О чëм вы мечтаете? Интересно узнать, о каких конкретных материальных вещах вы грезите, а не о глобальном мире в целом. Хотя, возможно, ваши интересы мне и так известны. Мечта о покупке яхты, открытии бизнеса или приобретении зарубежной недвижимости волнует не более 7% людей. Примерно 15% мечтают о жизни за границей или о релокации. Около 23% считают своей главной мечтой покупку собственной уютной квартиры. Такие данные предоставляет социологическое исследование, проведенное среди 1700 жителей городов-миллионников. Мечты наших сограждан вполне понятны. В этой статье мы разберем, почему квартиры в России стоят так дорого.
С ЧЕГО ВСЕ НАЧАЛОСЬ?
31 декабря 1999 года президент России Борис Ельцин записал знаковое видеообращение. Исполняющим обязанности президента стал Владимир Путин, а уже 11 января 2000 года он подписал постановление №28. В этом документе обозначена ключевая проблема: низкие и нестабильные доходы населения, которые не успевают за ростом цен на квартиры. В ответ на это государство предложило схему поддержки: граждане вносят 30% первоначального взноса, государство доплачивает от 20% до 50%, а оставшаяся сумма переходит в ипотечный кредит. Субсидия варьируется от 5% до 70% в зависимости от различных параметров.
Это постановление стало основой системы государственной поддержки покупки жилья. Через некоторое время была запущена федеральная программа "Жилище", в рамках которой появилась подпрограмма для обеспечения жильем молодых семей. Эти семьи начали получать социальные выплаты на покупку жилья или первоначальный взнос по ипотеке. Практика оказалась успешной, и вскоре к молодым семьям присоединились молодые ученые, жители Крайнего Севера и соотечественники за границей.
Основная идея понятна: помочь жильем семьям, ученым, жителям труднодоступных регионов и вернуть соотечественников из-за границы. Это также поддерживало демографию и экономику через жилищную помощь определенным категориям граждан. К этому можно добавить материнский капитал и военную ипотеку. В сытые нулевые российский бюджет мог позволить себе раздавать деньги нуждающимся, а взамен получал рост спроса на недвижимость. Строительство развивалось стремительными темпами, налоги от девелоперов наполняли бюджет, а деньги через строительный сектор поступали в остальную экономику, разогревая другие отрасли. Естественно, это отразилось на стоимости квартир.
С 2000 по 2009 год цены на квадратный метр недвижимости увеличились многократно. Новостройки подорожали в 6 раз, а вторичное жилье — в 9 раз. Для сравнения, инфляция за это время увеличила цены только в 3,5 раза. Интересно, что в это же время в США цены на жилье также росли, чему способствовали дешевые кредиты и ипотечные деривативы. В России же рост цен был связан с перераспределением нефтяных доходов. Начальные цены на квартиры были низкими, поэтому многократное удорожание жилья не казалось аномальным. Однако затем ситуация начала меняться.
Когда сработало лекарство?
В конце 2014 года рубль переживал настоящую бурю. В первый рабочий день декабря его курс впервые в истории пробил отметку в 50 рублей за доллар. Сложно даже представить, что это было. Уже через несколько недель, 16 декабря, на бирже творился настоящий хаос: доллар взлетел выше 80 рублей, впервые в России заговорили о «евро по сотке», а обменники начали заказывать трёхзначные табло для отображения курсов. В этот же день Центральный банк России созвал экстренное заседание и поднял ключевую процентную ставку с 10,5% до 17% годовых. Последний раз такие значения наблюдались еще в 2003 году.
С увеличением ключевой ставки сразу же подскочили и ставки по кредитам. Если раньше ипотеку можно было получить под 12%, то теперь стоимость кредита приближалась к 20%. Естественно, желающих покупать квартиры по таким условиям почти не оказалось. Отсутствие покупателей привело к упадку бизнеса у продавцов, и в СМИ начали просачиваться панические прогнозы о возможном крахе ипотечного рынка. Но в этот кризисный момент появился неожиданно эффективный спаситель — правительство, в лице Дмитрия Медведева.
13 марта 2015 года Дмитрий Медведев подписал постановление номер 220, которое ввело льготную ипотеку. Теперь ипотеку на новостройки можно было оформить под 13%, а затем под 12%. Расходы на эту программу компенсировались из бюджета. Правительство решило поддержать ипотечный рынок и выделить средства на поддержку новостроек. Несмотря на принятые меры, количество выданных ипотек упало на треть. Однако, трудно даже представить, что было бы без этой льготной программы. К счастью, все закончилось хорошо.
Льготная ставка была продлена до конца 2016 года. Негативный тренд не продолжился, и уже в 2017 году рынок не только восстановился, но и значительно опередил докризисные уровни. Что самое приятное, льготная ипотека почти не повлияла на цены. В 2015 году цены выросли всего на 2%, а в 2016 году на 5%. Однако, взгляните на то, как цены падали на вторичном рынке, где льготная ипотека не действовала. Если первичный рынок за два года подорожал на 5%, то вторичный рынок упал на 4%. Без льготной программы строительная сфера могла бы пострадать гораздо сильнее.
Таким образом, льготная ипотека оказалась действительно эффективной антикризисной мерой — лекарством, которое сработало.
Правительство запомнило этот успешный опыт. Вместо того чтобы субсидировать отдельные категории граждан, стало проще поощрять определенное рыночное поведение для всех. Это приносило пользу как людям, так и застройщикам, и, казалось, бюджет всегда найдется. Однако, в какой-то момент общественность, похоже, забыла, что льготная ипотека была антикризисной мерой, то есть лекарством, а не допингом. Прием лекарства в избыточных количествах может привести не к выздоровлению, а к передозировке. И именно с этой проблемой мы можем столкнуться в будущем.
ВАКЦИНА НА 6,5%
На календаре стоит 2020 год, и на горизонте появляется новый кризис, но на этот раз его причина не в санкциях, а в коронавирусе. Пока фармацевты работали над созданием вакцины против COVID-19, чиновники сосредоточились на разработке собственной "вакцины" для экономики. И не нужно было изобретать велосипед: достаточно было воспользоваться уже проверенным инструментом.
23 апреля 2020 года Михаил Мишустин, словно повторяя действия Дмитрия Медведева 2015 года, подписал постановление №566, вводящее обновлённую льготную ипотеку. Назвали её льготной ипотекой 6.5, так как именно такую ставку можно было получить на новостройки. На первый взгляд, это предложение выглядело гораздо более щедрым, чем в 2015 году, когда ставка была в два раза выше. Однако стоит отметить, что в 2020 году ситуация была иной.
В 2015 году, когда вводилась льготная ипотека, ключевая ставка Центрального банка составляла 15% и не опускалась ниже 10% в течение всего срока действия программы. В апреле 2020 года ситуация была более благоприятной: ключевая ставка составляла всего 6%, а в конце июля упала до исторического минимума в 4,25%. Таким образом, в отличие от 2015 года, в 2020-м ставка льготной ипотеки была выше ключевой, что ограничивало прибыль банков и застройщиков, не позволяя им повышать ставки на ипотеку до 7-8%.
Бюджет компенсировал недополученные доходы. На первый взгляд, всё выглядело разумно. Однако давайте рассмотрим, какой эффект оказала эта мера на экономику.
В 2015 году, после девальвации рубля, повышения ставки и санкций, рынок недвижимости обвалился на треть, но быстро восстановился к 2017 году, когда закончилась предыдущая программа льготной ипотеки. Можно было ожидать, что в 2020 году произойдёт что-то похожее.
Но нет. Ипотечный рынок вырос на 51%, то есть в полтора раза. Льготная ипотека не просто замедлила спад, а значительно стимулировала сферу ипотечного кредитования. Граждане и застройщики были в полном восторге.
Разогнавшись в 2015 году, первичный рынок недвижимости продолжал дорожать за счёт льготной ипотеки, и в 2017 году произошло историческое событие: цены на новостройки стали дороже вторичного жилья. Эта новая реальность сохраняется и по сей день. С 2017 года цены на первичное и вторичное жильё росли примерно одинаковыми темпами. Однако в 2020 году произошёл заметный рывок: первичное жильё подорожало на 20%, а вторичное — на 10%.
По сравнению с предыдущей программой, темпы роста цен были просто ошеломляющими — в 10 раз выше. И тут возникает вопрос: а действительно ли нам так нужна эта льготная ипотека?
УХОД В ОТРЫВ
Видимо, заметив стремительный рост цен на квартиры, правительство пришло к выводу, что в этот раз они переборщили и решили свернуть программу льготной ипотеки. Ведь хотя эта мера оказалась эффективной в 2015 году, в 2020 году появились явные побочные эффекты.
Однако ситуация оказалась более сложной, чем ожидалось. В 2020 году гражданам предоставили в полтора раза больше средств на ипотеку, которые они направили застройщикам. Это привело к тому, что доходы застройщиков увеличились на 50% всего за один год. В рублях это представляется внушительной суммой 1 509 770 000 000, и строительный сектор оказался в полном восторге.
По неизвестным нам причинам льготную ипотеку не только не свернули, но и продлили до 1 июля 2021 года. Кредитование возросло ещё на 28%, а цены… цены продолжили свой рост. Первичное жильё сделало ещё один скачок, увеличившись на 20%. Вторичное жильё также подорожало, хотя и в меньшей степени — на 14%. Впоследствии программу продлили ещё трижды: сначала на год, затем до конца 2022 года, а потом ещё на полтора года, до 1 июля 2024 года.
Как вы уже могли догадаться, на протяжении всего этого времени цены только и делали, что росли, устанавливая новые исторические максимумы. Дополнительное влияние на рынок оказали и бюджетные оборонные расходы, которые в совокупности привели к новому рекорду роста цен на первичное жильё — 30% в 2022 году. Примечательно, что и вторичное жильё также ощутило этот всплеск, что может свидетельствовать о том, что население активно вкладывало деньги в недвижимость. Цены продолжали расти и в 2024 году, вплоть до отмены антикризисной меры.
Кому сложнее всего?
За четыре года действия программы льготной ипотеки стоимость нового жилья выросла в 2,5 раза, а вторичного — почти в два раза. Весь этот процесс напоминает ситуацию со спортсменом, который однажды попробовал допинг и теперь не может отказаться от его использования. Хотя, стоит признать, мы все же смогли выйти из этого порочного круга. С 1 июля 2024 года льготная ипотека была официально отменена. Теперь те, кто мечтает о собственной квартире, сталкиваются с отсутствием льготных ставок и неудовлетворительными ценами. В новой реальности нас ожидают двузначные процентные ставки по ипотеке и шестизначные цены за квадратный метр. Вот такая вот антикризисная мера.
Где же у нас самые дорогие квартиры в стране?
Здесь сюрпризов не наблюдается. На первом месте по дороговизне жилья — Москва, на втором — Санкт-Петербург. В десятку самых дорогих регионов также попадают области, окружающие две столицы: Приморье, Сахалин и Татарстан. Однако неожиданно в этот список включаются Камчатка, Чукотка и Магаданская область. При всём уважении к этим регионам, сложно поверить, что наряду с мечтой о квартире в Москве, люди также стремятся перебраться в Колыму. Причина кроется не только в холодном климате и сложностях строительства, но и в количестве построенного жилья на душу населения.
Москву и Питер в этом списке уже не найти. Строительство активно идет, но и население огромно. В то время как три упомянутых региона стабильно находятся в конце списка. Возможно, там не строят, потому что спрос на жилье был низким. Но после введения льготной ипотеки оказалось, что даже там есть желающие приобрести квартиры. Резкий рост спроса поднял цены на этом мало ликвидном рынке. Ситуация напоминала взлет акций мелких компаний на бирже, которыми ранее почти никто не торговал. И вот Камчатка с Магаданом неожиданно оказались в числе регионов с самым дорогим жильем наряду с Питером и Москвой. Не знаю, стоит ли их с этим поздравлять.
А где же квартиры подорожали больше всего?
По привычке можно было бы предположить, что в Питере и Москве, но это не так. Рост цен там составил скромные 70-85%. Реальным рекордсменом по удорожанию стало Республика Алтай, где за четыре года стоимость жилья увеличилась в три раза.
Куда смотрели власти?
Если вы задаетесь вопросом, куда же смотрели регуляторы, то краткий ответ: в разные стороны, как двуглавый орел. В июле 2020 года, когда льготная ипотека только начинала действовать, заместитель министра финансов Алексей Моисеев уже выражал сомнения. Он отметил, что
"значительное расширение программ субсидирования за пределами антикризиса может стать финансовой пирамидой для бюджета, поскольку мы не знаем, какая ставка будет через 10-15 лет. Мы рискуем создать пузырь на рынке, где люди могут оказаться недостаточно платежеспособными для ипотеки."
Однако, всего через три месяца Минфин сам же предложил продлить программу ипотеки до конца следующего года, увеличив бюджетные расходы с 900 миллиардов до почти 2 триллионов рублей. За несколько дней до этого к вопросу подключился Центральный банк. Директор департамента банковского надзора отметил, что "риски действительно есть, и цены на жилье могут взлететь. Но в целом ситуация не катастрофическая. На программу выделено 900 миллиардов, это не так много."
Тем не менее, через четыре дня Минфин внес предложение об удвоении расходов, а еще через два дня после этого президент объявил, что льготная ипотека будет продлена как минимум до середины следующего года. В феврале 2021 года Эльвира Набиуллина, глава Центрального банка, заявила, что "в регионах уже за низкую ставку заплатили возросшими ценами на квартиры, и если продолжать стимулирование рынка, то мы рискуем получить пузырь." Однако, всего через четыре месяца на Петербургском международном экономическом форуме президент предложил продлить программу еще на год, до конца лета 2022 года. Возразить этому никто не решился.
В ноябре 2021 года глава Центрального банка вновь поднимал эту проблему и описывал последствия более решительно. "Широкомасштабное продление льготной ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, что снижает доступность жилья. Мы видим такие последствия: ипотека растет высокими темпами. По нашим прогнозам, к концу года рост может составить порядка 27%, что выше роста номинальных доходов населения. Такой рост должен быть соизмеримым. Мы предлагаем не продлевать льготную ипотеку, которая пришла на смену программе с 6,5%. У нас есть другие льготные программы, более адресные, которые эффективно поддерживают ипотеку в нужных секторах."
Тем не менее, как вы помните, программа не завершилась в 2022 году. Было решено, что она окончится 31 декабря 2022 года, но постепенно, чтобы окончательно завершить её только через полтора года — 1 июля 2024 года. Это можно назвать отрицательным сворачиванием программы, а не её продлением. После этого, похоже, даже Центробанк сдался. Эльвира Набиуллина продолжала время от времени подчеркивать, что "льготная ипотека должна быть адресной и временной антикризисной мерой, и что её массовое применение способствует росту цен на жильё." Но поскольку утверждением программы занималось правительство, а не Центробанк, мнения Набиуллиной не особо учитывались. В результате банки продолжали выдавать кредиты под 8%, несмотря на рост ключевой ставки до 16%, а бюджет продолжал компенсировать затраты. Все были довольны.
Что нас ожидает в будущем?
Если мы начали обсуждать мнения официальных лиц, давайте предоставим слово бывшему министру экономического развития восстановимся Герману Грефу. Он отметил:
"Банкам будет непросто, но крайне важно привести экономическую систему в равновесное состояние. Я поддерживаю сворачивание ипотечных программ, поскольку чем дольше мы продолжаем их, тем сложнее будет выйти из ситуации. Необходимо своевременно принимать такие решения и также вовремя их корректировать."
Можно сказать, что после периода льготного ажиотажа наступает время похмелья. Тем, кто успел приобрести жилье в 2020 году по ставке 6,5%, повезло. Застройщикам, которые наслаждались потоком кредитных средств, тоже было хорошо. Банки, получавшие компенсацию разницы в ставках из бюджета, были довольны. Но этот праздник подошёл к концу, и в ближайшие несколько лет доступное жилье будет в дефиците.
Из этой ситуации следует очевидный урок: слишком длительное использование финансового "допинга" приводит к неизбежному и неприятному "синдрому отмены". Не переживайте, мы все пройдем через это вместе. И, как бы сложно ни было, однажды мы все же восстановимся.
Спасибо за прочтения статьи, подписывайтесь на канал, хорошего дня.