Важные пункты, которые необходимо учитывать при составлении договора аренды жилья в 2024 году. Рассказываем, что обязательно должно быть прописано в договоре, какие права и обязанности сторон нужно учесть, чтобы избежать проблем.
Самые важные условия договора найма жилого помещения определяются целями, для достижения которых стороны договора и заключают договор найма. Что важно указать в этом документе, рассказала старший партнер Юридической компании «Неделько и партнеры» Ольга Саутина.
По ее словам, есть условия, в фиксации которых заинтересованы обе стороны договора:
- сведения о сторонах (Ф. И. О., паспортные данные и контакты) и о квартире (адрес, кадастровый номер, площадь, сведения о регистрации права собственности наймодателя на квартиру);
- размер платы за пользование квартирой и что она включает (в том числе, за чей счет оплачиваются коммунальные расходы и иные обязательные платежи);
- срок и порядок осуществления платежей за пользование квартирой;
- срок, на который заключается договор;
- страхование квартиры, включая имущество, и ответственности за ущерб, который может быть причинен третьим лицам, например, в случае пожара или залива.
Как правило, для нанимателей квартиры важно следующее:
- соответствие квартиры необходимым для нанимателя характеристикам, например, обязательность наличия в квартире мебели, бытовой техники, интернета и иных важных для нанимателя характеристик;
- право проживания в квартире не только нанимателя, но и его близких — соответственно, в договоре надо указать ФИО всех, кто может проживать в квартире вместе с нанимателем;
- право регистрации в квартире — указать право лиц, проживающих в квартире, быть зарегистрированными в квартире, а также обязанности сторон по регистрации.
Главные цели наймодателя:
- своевременное и полное получение денег за квартиру;
- гарантии получения платежей за квартиру (целесообразно предусмотреть получение собственником обеспечительного платежа — суммы, которую наниматель передает наймодателю, как обеспечение исполнения своих обязательств.
Если пользователь перестанет платить или причинит ущерб имуществу, то собственник может получить возмещение за счет суммы обеспечительного платежа. А если в течение срока действия договора наниматель не допускал нарушений, то эта сумма засчитывается в счет платы за последний месяц или возвращается;
- возможность быстрого освобождения квартиры, если наниматель будет нарушать обязательства. Как отмечает Ольга Саутина, в договоре надо указать подробный перечень наиболее грубых нарушений со стороны нанимателя: неоплата, ухудшение имущества, жалобы соседей и т. д., а также возможность расторгнуть договор.
Чтобы достигнутые договоренности реально обеспечивали интересы сторон, необходимо сформулировать и зафиксировать в договоре важные для стороны условия, как правило, это обязанности противоположной стороны; а также предусмотреть последствия нарушения контрагентом договорных обязательств — как правило, это выплата неустоек, возмещение убытков и возможность одностороннего отказа от договора.
Кроме того, каждая из сторон, при согласовании условий договора, должна оценить для себя возможность исполнения принятых для себя обязательств.
Учитывая, что в большинстве случае квартира передается в пользование с отделкой, мебелью, сантехникой, то при передаче квартиры важно зафиксировать в передаточном акте реальное состояние квартиры и имущества, в идеале провести в процессе передачи фото и/или видеосъемку и приложить результат съемки к акту.