В современных условиях рынка недвижимости многие люди испытывают тревожные настроения: застройщики сталкиваются с трудностями, продаж все меньше, а цены, кажется, готовы рухнуть.
Многие верят в такой сценарий и не видят перспективы для покупки недвижимости в кризисный момент.
В этой статье мы разберем текущую ситуацию на рынке, выясним, что действительно происходит и дадим рекомендации тем, кого волнует тема покупки или продажи недвижимости.
Прежде чем перейти к прогнозам, стоит понять, с чего начался данный кризис.
Очевидно, что кризис начался с повышения ключевой ставки, сокращения программ льготной ипотеки, а также увеличение процентных ставок до небес на стандартные программы.
Для того, чтобы понять значение ипотеки для рынка недвижимости, мы разделим все продаваемые ЖК на разные сегменты: эконом-комфорт и бизнес-премиум.
Начинаем с сегмента «эконом-комфорт»
Увеличение ставок особенно сильно затронуло ЖК из данной категории, так как здесь доля ипотечных сделок составляла в районе 90%.
Однако, кризис-кризисом, но продавать квартиры застройщикам жизненно необходимо, давайте посмотрим, как они реагируют на эти изменения:
Что же предлагают?
1. Скидки на квартиры: Некоторые компании, например, «Самолет», предлагают значительные скидки — до миллиона рублей на покупку квартиры. Это отличный способ привлечь покупателей, особенно тех, кто планировал совершить покупку за наличные средства.
2. Субсидирование процентов по ипотеке: например, компания ПИК предлагает субсидирование ипотечных ставок, чтобы сделать их более привлекательными. Несмотря на то, что стоимость квартир при этом может возрасти, ставка 12,5% на весь срок ипотеки позволяет многим покупателям решать жилищные вопросы, так как это намного выгоднее стандартных условий.
3. Рассрочка на жилье: Многие застройщики переходят к модели рассрочки, позволяя покупателям внести первоначальный взнос, сопоставимый с ипотечным, и растянуть выплаты на 1-2 года. Это позволит будущим владельцам жилья переждать сложные времена, пока ставки не снизятся.
Таким образом, мы видим, что застройщики в сегменте эконом-комфорт пытаются найти альтернативные пути решения для дольщиков.
Получается ли у них это? Ответим на этот вопрос в конце статьи.
Если рассматривать премиум-сегмент, то здесь нечасто бывают какие-либо скидки. Так как основной способ оплаты – рассрочка, то повышение ставок по ипотеке коснулось покупателей премиум ЖК лишь косвенно. Основные покупатели квартир премиум-сегмента — это топ-менеджеры крупных компаний или собственники бизнеса.
Отдельно стоит отметить бизнес-сегмент, где доля ипотечных сделок составляет около 50%, и застройщики данной категории проектов тоже страдают.
Представьте, половина клиентов не может выйти на сделку из-за высоких ставок. Здесь также вступают в действие рассрочки от застройщика, при чем есть интересные.
Например, с первым взносом 10% и ежемесячными платежами в 50 000 руб., а есть условия, когда можно оформить подобную рассрочку (50 000 руб/мес) на квартиру в готовом доме, то есть жить и выплачивать рассрочку.
Немного цифр:
Предлагаем сравнить данные по продажам в 2023 году, когда еще действовали условия по льготной ипотеке, семейной ипотеке до 30 млн руб. и ставки по стандартным программам были сильно ниже.
Спасибо Росреестру за предоставленные данные.
Рассмотрим 2 квартал 2023 года, где мы увидим, что количество сделок по новостройкам в Москве равно 25 379 штук.
Давайте посмотрим, что у нас есть за 2024 год.
На момент написания данной статьи для нас доступны только данные до 2 квартала 2024 года.
Мы видим, что за 2 квартал 2024 года было совершено сделок больше, чем в аналогичном периоде в 2023 году. Конечно, интересно посмотреть ,что будет в 3 квартале, но данные цифры показывают, что падения рынка нет.
Похожую картину мы видим по сделкам на вторичном рынке.
Во 2-м квартале 2023 года, было совершено 44 976 сделок на вторичке в Москве, а за аналогичный период в 2024–35 826. Конечно, есть падение, но оно не является критичным.
Лично я, за последние пару месяцев, провел несколько сделок на вторичке, не говоря уже о брокерах компании.
А многие, кто продает квартиру на рынке готового жилья, перекладываются в новостройку, что является хорошей поддержкой для рынка строящегося жилья.
Ожидания и будущее рынка
Несмотря на текущие трудности, мы, как эксперты в области недвижимости, уверены, что рынок имеет потенциал для восстановления. Большинство аналитиков полагают, что ставки по ипотеке в скором времени снизятся до более комфортного уровня и откроются новые возможности для покупателей.
Застройщики находят интересные и удобные способы оплаты для покупателей квартир, я не помню таких рассрочек или отсрочек платежей за 10 лет работы в недвижимости. Многие клиенты пользуются данными условиями и покупают квартиры в новостройках. Я не исключение и подписал ДДУ по квартире в новостройке в сентябре этого года.
Там также, была удобная отсрочка платежа, 30% первый взнос, а 70% через 9 месяцев.
То есть я не просто призываю людей покупать квартиры, но и сам это делаю и вкладываю свои деньги в новостройки.
Как итог, не верю в падение рынка, цены могут остановить рост, но глобального снижения не будет, застройщики найдут способы выгодной реализации квартир для покупателей, а государство не позволит кризису сильно повлиять на рынок недвижимости, так как это существенная доля ВВП страны (11% по данным Дом.РФ https://xn--d1aqf.xn--p1ai/upload/documents/Investicii_v_zhilye_publ.pdf) .
Ищите выгодные способы покупки, обращайтесь к брокерам за подбором квартир в новостройках, решайте задачи покупки или продажи недвижимости.
В нашем телеграм-канале больше актуальной информации о рынке московской недвижимости, а также выгодные и уникальные предложения от застройщиков