С сентября 2021 года в России начал действовать закон о так называемой гаражной амнистии. До сентября 2026 года владельцы гаражей могут оформить правоустанавливающие документы, чтобы пользоваться строениями на законных основаниях и получать адекватную компенсацию, если гаражи по каким-то причинам придётся снести. Впрочем, это вовсе не значит, что все ещё не зарегистрированные постройки могут обрести легальный статус. Рассказываем, в чём суть гаражной амнистии, кому она нужна, какие постройки можно «легализовать» и как это сделать.
Кому нужна гаражная амнистия
Проблема гаражей особенно остро стоит в крупных городах, где их сносят из-за нового строительства, не считаясь с интересами владельцев. А если разбирательства доходят до судов, то те чаще всего встают на сторону государства или строителей, потому что юридически многих гаражей просто не существует!
До декабря 2004 года, когда был принят нынешний Градостроительный кодекс, законодательство не содержало определения гаража и никак не регламентировало деятельность гаражных кооперативов и объединений. Новый документ ввёл описания гаражей и гаражных объединений. Например, индивидуальным гаражом считается одноэтажное сооружение для хранения автомобиля и сопутствующих вещей. Есть понятие некапитального гаража без предоставления права собственности на участок земли, а также коллективного гаража, то есть здания с машиноместами, которые и сами по себе являются отдельными объектами недвижимости.
Новый закон даёт владельцам гаражей шанс закрепить юридический статус для своей недвижимости и право отстаивать эту собственность в суде, если она попадёт в сферу интересов государства или застройщиков. Кроме того, гараж можно будет официально продать, подарить, завещать и так далее. Возможность оформить собственность или аренду на упрощённых условиях действует до 1 сентября 2026 года.
Государство тоже остаётся в выигрыше. Как минимум, как только у земли появится собственник, с него можно будет получать налог. А в случаях, когда собственность оформить невозможно, участок сдадут в аренду, тогда налог просто заменится арендной платой. Кроме того, земли будут учтены при разработке планов облагораживания и развития территорий и прочих городских инициатив.
Откуда взялись незарегистрированные гаражи
Не секрет, что значительная часть гаражей не имеет никакого юридического статуса: они не оформлены. Это касается как отдельных строений, так и боксов в гаражно-строительных кооперативах.
Массово они начали появляться ещё при Советском Союзе, когда работодатель выделял работникам землю под хранение машин. В период, когда автопарк стал резко расти, никаких регламентов не было, и вокруг уже существующих строений вырастали новые — как капитальные, так и простые металлические «ракушки». Такой крытый паркинг со временем продавался, переходил по наследству или сдавался. Конечно, неофициально.
Многие пользователи в лучшем случае имеют членскую книжку или старый советский документ о выделении гаража — например, ветерану или инвалиду. Забегая вперёд, скажем, что и первое, и второе — неплохое подспорье для легализации. При этом ни сам бокс, ни земля под ним никогда не оформлялись в собственность или аренду, а «владелец» гаража обычно оплачивал лишь электричество и копеечный налог на землю. Поэтому государство или юридический собственник участка вправе просто снести мешающие строения, а может даже обязать сделать это фактического пользователя за его счёт.
Сколько таких гаражей в России
По данным чиновников, в России насчитывается до 3,5 миллиона незарегистрированных гаражей, а в реальности их может оказаться на миллион или два больше: существенная часть таких строений не поддаётся никакому учёту. Впрочем, объявленная «амнистия» вовсе не гарантирует легализации всем желающим. Каждый случай будет изучаться индивидуально с правовой точки зрения, и вовсе не факт, что получится оформить гараж, которым владельцы пользуются на протяжении, например, последних сорока лет.
Кто может использовать гаражную амнистию
Легализовать (точнее, попытаться!) можно гараж, построенный до 29 декабря 2004 года. Предполагается, что после этой даты такие строения уже возводились в соответствии с положениями нового Градостроительного кодекса. Гараж должен быть капитальным (стоять на фундаменте, иметь стены и крышу), не признанным самостроем и полученным легально. Его владельцу при этом надлежит иметь хоть какие-то документы, подтверждающие законность распоряжения этим строением.
Это могут быть:
- решения о выделении земли (от местных властей или предприятия);
- документы о членстве в гаражном кооперативе или справка об уплате взносов, при членстве в ГСК понадобятся заверенные копии устава и протокола общего собрания кооператива о принятии устава и выборе председателя, пригодятся также договора о подключении кооператива к коммуникациям;
- договор купли-продажи;
- бумаги о технической инвентаризации;
- чеки об оплате налоговых платежей.
Тем, у кого нет никаких документов, придётся идти в суд со свидетелями и уже там доказывать факт многолетнего владения гаражом.
Какие гаражи подпадают под гаражную амнистию
«Узаконить» можно далеко не всё. Зарегистрировать не получится:
- строения, возведённые после 29 декабря 2004 года, вне зависимости от их типа;
- «ракушки» и другие условно-разборные металлические тенты;
- гаражи, построенные самовольно;
- надстроенные и переоборудованные для жилья гаражи, которые не вписываются ни в какие нормы;
- строения, уже признанные самовольно возведёнными;
- пристройки к объектам коммерции и частному жилому фонду;
- открытый и крытый паркинг в многоквартирных домах, ЖК и коммерческих объектах недвижимости.
Как оформить право на землю и гараж по амнистии
Участку и гаражу мало существовать в реальности, границы земли и её назначение должны быть зафиксированы в Росреестре. Уточнить, в каком статусе участок и размежёван ли он, можно на публичной кадастровой карте. Если земля под гаражом выделена, часть дела уже сделана. Если же нет, то придётся начать с обозначения границ. Для этого:
- узнайте у структуры, владеющей землёй, существует ли проект планировки или межевания территории на землю, которую нужно оформить. Если такого проекта нет, обзаведитесь схемой расположения земельного участка, который будете выделять. Её можно подготовить самостоятельно или обратиться в профильную компанию. В противном случае не тратьте время на ненужный документ — схему просто нельзя готовить, если какой-то проект уже существует;
- заранее соберите все документы, которые могут подтвердить право собственности на гараж. Чем их будет больше, тем лучше;
- подайте заявление на утверждение схемы расположения участка. Это можно сделать в том госоргане, которому принадлежит земля (в случае муниципальной собственности — муниципалитет, а в случае региональной — Росимущество). В обращении обязательно должны быть указаны паспортные данные заявителя, кадастровый номер участка, в котором выделяется место для гаража, и упоминание о том, что гараж возведён до вступления в силу Градостроительного кодекса. Образец рекомендованной формы можно взять из специально разработанной методички;
- дождитесь ответа госоргана. В среднем его готовят около месяца. Если заявление по каким-либо причинам вернут или откажут в выделении участка, это должны обосновать. Устранив замечания, можно подать обращение заново. При положительном ответе переходите непосредственно к межеванию. Имеет смысл уточнить в администрации, что нужно для бесплатного предоставления услуг специалиста (закон предусматривает выполнение кадастровых работ за счёт бюджета), но можно нанять и стороннюю организацию;
- обратитесь к кадастровому инженеру и дождитесь составления кадастрового плана. Помимо этого нужно заказать и технический план гаража, если таковой отсутствует.
Чаще всего не оформлена ни земля, ни здание, поэтому рассматриваем именно этот случай. Когда сама постройка уже в законной и установленной собственности, а дело только в участке, из всего перечня документов исключаются бумаги, относящиеся непосредственно к гаражу.
- Когда бумаги будут на руках, можно обращаться непосредственно в Росреестр или МФЦ для регистрации участка и присвоения ему кадастрового номера. Результатом станет получение выписки из ЕГРН.
- Подайте новое заявление в администрацию, на этот раз — о предоставлении участка под гаражом в собственность и регистрации самой постройки. Это самый неоднозначный момент, поскольку город может как согласиться, так и отказать по целому ряду причин. Все обоснования будут в официальном ответе.
- При положительном решении документы без вашего участия передадут в Росреестр и все права будут зарегистрированы в установленном порядке. Подтверждением станет свежая выписка из ЕГРН. В случае же негативного ответа можно попытаться либо устранить замечания госорганов и подать заявление вновь, либо смириться с ситуацией. Зачастую вместо собственности муниципалитеты предлагают долгосрочную аренду участка в качестве альтернативы. Соглашаться на это или нет, каждый пользователь гаража решает сам.
Процедура регистрации долгая и довольно непростая. Для ускорения процесса придётся заплатить за кадастровые работы, а чтобы полностью разобраться с законодательством, возможно, потребуется и юридическое сопровождение. Стоимость услуг профессионалов может превысить 200 тысяч рублей, в регионах ценник примерно вдвое ниже.
Могут ли снести оформленный гараж
Всё будет зависеть от статуса земельного участка. Если земля под гаражом (или гаражным кооперативом) оформлена в собственность, то этот участок защищён законом примерно так же, как жилой дом. То есть является почти неприкосновенным. «Почти», потому что при необходимости, например, строительства дороги участок всё-таки смогут изъять — но только с условием выплаты адекватной рыночной компенсации.
Если же земельный участок — в аренде (или временном пользовании), то все права на него закончатся по окончании срока аренды, а он может составлять как 50 лет, так и один-два года. После этого владелец земли вправе выгнать арендатора, причём убирать строение тому придётся за свой счёт. Ещё один вариант — выкупить землю у государства с переводом из муниципальной в частную (или долевую в случае с ГСК) либо у собственника, который вправе назначить любую цену.
Послабления при гаражной амнистии
Отдельная история с «ракушками». Хотя их нельзя узаконить как капитальные гаражи, на плане территории они всё же могут появиться. Муниципалитет разрабатывает и утверждает схему размещения таких сооружений вне ГСК, и попасть в неё реально. Порядок согласования схемы зависит от региона, поэтому за разъяснениями лучше обратиться в орган местного самоуправления. Правда, даже если «навес» всё же попал в план, бесплатно пользоваться им не выйдет — за размещение ракушки предусмотрена плата, которую установит собственник земли.
Что касается некапитальных гаражей в ГСК, то тут существует единственное послабление: собственник может приватизировать землю под временным строением и потом возвести на ней более основательный гараж.
В законе предусмотрели и другие льготы — для инвалидов. Этой категории граждан могут разрешить бесплатно пользоваться «ракушкой» при условии внесения её в уже упомянутую схему размещения некапитальных сооружений. Кроме того, люди с ограниченными возможностями имеют первоочередное право на предоставление земли для размещения гаража. Свободный участок выделят без торгов и сдадут в аренду, при этом плата будет такая же, как земельный налог, или ниже.