Мой клиент Ирина приобрела квартиру на вторичном рынке в 2021 году. Сделку сопровождали два агентства недвижимости – со стороны продавца и со стороны покупателя. Также процессе сделки принимал участие юрист Ирины. Долгов по квартплате на момент сделки не было. Спустя два года после покупки квартиры в квитанции по капремонту появился долг на сумму 20 тысяч рублей. Ирина сразу же сообщила мне об этом обстоятельстве. Я порекомендовала обратиться в бухгалтерию ТСЖ для выяснения причины возникновения долга. Оказалось, что новый бухгалтер ТСЖ выявила ошибки в расчетах по взносам на капитальный ремонт, которые были допущены бухгалтерией в период владения квартирой предыдущим собственником, в связи с чем был сделан перерасчет. Таким образом и появился долг.
Что говорит Жилищный кодекс в данной ситуации?
Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. Следовательно, новый собственник не отвечает по долгам предыдущего.
Если у продавца есть задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, покупателю нужно сразу же открыть новый лицевой счет, на который будут идти начисления с даты возникновения права собственности на квартиру.
Но с задолженностью по взносам на капитальный ремонт все обстоит иначе:
На основании части 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Следовательно, обязанность по уплате долга за капремонт лежит на новом собственнике.
В случае Ирины сделка купли-продажи квартиры была обеспечена справкой из ТСЖ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и взносам на капремонт. Я попросила Ирину найти эту справку и прислать ее мне. Справка оказалась на руках. Далее я рекомендовала Ирине отнести копию справки в бухгалтерию ТСЖ. Она так и сделала.
Читайте также: Семейная ипотека: новые условия + условия в Ростовской области
Думаю, читателей не удивит тот факт, что в ТСЖ настояли на погашении задолженности, несмотря на наличие у собственника документа (который сами же и выдали в 2021 году), подтверждающего отсутствие задолженности. А аргументы в ТСЖ привели «железные»: 1) бухгалтер, который выдавал эту справку, больше не работает (даже комментировать не буду); 2) это справка об отсутствии задолженности за последние 3 (или 6) месяцев, поэтому в ней не отразилась задолженность за более ранний период.
Разумеется, справка оформлена корректно (еще на сделке в этом убедились три юриста). В ней не указан период 3 или 6 месяцев, а подтверждается факт отсутствия задолженности по состоянию на дату выдачи. Стоит подпись уполномоченного лица и печать организации.
Итак, у Ирины было три варианта: 1) продолжить добиваться решения вопроса в свою пользу; 2) обратиться с просьбой о выплате долга к предыдущему собственнику; 3) выплатить долг самостоятельно. И она выбрала последний вариант.
В моей практике такая ситуация возникла впервые. Интересно, есть ли среди читателей те, кто при покупке недвижимости сталкивался с аналогичной проблемой?
Буду рада Вашей подписке на моем канале: Ольга Балюк | Риэлтор в Ростове-на-Дону