Большой лонгрид с ответами на вопросы.
Интересно почитать ваши мысли про недвижимость и почему вы считаете ее сейчас интереснее акций, прямо жду, очень интересно!!!! Ведь как будто акции как более рисковый актив должны давать большую доходность.
И, кроме того, сейчас масса экспертов в недвижимости говорит о перегретом и цены на нее и ждёт падения либо стагнации.
Продолжаю отвечать на вопросы. Присылайте темы, которые вас беспокоят, мешают, тревожат или непонятны. На всё отвечу. Поскольку на текущий момент большинство вещей, которые касаются инвестиций, кажутся для меня очевидными, я даже не подозреваю, что об этом стоит писать. А что-то более сложное обычно является индивидуальным решением, которое просто нет смысла публиковать.
Так вот, возвращаясь к ответу на вопрос выше. Малая ремарка: я не писал о том, что недвижимость интересна прямо сейчас! Такого не было. Именно на текущий момент, прямо сейчас я считаю ОФЗ хорошими. Однако это не значит, что я буду сидеть в них до посинения и отстаивать свою точку зрения. Конкретно на данном этапе, при текущих политических и экономических решениях это так. Если что-то изменится в этом направлении — изменится и моя позиция.
Что касается моей позиции по ОФЗ (почему я предпочитаю их акциям и недвижимости), все подробнейшим образом написано в материалах на спонср:
https://sponsr.ru/family_trust/66215/Neft_krov_islezy_Grust_Evropy_ischaste_vSSHA_Jizn_posle_snijeniya_stavki_vSSHA
Не поглотит ли инфляция доходность ОФЗ:
https://sponsr.ru/family_trust/54947/Devalvaciya_dollara_ipamp_aktivov_Vopros_otpodpischika_Nepoglotitli_inflyaciya_dohodnost_OFZ_Otkroveniya_zapadnyh_SMI_poUkraine
Фундаментальная логика по выбору ОФЗ:
https://sponsr.ru/family_trust/53022/Dlinnyi_konec_OFZ__logika_cifry_statistika_Nedelya_procentnyh_stavok_i_slezy_dempartii_SSHA_Aktivaciya_protekcionizma_i_potencialnye_ekonomicheskie_stimuly_BONUS_24_godovyh_v_dollarah_SSHA
Там же есть много материалов по поводу нефти и сырьевого суперцикла, что также ложится в логику работы с ОФЗ. Да, помимо цифр и макроэкономической статистики, в инвестициях не стоит забывать и о психологии. Смотреть на точки пересечения интересов, KPI и кто, где и как получает доход. Вы не поверите, но в РФ точка пересечения интересов — вовсе не фондовый рынок, как в США, о чем писал здесь:
https://sponsr.ru/family_trust/65404/Otvety_navoprosy_Izchego_sostoyat_moi_portfeli_narynkeRF_Matematika_kreditnogo_plecha_Problemy_naroda_vojdya_nevolnuut_ili_glavnaya_bol_Rossii_iSSHA
Вы, наверное, хотели бы все это прочитать в открытом доступе, но с течением времени я понял, что пора ценить и себя. Слава Богу, бесплатного — уйма в Интернете, только вопрос в том, сколько сил, времени, энергии и денег вам придется потратить/потерять, чтоб среди этого бесплатного найти нужное, — это раз. А второе, чтоб это бесплатное не сбило вас с толку и не привело снова-таки к потере времени, нервов и денег. Моя инвестиционная стратегия подразумевает всегда выбор в пользу наиболее математически выгодного распределения с минимальными затратами усилий, времени и денег. Поэтому, если вас интересует моя логика по ОФЗ, т.е. почему я вообще не беспокоюсь (и даже радуюсь повышению ставки), ответы на эти вопросы в предложенных материалах. С цифрами, выкладками и прочим.
Тот факт, что я могу поменять аллокацию, если что-то идет не так, подтверждает следующее. В 2022 г. на фоне повышения процентных ставок в зарубежных портфелях мы также уходили постепенно в длинные трежерис, ибо было понятно, что повышение процентной ставки обязательно бы привело к рецессии и падению акций, а вместе с этим и ставки. Однако к середине 2023 г. ситуация изменилась — мы увидели сильный бюджетный импульс со стороны политиков в США. Это заставило нас изменить аллокацию в пользу риска и золота, о чем, собственно, я писал и на спонср, и на канале. При этом мы сделали все красиво, чтоб не навредить портфелям и при этом нивелировать риски длинных трежерис.
Теперь поговорим о недвижимости и моего предположения с точки зрения того, что в будущем, когда мне предстоит перекладываться из ОФЗ в рисковые активы, предпочтение я буду отдавать именно фондам недвижимости. Опять же, это решение взято не с потолка, а принято непосредственно на основе оценки рисков и прочих факторов. Основной для этого предположения является мой материал для подписчиков спонср:
https://sponsr.ru/family_trust/58068/FRS_sohranyaet_Neft_ogorchaet_Zoloto_vozbujdaet_IPO_namekaet_Bitkoin_razbuhaet.
Я попытался найти более крупное исследование на эту тему, но, вероятно, этим пока еще никто не озадачился, поэтому я провел свое маленькое исследование, но даже этих выводов мне было достаточно, чтоб проследить определенную закономерность (как количество IPO влияет на будущую доходность рынка акций). А дальше, на основе этого исследования и новости по планам Минфина, было несложно провести параллель и сделать выводы. Таким образом, моя будущая аллокация в полной мере зависит от того, как реально на практике будет реализован план Минфина. Хотя, учитывая, что в РФ рынок акций не является точкой пересечения интересов, можно смело предположить, что все будет именно так, как сказал Минфин. А значит, я сделаю выбор в пользу рынка недвижимости. Более того, стоит также посмотреть на доходности разных классов активов график выше.
Обратите внимание, что недвижимость в России не сильно отстает по доходности от индекса Московской биржи, особенно, если мы говорим о московской или коммерческой. На самом деле в этом также нет ничего удивительного, и мы снова упираемся в точку пересечения интересов, а также психологию.
Да, кстати, на текущий момент доходность по ОФЗ с постоянным купоном превышает доходность лучшего актива в РФ. Понимаете, о чем я?
Идем дальше. Безусловно, вы должны понимать, что сейчас я делаю обзор «широкими мазками», то есть глядя сильно сверху на этот класс активов, а если вас интересует что-то действительно глубокое, то это стоит денег. Цена же за глубокие и емкие исследования в определенных областях начинаются от миллионов рублей, ибо, чтоб действительно оценить привлекательность того или иного рынка, нужно учесть массу переменных и проработать множество сценариев развития событий. Может ли случиться так, что рынок недвижимости ждет стагнация? Вполне. Перегрет ли он сейчас? Тоже вполне может быть, ибо стимулирование просто так не проходит. А за последние годы в РФ идет достаточно сильный бюджетный импульс, что заставляет буквально пухнуть все вокруг. Достаточно посмотреть на цены аренды жилья, и становится плохо.
Тут тоже все достаточно прозаично, я ранее писал про Антона, чей доход вырос в 3 раза с 40 до 120к рублей, а таких Антонов по стране много — взять тех, кто пошел добровольцем и получает различные выплаты, льготы, участки и чей доход вырос в 3, а то и в 10 раз. Покатавшись этим летом по югу России, я видел много тому подтверждений.
Таким образом, свертывание или сокращение бюджетного стимула легко может привести к некоторой коррекции и стабилизации рынка. Тем более что темпы роста за последние годы явно выше среднего. Но мы сейчас уперлись в тему маркет-тайминга… и здесь как повезет.
Я больше склоняюсь к тому, что рынок скорее уйдет в боковик, чем упадет. Насколько продолжительным он будет, не знаю. Как вы понимаете, здесь все также упирается в то, какие политические решения нас ждут в будущем и как будут развиваться события в мировой экономике; ждет ли нас новый бычий сырьевой рынок, и еще много разных «будет или нет». В первую очередь нужно опираться на то, что именно вы хотите. Поднять денег, спекульнуть, защитить, накопить и т.д. Помните, что цель определяет средство. Более того, в контексте инвестиций в недвижимость интересно смотрится эта новость, которая прошла незамеченной, а я хотел ее разобрать на спонср, но не дошли руки. Поэтому покажу здесь: https://www.rbc.ru/business/24/07/2024/66a0ebbf9a7947608d1b3151.
Президент России Владимир Путин поручил правительству в срок до 1 октября представить предложения о поэтапном перемещении офисов госкомпаний из Москвы в регионы. Соответствующее распоряжение значится в перечне поручений по итогам Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ), документ опубликован на сайте Кремля.
«Представить предложения о поэтапном перемещении государственных корпораций, компаний с государственным участием и входящих в структуры таких корпораций и компаний головных организаций интегрированных структур из Москвы в субъекты Российской Федерации по месту осуществления их основной производственной и (или) операционной деятельности», — сказано в списке распоряжений.
Довольно обнадеживающее распоряжение, которое может стать хорошим подспорьем местным рынкам недвижимости. Ведь тогда у региональных властей появится больше денег, которые они могут потратить на инфраструктуру, улучшение качества и уровня жизни со всеми вытекающими. На какой регион стоит обратить внимание? Надо рыть и анализировать. Однако упускать из виду подобное решение не стоит. В остальном, нужно четко понимать, что вы хотите от инвестиций и чем именно вы будете заниматься: инвестировать или бизнес. И в зависимости от ответа на этот вопрос нужно уже будет оценивать и подбирать варианты. Не ведитесь на ошибки выжившего, следуйте плану