Есть несколько вариантов. На примере разберём их все. По умолчанию считаем, что речь идёт о собственнике квартиры, который является налоговым резидентом России (мы писали, кто является налоговым резидентом России, а кто нет. Спойлер: с гражданством это не связано), и права на какие-то специальные льготы или вычеты у него нет.
НДФЛ — 13%, 15% или 18%
Если владелец квартиры её сдаёт, с дохода (ежемесячной арендной платы) придётся заплатить 13%. Этот налог называется НДФЛ (налог на доходы физических лиц) и уплачивается раз в год — декларацию 3-НДФЛ самостоятельно подают до 30 апреля года, следующего за отчётным. То есть за 2024 год подать декларацию и заплатить налоги нужно будет в 2025 году.
Не очень приятные новости для тех, кто зарабатывает больше 2,4 миллионов рублей в год, — с 2025 года их НДФЛ вырастает до 15%. Если годовой доход превышает 5 миллионов рублей, придётся платить 18% налога. Важный момент: увеличенная ставка НДФЛ распространяется на сумму превышения. То есть, если доходы человека составили 5,1 миллионов рублей за год, ему нужно будет отдать в бюджет 13% от 2,4 миллионов, 15% — от остатка в 2,6 миллионов, а от 100 тысяч — 18%.
Пример: У Алёны есть двушка 49 м2 на Воробьёвых горах, которую она сдаёт за 80 000 рублей в месяц. За год от своих жильцов, без учёта залога и мелкого ремонта, Алёна получила в качестве арендной платы 960 000 рублей.
Итого — за год Алёна заплатит налоги в размере 124 800 рублей (13%).
ИП — 6% или стоимость патента
Для индивидуальных предпринимателей налог ниже — 6%, если они перешли на упрощённую систему налогообложения (УСН) и выбрали начисление налога на доход.
Сбор документов на регистрацию ИП занимает около часа: нужен паспорт, ИНН, заявление по форме № 21001 и 800 рублей госпошлины. Для перехода на УСН к заявлению нужно приложить форму о переходе. Пакет документов относят в любой филиал МФЦ. Через три рабочих дня на электронную почту придёт ответ с уведомлением о регистрации. Если же заявитель решит отправить документы в электронной форме, оплачивать госпошлину отдельно не придётся.
Декларации на УСН подаются так же, как и на НДФЛ, до 30 апреля, а вот платить нужно четыре раза в год — каждый квартал.
Потратив чуть больше времени на регистрацию ИП, Алёна сможет сэкономить, отдав 57 600 рублей в год вместо 124 800.
Но ИП должен платить страховые взносы за себя и сотрудников. Сумма меняется каждый год: так за 2024-ый нужно внести 49 500 рублей пенсионных взносов и отчислений в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Это итоговая сумма за одного сотрудника (то есть за Алёну). А ещё нужно заплатить 1% от доходов, превышающих 300 000 рублей. В данном случае этот лимит превышен на 300 000, значит заплатить надо дополнительные 1% от этой суммы. То есть всего 52 500 рублей.
Страховые отчисления в пенсионный фонд и фонд ОМС, 49 500 рублей, можно вычесть, так как Алёна работает одна.
Итого — 60 600 рублей. Вдвое выгоднее НДФЛ.
Другой вариант для Алёны — патентная система налогообложения (ПСН). С патентом можно заниматься не всей предпринимательской деятельностью, но аренда квартиры входит в этот список. Ограничения для ПСН в случае аренды символические — не больше 15 сотрудников в штате.
Патент освобождает от уплаты налогов на деятельность, но он платный. То есть Алёна сначала купит патент, а потом будет сдавать квартиру.
Стоимость патента зависит от рода деятельности и региона. Рассчитать её можно на сайте «Расчёт патента». В случае с двушкой на Воробьёвых Алёна с квартирой в 49 м2 заплатит за патент 72 156 рублей. Ещё для патента есть ожидаемый доход — он определяется государством для каждой области отдельно, и для ЦАО Москвы (где и находится квартира Алёны) в 2024 году составит 900 000 рублей в год для квартир с метражом не более 50 м2. Реальные доходы Алёны будут меньше на 300 000 рублей, так что платить отдельно — тот же 1%, что и для ИП с УСН — ей не придётся.
Ещё нужно отдать те же 49 500 рублей страховых взносов для ИП.
Итог — 121 656 рублей. Самый невыгодный вариант.
Кстати, если Алёна перестанет сдавать квартиру, ИП можно закрыть — для этого нужно собрать тот же пакет документов и оплатить пошлину в 160 рублей.
Самозанятость — 4%
Алёна живёт в Москве, поэтому может зарегистрироваться как самозанятая. В год Алёна должна получать в этом статусе доход меньше 2,4 миллиона. Поэтому не факт, что получится заниматься как самозанятый чем-то ещё, кроме сдачи квартиры (особенно если сдавать дорогую недвижимость). Доходы от работы по найму на эту цифру не влияют: НДФЛ будет платить работодатель, а налоги со сдачи квартиры будут на Алёне.
Самозанятые платят 4% налога с доходов, если работают с физлицами и 6% — если с организациями. По закону эта ставка остаётся замороженной в течение 10 лет.
Возвращаясь к двушке на Воробьевых, видим, что Алёна заплатит 38 400 рублей налогов.
Ещё для самозанятых действует налоговый вычет 10 тысяч рублей — он применяется к сумме автоматически. Пока вычет не достигнет 10 тысяч рублей, налог станет начисляться по ставке 3%, а не 4%. То есть первые 20 месяцев Алёна будет платить 1920 рублей налогов ежемесячно.
И за первый год своей самозанятой деятельности с учётом вычета должна внести 23 040 рублей. Самый выгодный вариант!
Никаких взносов у самозанятых нет, декларации подавать не нужно, достаточно зарегистрироваться в специальном приложении «Мой налог».
С самозанятостью есть один основной нюанс: если превысить лимит доходов 2,4 миллиона в год, налоговая «перебросит» Алёну обратно на НДФЛ — ничего дополнительно делать не нужно. При этом профессиональный трудовой доход в этой сумме не участвует: то есть, Алёна может спокойно ходить на обычную работу и получать любую “белую” зарплату.
Если вы не готовы разбираться в тонкостях законодательства, сдачу своего жилья можно доверить сервису Яндекс Аренда. Менеджеры не только помогут с поиском и проверкой жильцов и застрахуют квартиру, но и проконтролируют процесс подписания договора, а также не бросят вас после заселения.