В продолжение нашего разговора про рынок недвижимости сегодня предлагаю поговорить про ипотеку. А реально ли при действующей ключевой ставке ЦБ воспользоваться этим ресурсом?
Реально! Зависит только от того, «кому» и «где».
Давайте про «кому» и про «где».
Краткий обзор действующих на сегодня льготных программ от государства.
Если в вашей семье есть ребенок до 6 лет включительно, даже один родитель с ребенком в данном контексте также признается семьей, вы можете воспользоваться Семейной ипотекой. Купить строящееся жилье у застройщика по Договору долевого участия (ДДУ) или готовое у него же по Договору купли-продажи (ДКП). Ключевое слово «у застройщика». Где? В любом регионе нашей необъятной Родины, включая Москву и Санкт-Петербург.
Программа продлена до конца 2030 года. Ставка до 6%, первоначальный взнос от 20%, сумма кредита до 12 млн.руб. для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн.руб. для остальных регионов. Максимальный срок кредита программой не установлен, зависит от конкретного банка.
Если у вас есть двое детей до 18 лет, и вы живете в регионе с низким объемом строительства или в городе с населением до 50 тыс.чел., то см. выше, что вы можете купить опять-таки у застройщика.
Льготой также могут воспользоваться семьи, где есть ребенок с инвалидностью, на всей территории РФ.
Данная история распространяется как на городскую недвижимость, так и на загородную. Но по загородной есть особенности.
Если вы хотите построить дом на своем или приобретаемом участке, вы можете это сделать с любой компанией-подрядчиком, но оплата за строительство дома должна быть только через счет эскроу.
Приведем цифры на примере реального объекта.
Семья с ребенком выбрала 2-х комнатную квартиру в одном из строящихся ЖК общей площадью 52,3 кв.м. с двумя жилыми комнатами 10,2 + 14,4 кв.м. и просторной кухней 14,8 кв.м.
Стоимость квартиры 15 437 966 руб. Первоначальный взнос составит 3 103 032 руб. (20,1%), сумма кредита 12 334 934 руб., срок 30 лет. При ставке 6% ежемесячный платеж составит 73 954 руб. Необходимый доход не менее 147 908 руб.
Комфортный ли это платеж? Решать вам.
Но если сравнить со стандартной программой со ставкой, например, 19,5% (остальные параметры без изменения), то ежемесячный платеж составит 201 301 руб., а сумма необходимого ежемесячного дохода 402 602 руб.
Вот такая арифметика.
На кого же еще распространяются государственные программы.
Если вы работник IT-компании, аккредитованной Минцифрой, работаете там уже 3 месяца и планируете работать еще долгие годы, вам есть 18 лет и нет еще 50, ваша зарплата от 150 тыс.руб., ваш работодатель зарегистрирован в городе миллионнике или Московской, Ленинградской области (90 тыс.руб. – если в других регионах РФ), вы можете получить IT-ипотеку.
Хочется обратить внимание на важное изменение с 01 августа 2004г., работодатель должен быть зарегистрирован не в Москве и не в Санкт-Петербурге! Но, если компания зарегистрирована в этих городах и имеет филиалы в регионах, то сотрудники, официально трудоустроенные в этих филиалах, могут рассчитывать на льготный кредит.
Например, московская IT-компания ООО «Ромашка» зарегистрирована в Москве и имеет филиал в г.Орел. Иван Иванович Иванов фактически проживает в Москве, но имеет официальные трудовые отношения с орловским филиалом ООО «Ромашка», работает удаленно. В этом случае он может получить IT-ипотеку.
Получить IT-ипотеку может любой сотрудник, не только разработчик, но и юрист, бухгалтер и т.п.
Ставка до 6%, первоначальный взнос от 20%, сумма до 9 млн.руб.
Что же можно приобрести? Строящееся жилье у застройщика по Договору долевого участия (ДДУ) или готовое у него же по Договору купли-продажи (ДКП). Готовое жилье у Фонда развития территорий. Участок с жилым домом у юридического лица или ИП. Построить жилой дом на своем или приобретаемом участке по договору подряда. Жилье на вторичном рынке с использованием IT-ипотеки приобрести нельзя. Но, есть один важный нюанс! Жилье не может быть в Москве и Санкт-Петербурге.
То есть наш знакомый Иван Иванович не может купить квартиру в Москве, но может купить, например, в Химках.
Кому еще положены льготы.
Если вы военнослужащий уже более 3-х лет, вы можете купить готовую или строящуюся квартиру в новостройке, квартиру на вторичном рынке, дом, земельный участок. Основное требование- помещение должно быть жилым, т.е. садовый домик купить нельзя.
Основная особенность военной ипотеки от других программ в том, что пока человек проходит службу в армии, кредит за него выплачивает государство. Но все не так просто, алгоритм достаточно мудреный и растянутый во времени.
Для того, чтобы получить военную ипотеку, военнослужащий должен быть гражданином РФ, иметь контракт с Министерством обороны и быть участником накопительно-ипотечной системы (НИС). В рамках данной системы военнослужащему ежегодно, вплоть до увольнения, начисляются денежные средства, которые ежегодно индексируются.
Через 3 года после регистрации в НИС военнослужащий может рассчитывать на жилищный займ. Участники боевых действий могут рассчитывать на займ сразу после включения в НИС. Свидетельство участника НИС выдается военнослужащему на основании его рапорта на имя командира воинской части. Данный документ необходим для оформления ипотеки в банке. Срок действия ограничен - 9 месяцев. За это время надо успеть получить кредит и купить жилье.
Как правило, денежные средства, накопленные за 3 года, используются в качестве первоначального взноса, а на оставшуюся сумму стоимости жилья оформляется ипотека. При этом ежегодные взносы будут направляться государством уже не на накопительный счет в рамках НИС, а ежемесячно банку равными долями на погашение ипотеки.
Размер кредита зависит от выслуги лет. Максимальный возраст заемщика 50 лет., но многие банки ограничивают возраст 45 годами. Актуальные условия кредитования можно посмотреть на сайте ФГКУ «Росвоенипотека».
В среднем в 2024 году максимальная сумма, которую одобряли, банки - 2,24 млн.руб., ставка 17%, первоначальный взнос 5%.
Если денежных средств на выбранный объект недостаточно, то военнослужащий может также использовать дополнительно личные денежные средства.
Еще несколько слов про специфические программы, с которыми работают далеко не все банки.
В рамках программы «Комплексное развитие сельских территорий» предлагается «Сельская ипотека», запущена весной 2020 года, курирует Минсельхоз, основной участник Россельхозбанк, программа бессрочная.
Что можно приобрести с использованием «Сельской ипотеки»?
Готовый/строящейся дом или квартиру в многоквартирном доме не более 5 этажей от застройщика, но дом должен находиться в опорном населенном пункте, перечень таковых утверждается администрацией района и публикуется на сайте «Свое село». А если простыми словами- это сельские поселения, поселки городского типа, маленькие города с населением не более 30 тыс.человек.
Важная особенность- программа не распространяется в городских округах и муниципальных образованиях Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.
Что еще можно приобрести или сделать:
- дом с земельным участком или таунхаус от частного продавца по ДКП, если дом построен не более 5 лет назад; у юридического лица или ИП, если не более 3 лет назад.
- построить дом по договору подряда или своими силами с использованием готовых домокомплектов, но уложиться надо в 24 месяца.
Ставка до 3%, первоначальный взнос от 20%, сумма до 6 млн.руб., срок до 25 лет. Индивидуальные условия у разных банков могут отличаться.
Также следует иметь ввиду, что программа пользуется высоким спросом, выделенные лимиты быстро заканчиваются и банки прекращают прием заявок.
Вообще, рекомендую присмотреться к данной программе, особенно тем, кто хочет жить за городом или хотя бы проводить время на природе.
Есть нюансик, не позднее 180 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилое помещение (дом), он должен прописаться по адресу приобретенного жилья. Также каждые пол года заемщик должен подтверждать банку свою прописку по данному адресу.
Каковы же плюсы и минусы данной программы.
Неоспоримый плюс - предельно низкая ставка.
Из минусов, относительно не большая сумма кредита, однако ее можно увеличить если, например, оформить сельскую ипотеку на один объект на каждого из супругов, тогда сумма увеличится в 2 раза.
Также напрягает постоянная прописка, особенно если заемщик не планирует реальное ПМЖ. Но ведь после погашения кредита можно и выписаться.
При покупке готового объекта особое внимание следует обращать на качество строительства, так как недобросовестные предприниматели зачастую штампуют дома под покупателя по сельской ипотеке сомнительного качества.
И еще моментик, при нецелевом использовании кредитных средств или нарушении графика платежей, ставка может быть увеличена до ключевой.
Еще есть такие льготные программы, как «Арктическая» и «Дальневосточная» ипотеки, но в рамках данного материала мы их рассматривать не будем. Уж больно они экзотичные для моего региона.
В заключении отмечу. Необходимо помнить, как работают льготные программы. Государство выделяет деньги и распределяет между банками, так банкам субсидируют недополученную прибыль из-за более низких ставок по кредитам. Выделенные лимиты имеют свойства заканчиваться, и банки прекращают принимать заявки. Поэтому периодически возникает ситуация: программа есть, а денег нет.
Подписывайтесь на мой Телеграм канал, чтобы быть в курсе актуальных новостей. https://t.me/prostovamdom