эксплуатацию в 2022 году, 6 корпусов по 95 апартаментов со сроком сдачи во II квартале 2024 года и ещё 317 апартаментов со сроком сдачи в III квартале 2024 года. Весьма агрессивная реклама комплекса привела к существенному росту доли апартаментов, приобретённых в нём с целью дальнейшей перепродажи.
В следующем году в продаже должна появиться первая (из восьми) очередь жилого комплекса "Италика". Согласно проектной декларации застройщика ООО «СЗ «Триера»: в каждой очереди будет 64 квартиры и 43 нежилых помещения, ввод в эксплуатацию – I квартал 2028 года. Застройщик в сентябре этого года уже начал земляные работы на объекте.
В целом можно отметить, что в последние годы вследствие перераспределения туристических потоков на Крымском полуострове после закрытия симферопольского аэропорта, интерес застройщиков к Судакскому региону сильно вырос, однако столь значительные объёмы строительства многоквартирных домов и комплексов апартаментов рискуют перегреть рынок.
Кроме того, значительный выброс на вторичный рынок квартир и апартаментов в вышеперечисленных объектах уже привёл к откровенному ценовому бардаку на вторичном рынке. Продавцы вторички, попросту, не могут сложить цену и, глядя на ценник в новостройках, также поднимают стоимость квадратного метра на квартиры в домах советской и украинской постройки.