Как работает схема расчетов через эскроу счета в ИЖС? Узнайте, какие дома лучше всего подходят для оформления сделки с эскроу, и как это выгодно для заказчика и застройщика. Откройте для себя преимущества эскроу счетов, ипотечных программ и быстровозводимых домокомплектов.
Что такое эскроу счет при строительстве дома с ипотекой?
Эскроу счет в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) работает по аналогии с многоквартирными домами (МКД). Средства заказчика (чаще всего это ипотечные деньги) хранятся на специальном эскроу счете в банке до завершения строительства дома. Это гарантирует безопасность сделки: подрядчик получит деньги только после того, как дом будет построен и заказчик подпишет акт приема-передачи. Для тех, кто берет ипотеку, эскроу счет является обязательным условием при использовании государственных программ ипотечного кредитования.
Законодательная база для ипотеки с использованием эскроу счетов
Введение эскроу счетов в ИЖС регулируется Федеральным законом от 22.07.2024 № 186−ФЗ, который вступит в силу 1 марта 2025 года. Этот закон делает обязательным использование эскроу счетов для тех, кто оформляет ипотеку при строительстве частных домов.
Какие дома подходят для ипотеки с эскроу счетом?
Для строительства частного дома с применением ипотеки с эскроу счетом подходят только домокомплекты и типовые проекты. У ТЕХНОНИКОЛЬ есть и то, и другое.
Домокомплекты, которые состоят из каркасных панелей кровли, стен и перекрытий изготавливают на автоматизированном производстве за 1 день. Мы делаем дома с наружной отделкой, преднабитой гибкой черепицей, окнами и закладными под коммуникации. А дома серии СКАНДИК — с полностью готовыми к эксплуатации ванными комнатами и саунами.
Для заказа доступны 4 серии домов: СТАНДАРТ из 19 проектов, СКАНДИК из 11 проектов, УЮТНЫЙ из 7 проектов, АТМОСФЕРА из 7 проектов.
Теплый контур дома по панельно-каркасной технологии возводится всего за 7 дней, что позволяет быстро приступить к внутренней отделке. Эти дома можно строить круглый год, включая зиму.
Быстрые сроки строительства выгодны не только заказчику и подрядчику, но и банку, так как при сокращении срока строительства уменьшается процентная ставка по проектному финансированию. Например, в банке ДОМ РФ при сроке строительства до 11 месяцев можно получить кредит под 6 %, а при сроке до 5 месяцев — под 2 %.
Алгоритм оформления ипотеки с эскроу счетом
- Выбираете проект дома (типовой или домокомплект) и строительного подрядчика, одобренного банком.
- Оформляете ипотеку в банке, который работает по программе с эскроу счетами.
- Подписываете договор на открытие эскроу счета, куда переводятся средства из ипотеки.
- Подрядчик начинает строительство, а банк контролирует выполнение работ.
- По завершению строительства дом передается вам, и подрядчик получает доступ к деньгам с эскроу счета.
Счета эскроу при строительстве дома можно применять, а можно не применять. По вашему желанию. Но когда вы берете ипотеку с государственным участием, то это становится обязательным.
При заключении трехсторонней сделки с применением эскроу счета не обязательно брать ипотеку. Без ипотеки банк выступает гарантом сделки, и по документам проходит как эскроу-агент. Схема в общих чертах выглядит так же, только включает ипотеку.
Взять ипотеку и открыть эскроу счет можно в одном и том же банке.
В договор строительного подряда с эскроу счетом надо включить характеристики дома, подробную смету, график работ, порядок оплаты, условия приема-передачи дома, ответственность сторон при нарушении условий договора. Формы договоров можно взять на сайте банков. Например, здесь. Договор от банка нужен на переходный период, пока закон не вступил в силу. А с 1 марта 2025 года начнет действовать форма договора, утвержденная Минстроем.
Преимущества для заказчика
- Защита денежных средств — пока строится дом, ваши деньги находятся на эскроу счете. Банк откроет его только по окончании строительства дома.
- Заказчикам доступна самая низкая ипотечная ставка из имеющихся на рынке.
- Безопасная сделка — ГК «Агентство по страхованию вкладов» будет страховать счет эскроу на сумму до 10 млн рублей.
- Проверенный подрядчик — банк не будет работать с недобросовестным подрядчиком.
- А при строительстве с проверенным профессиональным подрядчиком заказчик получает качественный дом.
При строительстве дома с эскроу счетом заказчик получит дом или вернет свои деньги. Ситуация, когда покупатель останется без дома и без денег, исключена.
Преимущества для подрядчика
- Сделка с эскроу счетом гарантирует, что заказчик оплатит строительство своего дома в полном объеме и в срок.
- Рынок освободится от недобросовестных строительных подрядчиков.
- Заключение безопасных для заказчика сделок приведет к увеличению спроса на подряды на ИЖС.
- При заключении договора с эскроу счетом подрядчик будет освобождаться от уплаты НДС.
- Льготное банковское кредитование. Проектное финансирование доступно для строительных компаний, которые разместили информацию о себе и своих проектах в единой информационной системе жилищного строительства — ЕИСЖС, которая находится по адресу https://наш.дом.рф/. Для удобства подрядчиков на этом сайте доступна для скачивания подробная инструкция с примерами.
Таким образом, применение эскроу счетов в ИЖС делает взаимодействие строительных подрядчиков, банков и заказчиков понятными и прозрачными. С домокомплектом стройка быстрая, а с эскроу безопасная. В выигрыше и покупатель, и строитель. Итак, шаг первый — выбираем дом. Ассортимент быстровозводимых каркасных домов заводского производства ДОМ ТН.