Истории с бригадами, ремонт на 12 млн и реплики из Китая. Рассказываю, сколько я заработала на продаже квартиры и как в этой истории замешан Михаил Галустян.
Мой самый первый опыт в недвижимости был связан с землями. Фишка этих инвестиций была в том, что я купила землю, а потом просто продала дороже. Я попадала на растущий рынок и продала 3 земельных участка с хорошей прибылью.
Эти инвестиции не требовали проектного управления абсолютно: ты просто купил и продал. И вообще ничего не делал даже на этой земле. На одной земле мы только обработали участок, чтобы он был выглядел посимпатичнее. Когда мы его покупали, там были одни заросли. Поэтому мы его расчистили, чтобы легче продать и покупателям было понятно, что за землю они покупают.
После удачного опыта с инвестициями в земли я решила попробовать более сложный опыт - это инвестиции в квартиры. При этом я решила попробовать их ремонтировать и сдавать. Но так вышло, что я попала на период сильного подорожания стройматериалов из-за наступления событий 2022 года. Очень круто, что я не осталась в убытках! Но обо всем по порядку...
Как все начиналось?
Летом 2021 года я взяла две квартиры в ипотеку. Мы взяли только коробку – не было ни планировки, ни стен, ничего. Наша цель была – сделать крутой ремонт и заработать на продаже этих квартир.
Первоначальный взнос был по 4 млн за квартиру. Начали думать, где взять деньги на ремонт. Мне пришла гениальная идея запустить реалити-шоу о недвижимости в запретграме. Это было в августе 2021 года. Вход в закрытый аккаунт был платный. Подписчики оплачивали вход в реалити и следили, как мы – новички – взяли квартиры и ремонтируем их с целью перепродажи.
В итоге у нас был бюджет на ремонт, а аудитории – масса полезной информации. Мы проводили прямые эфиры с экспертами по недвижимости, с дизайнерами, байером. Давали кучу нужных контактов и делились подрядчиками. В общем, подписчики полностью были погружены в наш ремонт и набрались опыта, учились на наших новичковых ошибках.
Где мы купили квартиры?
Квартиры находятся в ЖК «Хорошевский» в Москве, это район Хорошево-Мневники.
Этот ЖК можно отнести к бизнес-классу. Почему там? Мы с семьей переехали в Москву в 2020 году. Арендовали квартиру в апарт-отеле в одном из домов этого ЖК. Приехали летом, был разгар пандемии. И что было прикольно – это полностью огороженная территория. Можно было даже никуда не выходить, так как был локдаун. Мы просто жили на огромной территории, где были кофейни, куча детских площадок, детские сады и школа, футбольное поле, баскетбольные площадки, спортивные тренажеры. Нет парковок на территории двора – все парковки под домом. Дети спокойно могут гулять одни. Все это нам очень нравилось! Этот двор даже признали лучшим в Москве.
В общем, решили брать сразу две квартиры в ипотеку. Я вам в деталях расскажу, как мы ремонтировали одну из этих квартир. Это была квартира на 70 кв.м. со свободной планировкой, 19 этаж.
Основные цифры.
- Цена покупки: 20 563 753 рубля
- Первоначальный взнос: 4 113 753 рубля.
- Ипотека: 16 450 000 рублей.
- Ставка по ипотеке: 9,4%
- Ежемесячный платеж: 150 000 рублей.
Основные этапы ремонта квартиры
Август 2021 – покупаем квартиру и запускаем реалити-шоу. Мы сразу же связались с дизайнером и заказали проект.
Октябрь 2021 – получаем готовый проект от дизайнера на 61 страницу. Если вы занимаетесь инвестициями в недвижимость, то без проекта тут не обойтись. Если у вас есть проект, сделать ремонт будет проще.
В проекте учтено вообще все: планировка, электрика, сантехника, освещение, расстановка мебели, визуализация готового ремонта. Даже должен быть подробный список покупок со ссылками на товары.
Ноябрь 2021 – запустили в квартиру первую бригаду, которую нам посоветовала дизайнер. Ценник – 23 000 рублей за квадрат. Спойлер – мы поменяли несколько бригад. Дальше узнаете почему.
Январь 2022 – расстались с первой бригадой. Нас не устроили сроки работы и то, как прораб управлял бригадой. Прораб жил в Петербурге, а в Москве удаленно находил подрядчиков на нашу квартиру. Так один мастер с профи.ру делал нам конвекторы. Мы с ним позже связались, и вот что выяснили. Он взял за работу 30 000 рублей, а мы заплатили бригадиру 100 000 рублей. Эти моменты и привели к расставанию с первой бригадой. На этом фоне, кстати, у нас испортились отношения с дизайнером. Пришлось расторгнуть договор.
На конец января у нас:
- разведена электрика
- разведено отопление
- залит пол (стяжка)
- сделана штукатурка стен (межкомнатных стен пока нет)
И все это заняло три месяца!
Дальше два месяца мы думали, кто теперь у нас будет делать ремонт. Я вспомнила про своего дядю – Александра. Он тоже делает ремонты на разных объектах.
Март 2022 – Александр делает ремонт сразу на двух наших квартирах. Он работал один, поэтому процесс был медленный. Время шло, мы платили ипотеку, а конца и края вообще не было видно.
Июль 2022 – находим новую бригаду с ценником 43 000 рублей за квадрат. Дорого, но зато работали они быстро. Дали гарантию 1,5 года и бесплатно перекрасили стены для нового владельца квартиры.
В цену входят материалы для черновых работ, которые «не видно». Штукатурка, шпаклевка, например, оплачиваются бригадой. Краску для стен, затирку для плитки мы оплачивали сами, потому что эти материалы уже видно.
Сентябрь 2022 – бригада сдала нам основные работы. По сути, они сделали там ремонт за 3 месяца.
Август 2022 – апрель 2023 – заказали итальянскую мебель и ждали поставку. Здесь был наш большой косяк. Мебель надо было заказывать сразу. После расставания с дизайнером в январе, мы наняли нового. Он делал авторский надзор, но мебель не заказал. И мы сами этот вопрос не взяли на контроль. Заказали бы мебель сразу – она бы уже пришла к тому моменту, когда бригада вышла из квартиры.
Апрель 2023 – в квартире работает декоратор и готовит ее к продаже.
Май 2023 – выставляем объявление о продаже квартиры на ЦИАН и устраиваем показы.
Июнь 2023 – продаем квартиру и получаем полный расчет.
Как мы обустраивали квартиру?
Итальянская мягкая мебель, которую никто не оценил
Мебель из Италии шла больше полугода. Почему Италия? Хотели произвести впечатление на будущих покупателей. Квартира должна была выглядеть красиво и дорого. И мы ошиблись) Ни один человек на просмотре квартиры не спрашивал, откуда мебель. Мы сами говорили, что мебель из Италии. И всем было без разницы на это!
Итальянскую мебель заказывали в люксовом магазине мебели Интерьер-Маркет. Они возят мебель из Европы и из других стран. Мебель у них стоит миллионы рублей. Мы не учли, что мебельщики гоняются за новинками. Вещи из новой коллекции стоят в разы дороже аналогичных товаров из прошлых коллекций. В моменте мы не сообразили выбирать мебель из прошлых коллекций. Только один диван у нас вышел на 10 000 евро. Но тогда евро был дешевым – по 60 рублей. То есть диван вышел на 600 000 рублей.
Эта кровать стоила почти 8 000 евро - 480 000 рублей.
Кухня на миллион
Кухню мы заказывали в «Мария». Мы им сразу сказали:
Ребята, у нас есть инвестиционное реалити-шоу. Если вы, не дай Бог, затянете срок поставки кухни, мы на 70 000 человек скажем, что кухни Мария – очень плохие кухни.
Кухню нам сделали за полтора месяца) Стоимость – 1 017 000 рублей, куда входит в том числе:
- техника на 247 000 рублей. При выборе техники остановились на бренде HAIER.
- столешница из камня на 182 000 рублей.
А это коммерческое предложение от кухонь Мария.
Про шкафы и при чем здесь Михаил Галустян?!
Шкафы реально получились классные. Я прямо ими горжусь! Делал нам их частный мастер Александр. Он даже делал шкафы для Михаила Галустяна!
Все шкафы нам сделали за месяц. По стоимости они вышли на 750 000 рублей. Другие компании составляли КП на суммы от 900 000 рублей.
Как мы экономили и открыли для себя Тао Бао
Люстры мы заказывали на Тао Бао. Все закупки нам сделал байер. Полная стоимость – 126 000 рублей. Доставили за 30 дней.
Только эта люстра стоила 300 000 рублей в проекте! В Китае мы купили ее за 15 000 рублей. Тао Бао нам сэкономил огромные деньги. Если бы мы покупали люстры из проекта, мы бы потратили миллион рублей!
Эту люстру мы купили за 30 000 рублей вместо 600 000 рублей.
Что еще было важного и дорогого?
- Встроенный свет – 309 000 рублей
- Перегородки и зеркала – 496 000 рублей
- Жалюзи, шторы, электрокарнизы – 304 000 рублей
- Сантехника для двух ванных комнат – 405 000 рублей
- Кондиционер – 110 000 рублей
- Конвекторы – 202 000 рублей
- Плитка – 390 000 рублей
- Паркетная доска – 463 000 рублей
- Межкомнатные двери – 217 000 рублей
Зачем нужен хоум-стейджер?
Когда мы укомплектовали квартиру, пригласили хоум-стейджера. За работу мы заплатили 70 000 рублей. Хоум-стейджер наполняет ее красотой и превращает в конфетку. Книги, вазы, цветы, картины – все детали продумывает хоум-стейджер. Работа хоум-стейджера должна вызвать эмоции у покупателя, чтобы он решился на покупку этой квартиры.
Как мы продавали квартиру на ЦИАН?
Квартиры типа нашей продавались за 32 миллиона рублей. Мы решили, что в нашем ЖК таких квартир нет, какую сделали мы. Поэтому мы задрали ценник на 30% дороже рынка. Первоначальная цель была продать квартиру за 41,5 миллиона рублей. Объявление о продаже висело месяц. Мы сами занимались показами.
Заранее продумали маршрут клиента. Очень важно при показе квартиры:
- где вы встречаете клиента
- как вы идете
- как вы заходите в квартиру
- на каком лифте поднимаетесь
- в какую спальню вы сначала идете
- в какой туалет заходите
- что вы при этом рассказываете.
В ЖК Хорошевский прекраснейший двор. Поэтому мы встречали клиента не рядом с подъездом, а в другом дворе. Чтобы клиент, проходя поэтому двору, увидел все прелести и всю крутизну жизни именно в этом комплексе. Если у покупателя есть дети, его надо вести по всем детским площадкам. Если у него детей нет, и он работает удаленно, надо показать ему все кафе и зоны для работы.
В объявлении выставили красивые фотографии. Не забудьте вызвать профессионального фотографа, чтобы он сделал качественные фотографии. Нам сделали фото за 5 000 рублей. Эти фотки вы видели выше в статье.
Нужно писать короткое объявление. Пишите так, чтобы охватить широкую целевую аудиторию. Мы писали про детские площадки, кафе и рестораны. Сразу попали в огромнейшую аудиторию.
Чтобы люди видели объявление, мы заплатили 10 000 рублей на его продвижение. Получили 4 000 показов объявления. Провели 15 просмотров квартиры.
Иногда торговались очень жестко)
Финал – выходим на сделку
Когда мы нашли клиента, то начали выходить на сделку. Тут было много переговоров и поездок в банк. Я прямо нервничала от каждой поездки, потому что меня отрывали от работы)
Что нам понадобилось для сделки:
- договор купли-продажи
- акт приёма-передачи квартиры
- справки из ПНД (психо-неврологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) о том, мы не состоим на учете и в адеквате
- выписка из домовой книги
- сделка через аккредитив с погашением ипотеки
Итоги в цифрах
- Цена квартиры при покупке: 20 563 000 р.
- Первоначальный взнос по ипотеке: 4 113 000 р.
- Погашение основного долга: 569 296 р.
- Проценты по ипотеке: 2 331 483 р.
- Ремонт (работа, материалы, мебель): 12 300 000 р.
- План на ремонт: 7 000 000 р. (превышение плана на 75%)
Мы просчитали точку безубыточности после погашения ипотеки – 35 195 000 рублей. То есть нам надо было продать квартиру еще дороже, чтобы выйти в ноль и заработать сверху.
Первоначальная цель – 41,5 миллиона рублей. Продали за 39 000 000 рублей. Нашему агенту мы заплатили 1% от стоимости квартиры – 390 000 рублей. Она нашла нам покупателя и в целом организовала больше всего показов.
- На руки: 38 610 000 рублей.
- Остаток долга по ипотеке: 15 880 000 р.
- Мы вложили в квартиру (первый взнос, % по ипотеке, ремонт): 19 315 000 р.
- Прибыль до НДФЛ: 3 414 224 р. или 17,67%. Это 9,62% годовых.
- Разница между покупкой и продажей квартиры: 18 436 247 р.
- НДФЛ 13%: 2 396 712 р.
- Прибыль после уплаты НДФЛ: 1 017 511 р.
Почему продали квартиру, а не стали сдавать?
После продажи и погашения ипотеки у нас освободилась сумма 22 729 000 рублей. Если бы мы вложили ее в облигации с доходностью 10%, за год получали бы пассивным доходом 2 200 000 р.
У нас был оффер на аренду за 170 000 рублей, за год это 2 040 000 рублей. И бОльшую часть этих денег мы бы отправляли в ипотеку.
Вот такой вот первый опыт инвестиций в недвижимость) Самая большая ошибка - растянувшийся ремонт на 1,5 года. Сделали бы за полгода, переплатили бы меньше процентов по ипотеке. И итоговая прибыль в годовых была бы намного выше.
Что делать с деньгами в 2026 году?
Рассказываю на большом бесплатном марафоне «10 способов вкладывать деньги в 2026 году выгодно и надёжно».
Что будет на лекциях:
→ куда вкладывать деньги в 2026 году
→ как управлять деньгами с учетом всего, что происходит сейчас в мире
→ как сделать инвестиции источником дохода
Эти лекции - инструкция по финансам на весь 2026 год. Жмите ↓