Договор с сетями - хорошо это или плохо?Однозначно ответить на этот вопрос сложно. Все зависит всегда от конкретных обстоятельств: самого помещения, его расположения, технических характеристик, текущего состояния рынка коммерческой недвижимости, финансового положения и целей собственника.
В любом случае мы можем выделить ряд маркеров, на которые собственникам следует обращать внимание при подписании договоров аренды.
Для начала определимся с понятием сеть. В деловой практике - это оператор, осуществляющий свою деятельность через розничные точки, имеющий присутствие в большинстве или во всех регионах РФ, в конкретном субъекте федерации (областная сеть), иногда и в других странах (международные операторы). Деятельность такая может быть связана с торговлей (продукты питания, бытовая техника, стройматериалы, промышленные товары), общественным питанием (в первую очередь речь идет про фастфуды), услугами (медицинские, финансовые и пр.). Ярким примером федеральных операторов являются: "Пятерочка", "Красное и Белое", "ДНС", "Fixprice"....
Такие операторы имеют определенные стандарты помещений, необходимых для открытия их точек:
- площадь;
- технические характеристики: этажность, наличие входных групп, возможность разгрузки, высота потолков, конфигурация помещения и пр.;
- инженерная оснащенность: наличие необходимых мощностей (электричество, вода, тепло), наличие или возможность установки инженерного оборудования (кондиционирование, вентиляция, жироуловитель...) и т.д.
И в определенный момент такие операторы приходят к некоторым стандартам договоров аренды, отступление от которых невозможно или возможно, но лишь в исключительных случаях (ну очень нужно сетевику зайти в это помещение).
Попробуем выделить основные договорные позиции, которые свойственны большинству (не всем!) активно развивающимся сетевикам и которые дОлжно учитывать арендодателю при подписании договора аренды.
Срок. Односторонний отказ от договора
Арендаторы требуют подписать договор на длительный срок от 3 лет и выше. Я сталкивался с 25-летними контрактами (МакДональдс, КФС). При этом односторонний внесудебный отказ арендатора договором предусмотрен, арендодатель же расторгнуть такой договор по своему желанию не сможет до конца его срока. Вот вам своего рода альтернатива "крепостного права".
Индексация
Вариантов несколько:
- полный запрет на проведение индексации. Арендодатель в период действия договора в одностороннем порядке цену изменить не сможет;
- процесс её проведения возможен только при подписании дополнительного соглашения, читай - при согласии арендатора;
- индексация предусмотрена, иногда через какое-то время (через 3, 4... года с момента начала действия договора), процент индексации при этом, как правило, точно определен (без привязки к индексу роста потребительских цен).
Привязка аренды к товарообороту
Некоторые арендаторы (в первую очередь это касается продуктового ритейла и международного фастфуда) предлагают собственникам привязать размер аренды к объему товарооборота. Например, наторговал магазин на 10млн рублей, а привязка к товарообороту составляет 5%, получи аренду в размере 500тр.
Аренда при этом может формироваться как исключительно из товарооборота (арендная плата - 7% от товарооборота), так и с использованием какого-то фиксированного минимума (7% от товарооборота, но не менее 300тр в месяц).
Конечно, товарооборот в чистом виде для сетей выгоден: наторговали плохо - заплатили мало. Но собственник в этом случае попадает в определенную зависимость от ведения дел сотрудниками арендатора (товарооборот продуктовых магазинов, например, напрямую зависит от профессионализма директора).
С другой стороны, товарооборот служит для арендодателя неким защитным механизмом от инфляции на длинных сроках аренды.
Гарантии арендодателя
Большое внимание уделено разделу гарантий собственника в части обеспечения нормального функционирования помещения, деятельности арендатора и правомочности договора.
К таким гарантиям могут относиться:
- обеспечение помещения соответствующими мощностями (их наличие): электричество, тепло, газ, вода;
- обеспечение бесперебойного снабжения помещения соответствующими ресурсами;
- обеспечение температурного режима помещения;
- обеспечение беспрепятственного пользования помещением: свободного доступа арендатора и посетителей к помещению, доступа к зоне разгрузки и пр.
- различные юридические гарантии: подтверждение правомочий собственника, исполнительного органа (директора), отсутствие притязаний на объект со стороны третьих лиц, отсутствие обременений и пр.
Важно понимать, что порой собственник принимает на себя указанные гарантии, невзирая на наличие его вины. Другими словами, отключить воду в помещении может и управляющая компания, ограничить доступ в помещение могут третьи лица (соседние помещения). Независимо от этого весь груз ответственности ложится на собственника.
Нарушение гарантий позволяет арендатору различными способами воздействовать на собственника, например: не платить арендную плату, начислять пени, в одностороннем порядке отказаться от договора аренды с применением к арендодателю штрафных санкций.
Компенсация затрат за ремонт в случае расторжения договора
Как правило, федеральные арендаторы, осуществляют подготовку помещения и приспосабливают его под свою деятельность. Такая подготовка может включать в себя:
- перепланировку;
- ремонтные работы;
- увеличение мощностей (электричество, тепло, вода);
- инженерное оснащение помещения.
Понятно, что такое приспособление помещения влечет за собой существенные финансовые затраты.
С целью минимизировать свои риски арендаторы фиксируют в договоре условия о возмещении затрат на приспособление помещения в случае расторжения договора аренды.
Варианты компенсации также могут быть различными:
- по предмету компенсации (за что компенсируем): затраты на ремонт, на увеличение мощности, на проектные работы, на оборудование и пр.
- по объему компенсации: компенсация всей суммы или компенсация с учетом амортизации (уменьшение стоимости затрат арендатора за время пользования помещения)
- по основаниям компенсации: компенсируется независимо от причины расторжения договора (сталкивался и с такими формулировками), компенсируется при отсутствии вины или безосновательной инициативы арендатора и компенсируется при наличии вины арендодателя.
Подводя итог
При работе с сетями есть свои плюсы и минусы.
Плюсы:
- Стабильность денежного потока. Вы знаете, что такого-то числа деньги за аренду поступят на расчетный счет.
- Длительный срок аренды помещения. Снижены риски постоянной смены арендатора.
- Надежный контрагент.
- Определенная защита от инфляции при привязке к товарообороту.
Минусы:
- Невозможность со стороны арендодателя одностороннего выхода из договора.
- Отсутствие нормального механизма индексации.
- Повышенная ответственность собственника помещения.
Выбор всегда за вами. Помните - даже при стандартизации договоров, есть возможности для улучшения своих договорных позиций.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35