Лучший инвест – это там, где шумно, грязно, невозможно тихо говорить и хочется побыстрее уехать. Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, покажет пять самых интересных районов Москвы с точки зрения инвестиций, расскажет о точках роста, интересных ЖК, КРТ и мастер-планах.
В этой статье:
- Басманный район
- Метро Римская
- Нижегородский район
- Метро Волгоградский проспект
- Южный порт
Районы на перспективу
Сегодня мы рассмотрим пять лучших районов с точки инвестиций в недвижимость. Все они находятся недалеко от центра, там есть конкретные точки роста, и, соответственно, явный потенциал повышения цен. Эти места в перспективе становятся привлекательными как для комфортного проживания, так и для инвестиций в аренду.
Басманный район (Бауманская)
Басманный район не только близок к историческим местам Москвы, как Чистые пруды, но и отличается богатой культурой и значительным научным потенциалом, благодаря близости МГТУ им. Баумана. Если вы решите купить здесь недвижимость, на первый взгляд район может показаться не самым престижным, но его потенциал недооценен. Цены на жилье здесь ниже, чем в более известных районах Москвы, но это ЦАО (Центральный административный округ). Это возможность для тех, кто хочет жить в центре, но не готов платить по 50 миллионов за квартиру на Патриарших прудах.
Одним из главных преимуществ Басманного района является его транспортная доступность. Здесь проходит Третье транспортное кольцо (ТТК), но благодаря Лефортовскому тоннелю шум от дороги минимален. В районе есть метро, трамвайные линии и две ветки МЦД (Московские центральные диаметры), что делает район удобным для передвижения по всей Москве. За 20 минут можно добраться до ключевых деловых районов, таких как Белорусская или Москва-Сити.
С точки зрения инвестиций Басманный район выглядит перспективно благодаря комплексным проектам, которые появляются на месте бывших промышленных объектов. Важная точка роста — это строительство нового корпуса Бауманского университета, который станет не только образовательным, но и научным центром. Новый кампус займет площадь в 170 тыс. м2, и его уже сравнивают со Сколково, только гораздо более удобным из-за расположения в центре. Это создаст дополнительные рабочие места и привлечет студентов – потенциальных арендаторов.
Местные жители отмечают, что за последние 5 лет район заметно преобразился, и, несмотря на его прежнюю репутацию «пролетарского» места, сегодня он становится все более престижным.
Однако у района есть и свои минусы. Здесь нет крупных зеленых зон, как на Юго-Западе Москвы, и многие комплексы являются точечными застройками без единого мастер-плана. Кроме того, шум от стройки и общественного транспорта может стать проблемой для некоторых жителей.
Кто же покупает недвижимость в этом районе. Во-первых, это любители исторического центра Старой Москвы. Хипстеры уже давно повзрослели и начали неплохо зарабатывать. Во-вторых, это родители студентов вузов, которые находятся в районе Бауманской. И третья категория – это те, кто покупает квартиру для сдачи в аренду тем же студентам или преподавателям вузов.
Что касается новостроек, то здесь их пока не так много. И на этой набережной AFI Development построил ЖК «Резиденцию Архитекторов», который, по моему мнению, стал одним из худших проектов в Басманном районе. При этом в среднем однокомнатная квартира здесь стоит 20 млн, двушка – 30 млн ₽.
Город здесь строит ЖК «Интеллигент», и цены здесь адекватные, но пока сложно сказать, какого качества уровня будет данный проект.
Многие здесь еще рассматривают Level Бауманская, но он зажат старым фондом, хотя построят они, вероятно, неплохо. Дом 56 от Галс – классный проект, но стоит дорого. Можно было бы еще выделить Stone Sokolniki, проект находится в ВАО. Если ЖК такого качества строился бы в ЦАО, то цена была бы минимум плюс 20%.
Ну и есть еще проект MyPriority Басманный от Гранель, но строит его по факту очень качественный турецкий генподрядчик. На мой взгляд, это самый недооцененный проект в районе.
Метро «Римская» / Лефортово
Следующий на очереди – район около метро «Римская». Сегодня эта зона считается одной из самых перспективных в Москве, благодаря близости к центру города. Если ориентироваться на Кремль или нулевой километр, дорога на метро до центра займет около 7 минут. А если вы предпочитаете районы типа Чистых прудов или Патриарших, на метро можно добраться туда за 5 минут. Велосипед или самокат доставит вас в центр всего за 10 минут.
Сильная точка роста – это строительство транспортного узла на базе станций метро «Римская» / «Площадь Ильича», и его интеграция с двумя ветками Московского центрального диаметра (МЦД-2 и МЦД-4).
Одним из ярких примеров современных жилых проектов является жилой комплекс «Символ», который возводит компания «Донстрой». Уже готовы первые три очереди. И как бы ни ругали этот проект за его шумность и плохую экологию, но это один из самых комфортных жилых комплексов сейчас для проживания вблизи центра.
Сюда заходят и другие девелоперы. Помимо Донстроя, осваивать эту локацию начинает Stone, который построит новый комплекс в районе метро «Римская». Ожидается, что этот проект будет крайне востребованным в будущем. Инфраструктура также совершенствуется – прокладываются новые трамвайные маршруты, создаются удобные транспортные развязки. Через 5-10 лет этот район станет привлекательным для тех, кто ищет жилье недалеко от центра. По прогнозам, арендные ставки в районе будут значительно расти – студии здесь могут сдавать минимум за 100 тыс. ₽ в месяц.
Нижегородский район
Несмотря на свою немного суровую репутацию, его положение и активное развитие делают его одним из главных объектов внимания. Район находится всего в двух километрах от ЦАО. Важную роль играет транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Нижегородская». Это центральный транспортный хаб, через который проходят линии метро, МЦК и МЦД, что позволяет быстро добраться практически в любую точку Москвы.
Сейчас в районе появляются проекты от крупных девелоперов, таких как Level и Брусника. В частности, проект Level Нижегородская становится значимым элементом нового облика района. Это не просто комплекс домов, а целая инфраструктурная система, которая постепенно вытесняет старые промышленные территории. Кроме того, постепенно вводятся новые инфраструктурные объекты, в том числе офисы класса А, которые станут важными точками роста для всей восточной части Москвы, а в будущем, с ростом цен на квадратный метр, район изменится до неузнаваемости.
Активное участие города и застройщиков, включая проекты по реновации, преобразует район. Сносятся старые пятиэтажки, на их месте строятся современные жилые комплексы. Девелоперы, такие как Level, становятся якорными игроками на этом рынке. Среди других застройщиков в районе можно выделить компании Гранель с ЖК «Профит» и Аквилон с ЖК Beside, однако их проекты не всегда отличаются высоким качеством. Я бы в этом районе смотрел евротрешки, потому что жилья мелкой нарезки тут хватает, а вот с более семейными форматами будет дефицит.
Ближе к центру строятся апартаменты N’ice Loft от Coldy. Локация пока еще стремная, застройщик уже нарушает сроки, но проект хороший. И цена составляет 6-7 млн ₽, то есть примерно на уровне студии далеко за МКАД.
Метро «Волгоградский проспект»
Район между метро «Дубровка» и метро «Волгоградский проспект» исторически был промышленным, где располагались склады и предприятия. Застройщики активно выбирают это место для новых проектов, поскольку Южнопортовый находится внутри Третьего транспортного кольца, и отсюда можно легко дойти до Таганки. Важно отметить, что здесь уже активно строятся новые объекты, и не нужно ждать много лет для появления инфраструктуры.
Когда-то в центре этого района находился первый государственный подшипниковый завод, открывшийся в 1933 году, где на пике работали 25 тыс. человек. Но завод не пережил тяжелые 1990-е годы, и постепенно район начал приходить в упадок. Однако его близость к центру (всего 5 километров до Кремля) сделала его привлекательным для девелоперов. Первопроходцем стал застройщик MR Group с проектом ЖК «Метрополия». Первые корпуса этого комплекса были сданы в 2021 году, и с каждым новым зданием район обретал современный облик, постепенно избавляясь от своего депрессивного прошлого.
Этот район отлично подходит для тех, кто работает в Москва-Сити, но не хочет платить за дорогое жилье там. Здесь отличная транспортная доступность — всего 15-20 минут на МЦК до Сити, что делает его привлекательным для арендаторов. Однако если речь идет о покупке квартиры, лучше рассматривать вторичный рынок. Первичные объекты здесь уже существенно подорожали.
Когда ПИК запускал свой проект «Первый Дубровский», цена студии была около 7 млн ₽. Сейчас на вторичном рынке такие квартиры стоят уже 10 млн. Но в комплексе апартаментов Highway от Гранель, например, цены на студии практически не изменились с момента запуска. Тем не менее я бы не рекомендовал этот проект для инвестиций. Еще Гранель строит квартиры в ЖК MyPriority Дубровка рядом с метро «Дубровка», но подрядчик здесь не такой крутой, как в MyPriority Басманный, а значит, с качеством могут быть обычные проблемы.
Визитной карточкой района остается ЖК «Метрополия». Этот комплекс состоит из 32 высоток и включает как апартаменты, так и жилые квартиры. Четыре года назад студию здесь можно было купить за 4 млн ₽. Сейчас студия с отделкой на вторичном рынке здесь, в зависимости от вида, может стоить 12-15 млн ₽. Виды играют ключевую роль, так как с одной стороны комплекса находится ТЭЦ, но изнутри ЖК ее не видно. Сейчас такой ценник не подходит для инвестиций.
Если вы решите приобрести квартиру в этом ЖК, то, скорее всего, с учетом развития района, ваша инвестиция оправдает себя. Однако, чтобы извлечь максимальную выгоду, важно не просто полагаться на перспективы района, а подходить к выбору недвижимости профессионально, с учетом ваших целей, бюджета и всех доступных инструментов. Именно в этом вам может помочь Smarent. Мы не просто подбираем квартиры — мы проводим всесторонний анализ вашего инвестиционного портфеля, помогаем с исследованием рынка и индивидуальным подбором недвижимости под ваши задачи. В нашей компании вы получите профессиональную оценку всех факторов: от текущих тенденций на рынке до наиболее выгодных условий по ипотеке. Это позволит вам не только сэкономить время, но и увеличить доходность от вашей инвестиции.
Подводя итог, Южнопортовый район переживает активное развитие и трансформацию. Благодаря проектам девелоперов, таких как MR Group, этот район становится привлекательным как для жизни, так и для инвестиций.
Печатники
Ну и напоследок обсудим район Печатники. Его называют ключевым элементом градостроительного будущего столицы. На рендерах мы видим непривычный для Москвы ландшафт, больше похожий на классические виды Нью-Йорка или Сиднея. Все это часть крупной программы реорганизации гигантской промзоны «Южный порт» площадью 400 га. Тот же ЖК «Зиларт», о котором мы не раз говорили, занимает лишь 65 га, то есть в шесть раз меньше.
Всего в районе Южного порта может появиться до 7,5 млн квадратных метров недвижимости. А стройка продлится до 2050 года.
Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, известный в профессиональной среде как «Ураган», выразил свое отношение к джентрификации района: «Скопление промышленных территорий стремительно превращается в новые городские районы с большим количеством общественных пространств. Эти преобразования носят эпохальный характер. Высотный многофункциональный район «Южный порт» станет полноценным противовесом северо-западу с Москва-Сити. Здесь возникнет мощная архитектура. Планируется обширная набережная, аналогов которой нет в Москве». И кстати здесь самая широкая часть Москвы-реки, а недвижимость возле реки максимально ликвидна.
Тем не менее необходимо учитывать, что район Печатники пока только начинает развиваться, и девелоперы не спешат заходить сюда в массовом порядке. Причиной тому является сравнительно низкая стоимость квадратного метра в этой локации, которая пока не позволяет продавать недвижимость по таким высоким ценам, как на более развитых территориях Москвы. Один из первых проектов — это ЖК Level Южнопортовая, который относится к классу комфорт, а не бизнес-классу, что отражает осторожный подход девелоперов к новому району. Я бы повременил с инвестициями сюда и дождался бы возможных привлекательных стартов продаж.
Проблема в том, что многие покупатели ждут доходности немедленно. Но эта локация еще долго будет большой стройплощадкой. То есть район, безусловно, перспективный, но для тех, кто готов подождать и не год-два, а лет 10-15. Меня смущает, что несмотря на все обещания и фантазии о будущем, застройщики очень осторожны. Например, Level вышел лишь с комфорт-классом, а с 2021 года, когда началось обсуждение перспектив, в этом месте мало что поменялось. И еще меня смущает, что ПИК, крупнейший девелопер в Москве, не заходит в эту локацию, хотя здесь должна быть дешевая земля.
Если говорить про Level Южнопортовая, то сроки сдачи-передачи ключей – в лучшем случае 2027 год. И пока вы сделаете ремонт, меблировку, подготовите квартиру, то вам нужно еще ждать минимум 3-4 года до получения того самого арендного дохода. Именно поэтому, Level здесь сейчас дает адекватные цены: студию площадью 23-24 метра можно купить в районе 8,5 млн ₽, а однушку – за 11-12 млн ₽. Для московского рынка, особенно рынка новостроек, это, конечно, супер-цена.
В соседнем же ЖК Portland на первой береговой линии студия стоит минимум 15 млн, и даже с учетом того, что это бизнес-класс – это оверпрайс.
Но самый важный момент для нас это как раз развитие локации и, соответственно, скорость получения арендного потока. Если бы Level предложил студию за 8 млн ₽ без отделки в траншевую ипотеку, то есть со взносом 2 млн ₽ и 6 млн через 3 года даже в рыночную ипотеку, я бы сказал, что это классная инвестиция. Но на текущих условиях – нет.
Но весь минус этого района заключается в том, что никто не знает, когда здесь появится новый Москва-Сити. Пока здесь грязь и стройка, но, возможно, это и есть самый главный инвест.