С 01.03.2025 года начинает работать новый закон о строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу. Рассмотрим, что это значит и какие выгоды принесет строительным компаниям.
Что такое эскроу?
Эскроу представляет собой специальный счет в банке для безопасного проведения сделки между покупателем и продавцом. В нашем случае между заказчиком строительства дома и его исполнителем. Банк выступает посредником в этой сделке, принимая деньги от заказчика или выдавая ему кредит, а затем передавая их исполнителю после завершения работ, предусмотренных договором. Например, в качестве документального доказательства завершения работ может выступать выписка из ЕГРН.
Договор эскроу обычно имеет определенный срок, при превышении которого сделка признается несостоявшейся, а банк закрывает счет и возвращает всю сумму несостоявшемуся заказчику или покупателю. Срок договора разрешается продлевать, но за это банком обычно предусмотрена дополнительная комиссия.
Договор эскроу позволяет передавать как деньги, так и ценные бумаги и любое движимое имущество, а посредником кроме банка может стать нотариус. Договорами эскроу уже активно пользуются компании при оплате различных товаров и услуг. Сам эскроу стал альтернативой банковской ячейке и аккредитиву.
Плюсы и минусы эскроу
Кратко рассмотрим основные достоинства эскроу:
- Отпадает необходимость снимать наличные средства, транспортировать их. Деньги не нужно пересчитывать и проверять на подлинность, поскольку в банках есть счетчики банкнот, быстро считающие крупные суммы денег и сразу проверяющие их на оригинальность.
- Счет эскроу обычно обходится дешевле, чем аренда ячейки в банке или оформление аккредитива. А в случае взятия ипотеки в том же банке, счет эскроу может обойтись бесплатно.
- Счет эскроу будет застрахован системой страхования вкладов. Если речь идет о покупке недвижимости, то лимит застрахованной суммы достигает 10 миллионов рублей, а деньги в банковских ячейках и на аккредитивах никак не страхуются государством.
И его основные недостатки:
- Максимальная застрахованная сумма по счету эскроу равна 10 миллионам рублей и актуальна при покупке недвижимости. Страховой период составляет всего 3 дня, начиная с даты поступления в Росреестр документов для регистрации сделки. Если вы не успели забрать деньги, а у банка появились проблемы, то лимит страховой выплаты снижается до стандартных 1,4 миллиона рублей. Для остальных сделок лимит страховой выплаты не превышает эту сумму изначально.
- Ввиду предыдущей причины, требуется очень внимательно выбирать банк. А если сумма большая, то воспользоваться несколькими счетами эскроу в разных банках.
- Открыть счет эскроу могут лишь несколько банков, поскольку это относительно новая услуга.
Суть нового закона
Закон № 186-ФЗ регулирует отношения между гражданами РФ и бизнесом, использующим счета эскроу при выполнении договоров строительного подряда. Жилые дома могут строиться на арендуемых, либо находящихся в собственности у граждан земельных участках. Законом оговариваются требования к юрлицам и ИП, при выполнении которых им разрешается заключать с гражданами договоры строительного подряда. Также в законе описываются нюансы таких договоров, и как именно можно использовать счета эскроу для уплаты цены договора.
Например, необходимо, чтобы при заключении договора с подрядчиком о строительстве дома физическое лицо переводило всю оговоренную сумму на специальный счет в банке, где она будет храниться до закрытия всех обязательств по договору. Данный закон вступает в силу с 01 марта 2025 года.
Выгода для бизнеса и населения
Учитывая, что счета эскроу могут открываться банками совместно с выдачей ипотеки, для российского бизнеса это подобно глотку свежего воздуха. Но при этом при открытии счета эскроу нужно все решать быстро: составлять списки стройматериалов, формировать заказы и оперативно поставлять товары со стороны подрядчика строительства. Важно укладываться в сроки, потому что у эскроу есть ограничения по хранению денег в банке — после истечения установленного срока банк может брать дополнительную комиссию.
Чтобы быстро формировать смету и списки товаров подрядчику рекомендуется использовать 1С: Бухгалтерию строительной организации. С помощью программы можно составлять списки стройматериалов, учитывать их складские остатки и автоматизировать учет выполнения строительно-монтажных работ. Также можно учитывать найм внештатных специалистов и строительной техники. Помимо этого решение позволяет работать с персоналом строительной компании, начислять заработную плату, отпускные и пособия.