Купленная с использованием ипотеки квартира находится в залоге у банка, пока заемщик не погасит долг. Разбираемся, кому принадлежит ипотечное жилье и какие есть ограничения.
Кому принадлежит ипотечная квартира
Квартира принадлежит тому, кто оформил на нее ипотеку, то есть заемщику. Однако пока кредит не выплачен, жилье находится в залоге у банка — это накладывает ограничения на действия заемщика. Он не может полностью распоряжаться квартирой на свое усмотрение. Далее разберем, что можно, а что нельзя делать, пока не погашена ипотека.
В какой момент она становится собственностью заемщика
Собственностью заемщика квартира является сразу. Она не принадлежит банку-кредитору, а только находится у него в залоге. Это значит, что собственник может распоряжаться жильем, но с ограничениями, согласовывая действия с банком. Например, если решит сдать квартиру.
Что можно и нельзя делать с квартирой, пока она в залоге
Разберемся, на какие действия необходимо согласие банка.
Сдача в аренду или продажа
Возможность сдачи квартиры в аренду зависит от условий договора с банком. В нем может быть прописан полный запрет или просто необходимость согласовать это действие с кредитором.
Продать ипотечную квартиру собственник тоже может только по согласованию с банком. Это может происходить по нескольким сценариям:
- Покупатель квартиры закрывает кредит заемщика. После снятия обременения заемщик передает права собственности новому владельцу.
- Покупатель приобретает квартиру вместе с задолженностью. В таком случае уже новый владелец берет на себя кредитные обязательства.
- Продажа с полным погашением долга в процессе заключения сделки. В таком случае заключается договор между покупателем и продавцом, а деньги передаются через банковскую ячейку, а не напрямую заемщику.
Регистрация других людей
Порядок регистрации членов семьи и знакомых в квартире обычно прописан в ипотечном договоре с банком. В условиях может быть указано, что ближайшего родственника, например ребенка или супруга, можно зарегистрировать без согласования. Однако если заемщик захочет зарегистрировать двоюродного брата или близкого друга, то банк может указать, что это необходимо предварительно согласовать.
Перепланировка
В ипотечной квартире можно делать ремонт, однако производить перепланировку без договоренности с банком нельзя. Например, если собственник хочет объединить кухню с гостиной или расширить санузел за счет коридора, нужно это согласовать.
При этом перепланировку согласовывают не только с банком, но и с органами местного самоуправления — например, с администрацией. В некоторых регионах и в Москве согласовать можно через МФЦ. В этой статье рассказали, как это сделать.
Завещание и дарение
Заемщик может завещать квартиру по своему желанию без согласования с банком. При этом, если он хочет передать имущество по договору дарения, у него не получится это сделать без согласования — банк должен одобрить сделку.
В каком случае можно потерять жилье
Банк может потребовать продать залог, если заемщик часто допускает просрочки или нарушает кредитный договор.
В первые дни просрочки банк начисляет штрафы и отправляет уведомления. Если платежи не поступают более 90 дней, он начинает готовить документы для обращения в суд. Однако срок просрочки, после которого кредитор обращается в суд, может отличаться — обычно он указан в договоре, говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.
Аналитик также рекомендует обратиться в банк за ипотечными каникулами или реструктуризацией долга, если появились финансовые сложности.
«Если вы понимаете, что не сможете в принципе оплачивать ипотеку, лучше поискать покупателя и получить согласие банка на продажу квартиры. Продав квартиру, вы можете закрыть кредит, вернуть первоначальный взнос и даже заработать», — говорит Инна Солдатенкова.
Если ничего не сделать и ждать продажи квартиры с торгов в судебном порядке, шанс получить прибыль минимальный. Такие объекты продаются с дисконтом, и помимо остатка долга вы должны будете выплатить кредитору проценты, штрафы за просрочку, а также возместить судебные расходы.