Ипотечники теперь смогут сами продавать ипотечную недвижимость, находящуюся в залоге у банка-кредитора. 11 сентября 2024 года вступили в силу поправки в действующее законодательство, которые призваны защитить финансовые интересы заемщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию и вынужденные продать купленное в ипотеку жилье.
По новым правилам продать квартиру, которая была куплена в ипотеку, до погашения кредита может не только банк, но и сам заемщик. Самостоятельно реализовать залоговое имущество ипотечники могут с целью последующего погашения обязательств по кредитному договору или договору займа. Правда эта норма распространяется только на те случаи, когда граждане оформляли ипотеку для себя, а не в связанных с предпринимательством целях.
Чтобы продать ипотечную квартиру самостоятельно, заемщик должен направить соответствующее заявление в банк, в котором был оформлен кредит на покупку жилья. В 10 рабочих дней кредитор должен согласовать процедуру реализации залогового имущества и рассчитать его минимальную цену. Эта сумма, как правило, определяется как объем требований на день окончания срока реализации имущества, однако итоговая стоимость объекта может быть и выше. В таком случае заемщик оказывается еще и в плюсе: часть вырученных от сделки по продаже квартиры средств идет банку на погашение ипотеки, а все что выше этой суммы – остается заемщику.
На самостоятельную продажу ипотечной квартиры заемщику дается 4 месяца со дня получения кредитором соответствующего заявления. В некоторых случаях этот срок может быть продлен по соглашению сторон.
Эксперты обращают внимание, что фактически самостоятельная продажа ипотечного жилья, находящегося в залоге у банка, была возможна и раньше. Кредиторы нередко давали согласие на реализацию недвижимого имущества заемщиками, которые добросовестно платили по кредиту, но в силу сложившихся обстоятельств не могут больше обслуживать долг. Однако до сих пор у банков имелось больше возможностей настоять на продаже ипотечного жилья через аукцион, что часто приводило к быстрой продаже по заниженной цене и было совсем не выгодно для заемщика.
«Банк это устраивало, а заемщика, как правило, нет, ведь продать квартиру как можно быстрее можно только по цене ниже рынка, а значит в ущерб интересам владельца жилья, - объяснил журналистам завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. -Теперь процедура реализации залогового имущества предусматривает обычные продажи, но под определенным контролем банка, а значит интересы обычных граждан – заемщиков не будут ущемляться».