В Росреестре разъяснили, как и в какие сроки нужно оформить перевод общего имущества садоводческих товариществ в долевую собственность владельцев участков.
Закон 217-ФЗ “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд”, принятый в 2019 году, фактически упразднил право СНТ как юридического лица владеть и распоряжаться землей и другим имуществом общего пользования на своей территории. По закону это имущество теперь может находиться только в долевой собственности граждан, владеющих участками в товариществе.
Зачем нужен перевод общего имущества СНТ в долевую собственность?
Росреестр поясняет, что это необходимо для защиты и сохранения права садоводов на общие земли и строения на них. До принятия закона имели место случаи, когда недобросовестное правление СНТ продавало или сдавало в аренду общие земли без учета мнения садоводов и с ущемлением их интересов. В частной собственности могли оказаться, например, дорога, электрическая подстанция, площадка ТБО или другой объект, необходимый для нормальной жизнедеятельности в СНТ. Кроме того, при банкротстве или ликвидации СНТ общее имущество оказывалось в неопределенном правовом статусе, что тоже создавало риски его необоснованного захвата.
Перевод имущества в долевую собственность позволяет избежать таких рисков, так как правление уже не имеет права распоряжаться им, а все решения принимает общее собрание садоводов. В случае банкротства товарищества общие земли и сооружения также остаются под контролем владельцев участков.
Закон четко устанавливает, что доля в общем имуществе неотъемлема от участка и не может быть куплена или продана без него. При переходе прав на участок прежний владелец утрачивает право на долю, а новый – приобретает это право.
Размер доли определяется пропорционально площади участка: чем он просторнее, тем больше доля. Имущество передается в долевую собственность безвозмездно.
Что будет, если имущество до сих пор не переведено в долевую собственность?
Строго говоря, это не считается нарушением. В законе указано, что новая норма распространяется прежде всего на имущество, приобретенное или образованное после 2019 года. Все, что было “на балансе” СНТ ранее, не переводится в долевую собственность автоматически – это остается на усмотрение общего собрания. Таким образом, если садоводы желают перевести общие земли и строения в доли, этот вопрос должен быть включен в повестку общего собрания СНТ.
В законе устанавливается срок такого перевода - до 1 января 2024 года, однако на практике многие СНТ еще не определились с формой собственности. Росреестр подчеркивает, что это тоже не может считаться нарушением: закон не налагает запрета на принятие решения после установленного срока и не ограничивает садоводов по времени “на размышления”.
Как правильно оформить перевод общего имущества в долевую собственность?
Вопрос должен рассматриваться общим собранием при соблюдении кворума, то есть на нем должны присутствовать более 50% собственников участков. Решение считается принятым, если за него проголосует ⅔ участников, при этом должны учитываться и голоса садоводов - “индивидуалов”, не вступивших в товарищество, так как они тоже участвуют в содержании общего имущества и имеют право на долю.
В протоколе общего собрания должны быть приведены:
- Личные данные собственников и реквизиты правоустанавливающих документов на их участки.
- Кадастровые номера и описание объектов и участков, относящихся к общему имуществу. Для этого может потребоваться процедура межевания общих земель для установления их четких границ, а также постановка на кадастровый учет строений, которые относятся к общему имуществу.
- Реквизиты документов, удостоверяющих право собственности СНТ на соответствующие земли или строения. Право должно быть зарегистрировано в Росреестре.
- Размер доли каждого садовода в общей собственности.
- Данные представителя, выбранного садоводами для оформления процедуры перевода. Обычно на эту позицию назначают председателя товарищества. Представитель не обязателен – садоводы могут обратиться в государственные органы и самостоятельно.
Документы подаются в Росреестр вместе с заявлением о кадастровом учете и/или государственной регистрации прав.
