ФРС США понизило ставку на 50 пп, прям, как 18 сентября 2007 года, но тогда это не спасло рынки от падения. Что сейчас?
Иногда меня спрашивают, как бы с подстёбом, а как, мол, в США дела с недвижимостью обстоят, там же цены должны бы были просесть процентов на 40 после повышения ставки до 5,5%?
Ну, вот, в который раз пишу о том, как там у них.
По данным ФРС США , средняя цена продажи жилья во 2-м квартале 2024 года составляет 412 300 $. Это на 14 500 $ меньше, чем в 1-м квартале, и на 6 200 долларов ниже, чем годом ранее.
Цены на жилье быстро росли с середины 2021 по конец 2022 г, но рынок начал остывать. Средняя цена продажи жилья в США снижалась 3 квартала в 2023 г, но немного выросла в 1-м кв-ле 2024.
Ставки по ипотечным кредитам значительно упали в 2020 г, что привело к росту спроса, поскольку покупатели жилья стремились воспользоваться преимуществом. Пандемия COVID-19 также привела к тому, что потребители перенесли расходы на жилье и подтолкнули больше представителей поколения миллениалов к приобретению жилья в собственность. Однако, начиная с 2022 г, ставки по ипотечным кредитам начали быстро расти, и цены на жилье упали с пиковых значений.
При этом объемы жилищного строительства в США в августе 2024 выросли на 9,6% к июлю.
И еще один интесный факт - в данный момент количество непроданных домов в США находится на самом высоком уровне с 2008 года.
Застройщики надеются на активацию спроса после снижения ставки ФРС. Ведь до понижения ставки 18.09.24 фиксированная ставка по 30-летней ипотеке составляла 6,6%, что более чем на процент ниже, чем в 2023 г.
На рынке офисной недвижимости всё ещё хуже. Количество банкротов растёт. Банки, которые делали ставки на кредитование сектора коммерческой недвижимости находятся в преддефолтном состоянии.
Ряд банков США может рухнуть из-за долгов по коммерческой недвижимости.
Региональные американские банки к 2025 г окажутся на грани банкротства из-за огромной кредитной задолженности в $1,5 трлн.
Ее необходимо погасить до конца 2025.
Как указывает ФРС США на фоне финансовых сложностей цена на офисную и торговую недвижимость в США может снизиться на 40%. Это ещё больше повышает риск потенциальных дефолтов компаний в сфере коммерческой недвижимости.
Главная проблема с погашением кредитов региональных банков — высокие процентные ставки, которые сейчас снизятся на 0,5%. И, возможно, кому-то станет легче.
И вот тут, какая разница, что приведет финансовый сектор к банкротству, жилая или коммерческая недвижимость, всё взаимосвязано, пожар перекинется на соседний рынок.
Мадэ ин Канада
На рынке жилья Канады наблюдался небольшой рост продаж жилья в течение августа 2024 года как в месячном, так и в годовом исчислении после снижения ставок Банком Канады в июне и июле 2024 до 4,5%. В августе 2024 средняя цена предложения составила 717800 канадских долларов, что на 1,0% меньше за месяц и на 3,9% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. Средняя цена жилья в реальной сделки в Канаде составила 649,1 тыс. долл., что отражает снижение на 2,7% по сравнению с предыдущим месяцем и увеличение на 0,1% по сравнению с 2023 г.
При этом стоит учесть, что в разных провинциях цены ведут себя разнонаправлено. В тех провинциях, где низкая цена метра цены подросли, там, где цена высокая - продолжают снижаться. К примеру, в восточной провинции Ньюфаундленд и Лабрадор средняя цена сделки 342 тыс.долл, рост за год составил 10%, рост за август 0,3%, а в Британской Колумбии на западе Канады при средней цене за объект 938,5 тыс.долл, за год цены снизились на 1,2%, за август снизились на 2,2%.
Объемы ввода жилья в Канаде упали на 22% в августе по сравнению с предыдущим месяцем.
С учетом сезонных колебаний годовой показатель ввода жилья снизился до 217 405 единиц с пересмотренных 279 804 единиц в июле, сообщила Канадская ипотечная и жилищная корпорация. Экономисты ожидали, что объем ввода жилья упадет до 252 500 единиц.
По данным Статистического управления Канады, расходы на жилое строительство выросли на 1,8% в 1-м полугодии 2024.
В заключение
В США и Канаде ставка едина для всех, там нет безрассудных льготных ипотек, если застройщик испытывает трудности, то это его проблемы, потому что нет никакого министроя, который должен постоянно рапортовать о рекордах.
Там нет санкций и СВО, нет кособокой помощи отдельно взятым отраслям.
В нормальной экономике есть спрос, увеличивается и выпуск товара, нет спроса, товар производится меньше.
Банкротиться застройщик - туда ему и дорога. Это просто бизнес.
Там нет лозунга "мы строим для обеспечения американских граждан жильём", "каждому гражданину по 33 квадратных фута к 2030 году". Они строят, потому что это прости бизнес.
Отсюда, ситуация рынка недвижимости России более шаткая, нежели на Западе, потому что у нас недвижимость - это предмет популизма (прошу не путать с политикой).