Сегодня мне позвонил менеджер из Циан, и рассказал о новом предложении.
Очень не люблю спам, но это, считаю, будет заметным инструментом в руках риелторов.
Суть предложения: Я, риелтор, обзваниваю собственников квартир, с которыми работаю, и договариваюсь, о том, что после продажи объекта, они оплачивают 4,1% от стоимости, банку, за что банк даёт покупателю скидку на ипотеку в размере 4,1% на 2 года. Если собственник согласен, то на его объекте, появится значёк "Ипотека с пониженным процентом", что наверняка привлечёт большее количество покупателей, особенно в современных условиях по ипотеке.
Вдумайтесь, не читая продолжения, и напишите в комментариях своё мнение.
В начале у меня было больше негативного к этому предложению, но потом, понимая из опыта, что скидка по проценту на ипотеку многих и правда манит решил посчитать.
1-е что смутило:
По сути я, уже сейчас, сторговываю своего собственника на 4,1%, а торг, он и так будет, да и не получится ли, что просто сторговав собственника на 4,1% покупателю будет выгоднее платить ипотеку с суммы меньшей на 4,1% чем выплачивать ипотеку с пониженной ставкой.
Возьмём для примера недвижимость, стоимостью в 10 000 000 рублей.
4,1% от этой суммы, будет равен 410 000 Р. По сути на эту сумму будет уменьшено тело кредита.
При условных 20% годовых - стандартной ставки платёж покупателя, при ипотеке на 25 лет составит: 167 845,18 рубрей.
С новым, пониженным 15,9% при тех-же условиях, платёж составит: 135 104, 27 рублей.
Разница в ежемесячном платеже составит: 32 740,91 рубль, что за 2 года, сэкономит покупателю 785 781,84 рубля по выплате процентов.
пока выглядит очень заманчиво....
Ну а если мы просто сторгуем собственника на 410 000 рублей, то платёж при стандартной ставке составит 160 963,90 рублей, что в перспективе двух лет даст выгоду 165 790,72 рубля.
Я сейчас говорю только о процентах уплачиваемых банку за ипотеку, понятное дело, что уменьшение тела кредита на 410 000 рублей, это уже незыблемая выгода.
Если суммировать выгоду по процентам и выгоду от снижения стоимости, то получится 575 790,72 рубля, что делает предложение от банка уже не таким вкусным.
Тем не менее для покупателя это всё ещё можно назвать выгодным.
Делаем вывод: Выгодно!
Пока выгодно... 🐱👤
2-е что смутило...
Возможно, мы забываем о первоначальном взносе по ипотеке....
А размер его в современных реалиях, составляет 20,1% от суммы сделки.
Это что ж это получается? Собственник платит 4,1% от всей суммы, а банк даёт скидку 4,1% от 0,79 суммы?
Подозрительно как-то, давайте вместе пересчитаем, в том-же формате!
Тело кредита теперь 7 900 000,00 Р, первоначальный взнос 2 100 000,00 Р.
При условных 20% годовых - стандартной ставки, платёж покупателя, при ипотеке на 25 лет составит: 132 597,69 рублей.
При пониженной ставке 15,9% годовых, платёж составит 106 732,37 рублей.
Выгода в каждом ежемесячном платеже, составит: 29 865,32 рубля, что за 2 года даст выгоду в 716 767,68 рублей.
А если мы просто сторгуем собственника на 410 000 рублей, и возьмём ипотеку под условные 20% годовых, то:
тело кредита составит: 7 662 410,00 рублей,
первоначальный взнос будет 1 927 590 рублей,
а значит ипотечный платёж составит 128 609,86 рублей, что сэкономит нам 3 987,83 рубля, что на дистанции в 2 года, сэкономит покупателю 95 707,92 рублей по выплате процентов банку, в сумме с пониженным телом кредита это получится 505 707,92 рубля.
Выгода на дистанции в 2 года получается практически та-же, около 210 тысяч рублей, для покупателя, что, я считаю Выгодно!
В общем, какие выводы могу сделать:
В целом предложение интересное, выгода для покупателя на дистанции в 2 года несомненно есть, конечно я буду обсуждать данное предложение с собственниками, и инструмент этот можно оценить на 3,5 балла, по пятибальной шкале.
Какие ещё недосказанности в данном предложении я вижу.
1. Всё таки тело кредита останется больше на 410 000, через 2 года ставка поднимется, до стандартной, и если ипотеку не рефинансировать, то это приведёт к общей переплате процентов ориентировочно на 1 400 000 рублей за 23 года.
2. Собственнику не совсем выгодно такое предложение, по тому, что в объявлении остаётся высокая цена и как следствие, будет заходить меньшее количество покупателей, это может сильно увеличить сроки продажи объекта.
3. Собственнику это не очень выгодно, по тому, что при взаимодействии по такому предложению, он понимает, что по сути это торг, о котором покупатель не в курсе, и соответственно покупатель будет сторговывать свой интерес ещё больше.
Можно ещё много рассуждать о данном предложении и вообще о кредитном продукте, хочется в заключение сказать следующее: любой кредитный продукт - это инструмент, и он как плоскогубцы, во множестве ситуаций может реально помочь "выпрямить гвоздь", а может и ранить до крови.
Соблюдайте технику безопасности и пользуйтесь, если это Вам нужно. )))