Рассказываем, из-за чего обещанное при покупке расходится с тем, что дольщики получают с ключами. Также поговорим о том, насколько вообще построенное может отличаться от проекта, и на что покупателю обращать внимание, чтобы не разочароваться в будущем.
- Внешние причины
- Внутренние причины
- Насколько построенное может отличаться от проекта?
- Советы покупателям
Начнем с того, что изучение рендеров (от англ. rendering – «визуализация») – очень важный момент для покупателя, помогающий представить будущий проект и создать о нем первое впечатление, а также оценить его масштаб, наполнение и окружение. «Именно поэтому очень важно предоставить клиенту реальную картинку будущего комплекса», – подчеркивает управляющий партнер «Прайм Лайф» Денис Коноваленко.
Управляющий партнер «Консалтинговой компании «2Б Диалог» Борис Богоутдинов выделяет два основных вида рендеров:
- практические, демонстрирующие масштаб и расположение проекта;
- эмоциональные, создающие ассоциации со счастьем, комфортом, теплом и уютом.
Построенный жилой комплекс может отличаться от его рендеров по нескольким причинам, которые можно разделить на внешние (не зависят от девелопера) и внутренние (связаны с происходящими в строительной компании процессами) – обращает внимание Борис Богоутдинов.
«В России на рынке недвижимости стремительно меняются и законы, и условия, особенно в последнее время. Часто уже в процессе реализации проектов оказывается, что для выполнения задуманных архитектурных элементов или конструкций не хватает квалифицированных мастеров. Те идеи по благоустройству территории или архитектурной концепции, которые были задуманы изначально и изображены на рендерах, в итоге могут не вписаться в экономику проекта или не будут реализованы из-за бюрократических барьеров», – говорит руководитель группы рекламы и маркетинга ЗАО «Балтийская жемчужина» Лина Молодцова.
Внешние причины
В 2022 году многие зарубежные поставщики строительных и отделочных материалов ушли с российского рынка – напоминает Борис Богоутдинов. «Девелоперам пришлось подстраиваться под новую реальность и срочно искать аналоги. В связи с этим приходилось отступать от первоначальных концепций. Из-за сложной экономической ситуации ряд компаний также заменяли дорогие материалы и оборудование более дешевыми».
В дополнение Лина Молодцова замечает: «Так, сегодня из-за изменения логистических маршрутов и смены поставщиков используемые материалы и комплектующие могут заменяться уже в процессе строительства. Что-то будет отличаться по ширине, цвету или форме. При этом, например, оконные рамы или отделка могут даже не меняться, но из-за разницы в сезонах, погодных условиях и времени суток будет создаваться впечатление, что на рендерах все выглядит значительно привлекательнее, чем в реальности. Это допустимо, ведь рендеры обычно демонстрируют проект с лучшей его стороны в солнечную ясную погоду в окружении зеленых насаждений – многолетних кустарников и деревьев. Саженцы на рекламных материалах будут выглядеть не очень привлекательно, плюс объективно что-то может не прижиться в силу погодных условий и будет реанимировано уже в процессе эксплуатации дома».
Случается, что заводы снимают с производства материалы и оборудование, которые предполагалось использовать при строительстве жилого комплекса. «Кроме того, они (предприятия – ред.) могут изменить состав строительных и отделочных материалов. Результатом этого станет расхождение рендера и возведенного объекта», – отмечает Борис Богоутдинов.
К не зависящим от девелопера факторам Денис Коноваленко причисляет как снятие определенного материала с производства, повлекшее его замену, так и появление инновационных материалов для возведения тех или иных инфраструктурных объектов.
Бывает и такое, что у застройщика нет возможности получить запланированные материалы из-за удорожания последних. «Например, цена на материалы выросла на 30%. А у застройщика был определенный бюджет на покупку этих материалов. И теперь, чтобы уложиться в этот бюджет, девелопер вынужден использовать другие строительные материалы. Поэтому часто бывает такое, что застройщик обещал одно, а по факту клиент получил немного другую картину», – говорит ведущий эксперт по недвижимости «Этажи» Валерия Хлопонина.
Кроме того, застройщик несет ответственность только за благоустройство в рамках своего участка – подчеркивает Лина Молодцова, поясняя: «За пределами ЖК на рендерах может быть изображена дорога, которую не успеют построить к сдаче объекта, или парк, который не высадят. А несоответствие действующих генеральных планов муниципалитетов и территориальных зон может воспрепятствовать обещанному благоустройству даже прилегающей к новостройке территории».
Резюмируя по этому пункту, арт-директор финансово-промышленной группы «Профит» Сергей Жуков добавляет: «Рендер – это всегда идеальный вид. Готовый дом мы не всегда видим в теплом солнечном освещении и утопающим в зелени. Рендер – это продукт трехмерного моделирования, поэтому все текстуры, цвета и резкость линий слишком математически точны, чего не бывает в реальной жизни. Свою лепту вносит и постпродакшн. Все конечные продукты от печатных материалов до картинок для сайта делают дизайнеры, они дополнительно улучшают цвета и ракурс. В конце всех манипуляций рендер становится больше иллюстрацией, чем реальным изображением».
Внутренние причины
В этом контексте важно помнить, что проект жилого комплекса реализуют несколько групп участников:
- девелоперская компания, создающая продукт, формирующая команду и занимающаяся финансовой стороной;
- архитекторы, отвечающие за образ и комфорт, интерьеры, места общего пользования, благоустройство придомовой территории (как правило, это несколько команд);
- подрядчики, воплощающие готовый проект в реальность.
«За время, которое проходит от создания концепции девелоперского проекта до завершения его реализации в компании-заказчике может смениться команда. Если произошла смена подрядчиков, теряется непрерывность процесса возведения ЖК. Новые исполнители часто не знают, какие идеи планировалось воплотить в проекте. Его начинают корректировать и могут упустить что-то важное, – комментирует Борис Богоутдинов. – В других случаях первоначальный замысел и его реализация могут отличаться и в процессе работы разных департаментов одной компании или компании и ее партнеров. К примеру, строители не всегда готовы воплощать в жизнь продвинутые идеи архитекторов».
Собеседник Novostroy уверен, что самые успешные девелоперские проекты рождаются, когда управление ими находится в руках одной команды: «У ведущих девелоперских компаний есть ценности, которые они транслируют своей команде на всех этапах реализации проекта».
Насколько построенное может отличаться от проекта?
Рендер не является документом, и его достоверность регулируется законом о рекламе, а также клиентоориентированностью и ответственностью застройщика перед своими клиентами – рассказывает Лина Молодцова, добавляя: «Поэтому сама конструкция дома, цвета фасадов, этажность, зонирование общих зон на придомовой территории должны на 95% совпадать с итоговым продуктом. Существенное искажение информации может привести к потере репутации, которая выстраивалась годами».
Денис Коноваленко, в свою очередь, замечает, что из-за возможных корректировок девелоперы указывают: визуализация не является публичной офертой. «Однако корректировки в более серьезных для покупателя моментах – этажности проекта, наличии внутреннего парка или образовательных учреждений и другого – недопустима. Сейчас таких случаев практически нет – напротив, девелоперы вкладываются в подробную визуалиацию, дополняя ее, например, 3Д-турами по жилому комплексу».
Валерия Хлопонина тем временем обращает внимание, что все регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ. «Если, например, будут какие-то серьезные несоответствия, застройщик обещал одно, и это прописано в проектной декларации или в договоре долевого участия, а по факту получается другое, и это можно доказать, то тогда застройщик должен будет урегулировать этот вопрос. Но в целом, если нет серьезных несоответствий и качество не пострадало, то закон будет на стороне застройщика».
Мнению риелтора вторит Борис Богоутдинов, который подчеркивает: в существующих законах отсутствует описание того, какой рендер можно считать правильным. «Если в результате изменений качество строительства не снизилось, и они не были прописаны в ДДУ, то суд встанет на сторону девелоперской компании, – комментирует эксперт, добавляя, – если расхождение между обещаниями и реальностью более серьезные, например, несоответствие реальной и проектной площадей квартиры, существуют № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей, защищающие права дольщиков».
Напоминает Борис Богоутдинов и о том, что важные инфраструктурные решения девелопер не только указывает в проектной декларации ЖК, но и согласовывает с органами власти. «Если были допущены серьезные нарушения, компания не сможет сдать объект в эксплуатацию и получить доступ к денежным средствам покупателя квартиры, которые находятся на эскроу-счете».
Советы покупателям
Перед тем, как приобрести новое жилье, эксперты призывают внимательно изучать проектную декларацию, разрешение на строительство и текст ДДУ. «Если в дальнейшем то, что написано в этих документах, не соответствует действительности, вопрос следует решать в судебном порядке, – говорит Борис Богоутдинов, советуя, покупать жилье у известной и надежной компании с хорошей репутацией и портфелем возведенных объектов, – такие игроки рынка, если они не сталкиваются с критической ситуацией, от которой зависит дальнейшая реализация проекта, не станут рисковать своим добрым именем. Ведь обманув однажды, компания рискует потерять покупателей в будущем».
Резюмируя, Лина Молодцова еще раз подчеркивает: рендеры – это рекламный продукт, задача которого – привлечь внимание покупателей, заинтересовать их будущим проектом. «Рекламный отдел делает визуалы по рабочей документации, чтобы успеть к старту продаж. И иногда просто уже нет возможности, времени или бюджета вносить какие-то небольшие коррективы, если при переходе от рабочей документации к проектной вносились правки. Более детальную информацию клиенты получают уже из пояснений менеджеров, по фотографиям, на экскурсиях и из проектной документации».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.