Заключение договора управления — привычная процедура в МКД, где собственники решили передать обслуживание здания управляющей организации. Но такое соглашение можно подписать, даже если домом управляет товарищество собственников жилья. Рассказываем, как распределяются обязанности между двумя организациями в таком случае.
Зачем ТСЖ заключать договор управления
Согласно п.1 ч.1 ст.137 Жилищного кодекса, ТСЖ может заключить договор управления МКД с управляющей организацией. При этом важно учитывать, что такое соглашение не меняет способ управления домом, но перераспределяет обязанности двух лиц.
Если ТСЖ заключило договор управления, то товарищество передает УО функции управления домом, а также обязанность обслуживать общее имущество, проводить его текущий ремонт и оказывать жильцам коммунальные услуги.
Формально собственники помещений не считаются стороной договора управления: такое соглашение подписывают УО и ТСЖ. При этом в документе закрепляются права и обязанности собственников, поэтому товарищество выполняет скорее функции посредника между ними и управляющей организацией.
Правила выбора УО и заключения договора управления нужно зафиксировать в уставе ТСЖ. В законодательстве есть единственное требование: у управляющей организации должна быть лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ.
Товарищество может заключить с УО договор управления на любой срок, потому что он не ограничен законом. Подписать и расторгнуть соглашение вправе правление ТСЖ на основании п. 4 ст. 148 ЖК РФ, при этом решение общего собрания собственников или членов товарищества не нужно.
🤔Какие обязанности есть у ТСЖ и управляющей организации
Если товарищество заключило договор управления с УО, то обязанности между ними распределяются следующим образом⬇️
К управляющей организации переходят обязанности непосредственного исполнителя услуг по содержанию общего имущества и коммунальных услуг, поэтому именно она отвечает за их качество перед собственниками. В таком случае жители МКД вносят платежи напрямую управляющей организации, а не ТСЖ.
Товарищество сохраняет за собой только одну функцию — контроль за качеством работ УО от имени собственников на основании ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. В каком порядке органы управления ТСЖ будут следить за этим — нужно прописать в договоре управления.
Следовательно, ТСЖ фактически не управляет МКД, не выполняет работы по содержанию общего имущества и не является исполнителем коммунальных услуг. А значит, товарищество не может выполнять следующие функции:
- собирать платежи на управление МКД, содержание общего имущества и коммунальные услуги;
- распоряжаться средствами, которые жители внесли в качестве обязательных платежей;
- составлять ежегодную смету доходов и расходов.
Если у жителей МКД возникают претензии к качеству работ и услуг, они могут предъявить их управляющей организации. Именно она понесет наказание за нарушение требований жилищного законодательства. Такую позицию изложила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в Определении от 25.09.2018 № 78-КП8-43.
Аналогичной позиции придерживаются суды нижестоящих инстанций, например:
- Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 11.04.2024 N 88-3181/2024;
- Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 03.07.2023 по делу № 88-11708/2023.
❗Договор управления важно отличать от договора подряда: во втором случае исполнителем услуг по содержанию общего имущества все равно остается ТСЖ. За качество работ отвечает заказчик, то есть товарищество, а не управляющая организация.
Например, товарищество заключило договор подряда на уборку снега с кровли МКД, но управляющая организация не до конца очистила крышу. Если с нее упал снег и навредил человеку, который проходил мимо, к ответственности могут привлечь председателя ТСЖ (см, например, приговор Свердловского районного суда г. Перми № 1-566/2020 от 19 октября 2020 г. по делу №1-566/2020).
🔏Основные итоги
Если ТСЖ заключило договор управления, то за качество работ по содержанию общего имущества и оказание коммунальных услуг отвечает управляющая организация. При этом у товарищества сохраняется обязанность контролировать, как УО выполняет свои обязательства.
Наряду с управляющей организацией ТСЖ тоже могут привлечь к ответственности, если будет доказана прямая причинно-следственная связь между отсутствием контроля за качеством работ со стороны товарищества и наступившими последствиями.
Источник: https://mkdexpert.com/publikatsii/dogovor-upravleniya-mezhdu-tszh-i-uo-kto-otvechaet-za-kachestvo-rabot-i-uslug/