Смотрите, какую страничку я нашел в архиве интернета.
В те времена указание цен в долларах нормальным считалось.
Как видите средняя цена в этом сегменте, примерно 4 тысячи долларов, что по курсу на тот день (26,79) в рубля будет примерно 107 тысяч.
Сегодня в этом же сегменте метр такого же жилья будет стоить в районе 300 тысяч рублей.
Т.е. цена выросла примерно в 2,8 раза или на 180%.
Если взять графики цен и усреднено посмотреть по всей Москве, то за этот период цены выросли примерно на 145%.
Да, если мы возьмем цены 2005 года, то ситуация станет намного лучше, потому что в 2006-м рост цен был и, например, в августе 2005 года в этом же сегменте средняя цена была бы около 2000 тысяч долларов за метр или по курсу (28,5) - 57.000 рублей. Т.е. если с 2005 года считать, то цены сегодня выросли в 5,3 раза или на 430%.
Цифра вроде большая, но берем 57 тысяч рублей и увеличиваем на размер хотя бы официальной инфляции каждый год. С 2005 года мы получаем цифру 240 тысяч (с учетом текущего года) или всего на 25% ниже текущей средней цифры.
Если мы тоже самое сделаем с цифрой 2006 года, то результат будет еще хуже. Потому что мы получим цифру 412 тысяч. Т.е. с поправками на инфляцию средняя стоимость кв.м. в выбранном районе должна стоить на 37% выше.
То есть, период сравнения критично важен для понимания процессов рынка недвижимости.
Например, я часто встречаю утверждение о необоснованном росте цен в 2020-2021 годах.
Да и сегодня люди, говоря о "пузыре" на рынке недвижимости, о несоответствующих реальности ценах, склонны для сравнения брать за отсчет 2018 или 2019 годы. И да, если взять именно их, то рост цен больше 100% за 2020-2021 годы показывает странную ценовую аномалию, которая вроде не естественная.
Но давайте вернемся в 2014 год. Если сравнивать сегодняшние цены с ним, то рост составит всего 30%. Если взять только официальную инфляцию, то отличие должно быть порядка 92%.
Хорошо, в 2014 году тоже был рост цен, поэтому адекватно взять больший период, например 2012 год. Тогда рост сегодня составит порядка 75%. А с учетом только официальной инфляции должен составить порядка 125%.
В общем, я к чему. К тому что рассуждая о пузырях и перегретостях рынка, не забывайте проверить себя на разных периодах. Иначе выводы о движении рынка могут оказаться сильно ошибочны.
Больше аналитики, новостей рынка недвижимости и советов по сделкам - на моём телеграмм-канале "Эксперт Недвижимости".
