Основной целью создания и развития любого проекта является максимизация прибыли и увеличение стоимости бизнеса. Почему второй пункт имеет основополагающее значение — на примере отеля и бизнес-центра рассказал Алексей Пряслов, основатель и управляющий директор компании PFM, специалист по консалтингу и инвестициям в гостиничном бизнесе с 20-летним стажем, автор программы для автоматизации управленческого учёта в гостиницах HOMS.
Зачем вычислять стоимость своего отеля или делового центра как бизнеса
Вычисление стоимости бизнеса и в особенности динамики её изменения в первую очередь важно собственнику — дает понимание успешности проекта, иными словами, становится ли владелец богаче с течением времени. Кроме того, данная информация требуется при подготовке к продаже бизнеса.
Как определить стоимость бизнеса в случае с отелем и деловым центром
Существует три метода оценки – затратный, сравнительный и доходный. Профессиональные оценщики используют все перечисленные, комбинируя их и добавляя весовые коэффициенты каждому — для формирования окончательной оценки рыночной стоимости.
Затратный подход основан на определении стоимости создания точно такого же объекта с корректировкой на износ (амортизацию) за период эксплуатации рассматриваемого здания.
Сравнительный метод позволяет сопоставить недавно произошедшие сделки по продаже похожих объектов и таким образом определить стоимость.
Доходный метод основан на прогнозировании будущих свободных денежных потоков от объекта.
Теоретически все три подхода должны привести к одной и той же оценке стоимости. Однако на практике наиболее точное значение стоимости дает доходный метод, а два другие используются как ориентиры.
Рассмотрим подробнее доходный метод на примере гостиницы. Оценка начинается с анализа локации, текущего уровня конкуренции и прогноза динамики спроса и предложения на данном рынке. Это позволяет определить долю рынка, занимаемую отелем, ADR, загрузку сейчас и в будущем. Далее строится прогнозный отчет о прибылях и убытках (Profit and Loss Statement), и на его основе — отчет о движении денежных средств (Cash Flow Statement). Прогноз обычно делается на 10 лет — такой промежуток стал нормой для оценки недвижимости, поскольку равноценен типичному периоду владения объектом недвижимости.
Cash Flow Statement позволяет вычислить свободный денежный поток (Free Cash Flow to Firm) по каждому году. Далее FCFF дисконтируется — приводится к стоимости на день оценки. Ставкой дисконта здесь выступает средневзвешенная стоимость капитала (WACC). WACC означает стоимость заемного и собственного капитала в зависимости от доли каждого вида капитала в финансировании бизнеса.
Кроме того, важно понимать, что и после 10 лет эксплуатации гостиница имеет стоимость. Она называется продолженной стоимостью бизнеса, и её тоже нужно учесть. Вычисляется показатель обычно через ставку капитализации: FCFF в последний прогнозный год делится на ставку капитализации. Продолженная стоимость также дисконтируется по WACC. Сложение её и всех ежегодных дисконтированных FCFF дает стоимость гостиницы как бизнеса.
Методика оценки делового центра примерно такая же: используются затратный, сравнительный и доходный методы. Кроме того, принимаются во внимание следующие показатели:
- тип объекта, год его постройки либо реконструкции;
- локация;
- класс объекта (стандартный, прайм и т.д.);
- конструктивные особенности здания: планировка, высота потолков, отделка фасадов, помещений и мест общего пользования и т.д.;
- состояние инженерных коммуникаций;
- наличие и тип паркинга;
- коммерческая инфраструктура объекта;
- транспортная доступность.
Что влияет на стоимость отеля или офисного центра как бизнеса
Ключевой фактор – конкурентные преимущества. К примеру, если постояльцы выбирают данный отель и отказываются от других средств размещения, это позитивно влияет на загрузку, ADR, а значит, и выручку. Кроме того, гостинице принципиально важно жестко контролировать расходы. Максимизация выручки и контроль расходов дают высокий уровень операционной прибыли (EBITDA). Можно с уверенностью утверждать: если отель на протяжении нескольких лет имеет EBITDA margin на уровне 35% и выше, то он обладает фундаментальными конкурентными преимуществами. Иными словами, способен стабильно генерировать высокие свободные денежные потоки.
В случае с деловым центром конкурентным преимуществом сегодня является развитая инфраструктура. Именно она позволяет иметь высокую загрузку ДЦ. Кроме того, очень важно поддерживать регулярную связь с арендаторами, работать с их лояльностью и потребностями.
Также не стоит забывать, что бизнес создает стоимость, а владельцы становятся богаче тогда и только тогда, когда доходность инвестированного капитала (ROIC) выше стоимости привлечения капитала (WACC). В противном случае акционерная стоимость разрушается.
Почему со временем стоимость отеля или делового центра как бизнеса может снизиться
Нередко владельцы объектов сталкиваются с такой ситуацией: пять лет назад они потратили на строительство, скажем, 100 рублей, а продать его сейчас могут только за 75 рублей. Таким образом, за это время произошло разрушение акционерной стоимости на 25 рублей, то есть собственник бизнеса стал беднее, а не богаче. Причин немало – неверно выбранный концепт, слишком дорогое строительство, посредственная операционная команда. Также на процесс часто влияют следующие факторы:
- потеря конкурентных преимуществ;
- изменение конъюнктуры рынка;
- уход ключевого персонала;
- снижение качества предоставляемых услуг;
- несоответствие заявленного уровня объекта реальному качеству обслуживания;
- отказ от расходов на поддержку недвижимости в необходимом состоянии.
Как увеличить стоимость отеля или делового центра как бизнеса
Универсальное решение – через создание трудно копируемых конкурентных преимуществ, которые позволяют устанавливать цены выше конкурентов. Высокие цены и контроль расходов повышают свободные денежные потоки и, при прочих равных, рентабельность инвестированного капитала.
Кроме того, важным фактором является средневзвешенная стоимость капитала – чем она ниже, тем выше стоимость. Именно поэтому необходимо привлекать капитал в бизнес по наименьшей ставке.