Если индивидуальный предприниматель (ИП) сдавал квартиры в аренду, их дальнейшая продажа также может считаться предпринимательской деятельностью. Важно понимать, что даже если дом был построен до регистрации ИП, это не освобождает от налоговых обязательств при продаже недвижимости.
Суть спора
Один из ИП построил дом на побережье и сдавал квартиры в нем в аренду. При регистрации ИП он перешел на упрощенную систему налогообложения (УСН) и использовал патентную систему для доходов от аренды. Проблемы с налоговыми органами начались, когда предприниматель подал декларацию по УСН с нулевыми доходами, хотя в течение года продал восемь квартир и получил от этого доход в размере 107 млн рублей. Инспекторы решили, что выручка от продажи должна облагаться налогом по УСН, и доначислили предпринимателю 7 млн рублей налогов, штрафов и пеней. ИП оспорил это решение.
Аргументы предпринимателя
Предприниматель утверждал, что квартиры были частью дома, который он построил для себя еще до регистрации в качестве ИП. Он намеревался продать дом целиком, но не смог найти покупателя, поэтому решил разделить его на 28 квартир, из которых часть сдавал в аренду. С доходов от аренды он платил патентный налог, а оставшиеся три квартиры не сдавал и продал как физическое лицо. По его мнению, доход от продажи этих квартир не относится к предпринимательской деятельности, и с него нужно платить не налог по УСН, а НДФЛ.
Решение суда
Суд поддержал налоговиков. В ходе разбирательства выяснилось, что продажа квартир происходила не только в отчетном году, но и в предыдущие периоды. Судьи отметили, что продажи носили систематический характер, а сами квартиры находились в собственности непродолжительное время, что свидетельствует о предпринимательской цели получения дохода. Следовательно, продажа квартир относится к предпринимательской деятельности, и доходы от их продажи должны облагаться налогом по УСН. Исключение было сделано только для трех квартир, которые не сдавались в аренду и на которые не было патента.
На что ссылался суд?
На постановление КС от 17.12.1996 № 20-П, постановление Президиума ВАС от 29.10.2023 № 6778/13 и на Определения КС от 15.05.2001 № 88-О и от 11.05.2012 № 833-О, в которых отмечается, что сделки с имуществом могут квалифицироваться как предпринимательская деятельность, если они систематичны. Также Постановление ВС от 06.03.2018 № 308-КГ17-14457 подтверждает, что если имущество продается с целью получения прибыли, это следует учитывать при расчете налога.
Убедитесь, что вы правильно классифицируете свои доходы и соблюдаете налоговые обязательства, чтобы избежать недоразумений и финансовых последствий.
