🔔Анализ рисков ЖК Второй Нагатинский.
⭕️ ЦИФРЫ И ФАКТЫ:
🔹Специализированный застройщики СЗ АК 16 (ПИК) ведёт строительство единственного объекта. Два других были сданы в 2023 году. Один из них – 20 октября, другой – 6 марта прошлого года.
🔹Таким образом в отчетности СЗ (проектных декларациях и балансе) цифры, по состоянию ко конец прошлого (31 декабря) и весь этот год относятся только к этому объекту.
🔹Застройщиком сокращён срок окончания строительства на 1 квартал. Теперь это 4-й квартал 2024 года, то есть сдавать объект меньше чем через 4 месяца.
Однако, это не осуществимо в принципе.
Почему?
⭕️ АНАЛИЗ:
♨️Сметная стоимость строительства 11,8 млрд.руб.
♨️Согласно балансу, выполнение, - фактические затраты, на 2-й квартал (30 июня) составили 5,7 млрд. Соответственно, за 6 оставшихся месяца до сдачи объекта (со 2-го по 4-й квартал) нужно освоить еще 5,1 млрд.
♨️Между тем за 1-е полугодие 2024 г. (6 месяцев), на объекте было освоено только 1,5 млрд. (4,2 млрд. на 31 декабря прошлого года, 5,7 млрд. на 30 июня этого).
♨️Начало работ датировано маем 2022 г., таким образом 5,7 млрд. было освоено больше, чем за 2 года. Представить, что за полгода (со 2-го по 4-й кв.) будет освоена почти такая же сумма (5,1 млрд) трудно.
И вот почему.
♨️Сумма заключенных договоров ДДУ, согласно проектной декларации от 3 сентября составила 11,5 млрд. Сумма предоставленного Московским кредитным банком проектного финансирования к этому моменту – 7,8 млрд., то есть денег от банка получено меньше, чем заключено договоров, с коэффициентом, приблизительно, 0,7.
♨️Так как банк, как правило, денег даёт НЕ больше, чем поступает средств дольщиков на эскроу-счета, можно предположить, что застройщик использует рассрочки и траншевую ипотеку, когда договора заключены, а поступление денег на эскроу-счета отнесено по времени в будущее.
♨️Иных источников финансирования, кроме банковского у застройщика нет. Это видно из того, что сумма задолженности по кредитам, согласно балансу на 30 июня, составила 6,9 млрд, и сумма ПФ от Московского кредитного банка, отраженная в проектной декларации от 2 июля тоже 6,9 млрд., то есть суммы совпадают.
♨️Значит, нужно смотреть, как осуществляются продажи, и иметь ввиду, что под них банк финансирует стройку по факту с коэффициентом 0,7.
♨️Для того, чтобы застройщик получил необходимую для окончания работ сумму в 3 млрд.руб. (7,8 млрд. получено по факту на сентябрь, при сметной стоимости в 11,8 млрд.руб.), нужно продать до конца года квартир, приблизительно, на 4,3 млрд. рублей.
♨️Между тем, отмена льготной ипотеки сильно сказалась на реализации жилья застройщиком. Так за июль и август, согласно проектным декларациям, было заключено договоров на сумму всего лишь 402 млн. (на 2 июля заключено договоров на 11,095 млрд., на 3 сентября – 11,497 млрд.).
♨️То есть в каждый из двух месяцев после отмены льготной ипотеки застройщик реализовывал недвижимости на 200 млн. рублей
♨️За оставшиеся до сдачи 4 месяца её нужно продать на 4,3 млрд., или по 1 млрд. в месяц.
♨️Соответственно, нужно либо значительно (в разы) нарастить объёмы реализации, либо привлечь иные средства, помимо банковского ПФ.
♨️Баланс за 3-й квартал, который будет опубликован в конце октября, покажет, решена ли проблема слабых продаж, не обеспечивающих достаточного объёма финансирования банком, и привлечено ли дополнительное финансирование, помимо банковского.
📌 ВЫВОД:
🔰При текущих объёмах продаж, объёме финансирования и темпах выполнения, сдача объекта в 4-м квартале этого года не осуществима, в принципе.
🔰Для того, чтобы ускорится застройщику необходимо в разы увеличить реализацию жилья, и получить значительно больше ПФ, чем он получает в последние месяцы. Либо в кратчайшие сроки привлечь финансирование из других источников
🔰Пока ситуация складывается так, что окончание строительства будет перенесено на следующий год, причём на неопределённое время, пока застройщик не соберёт необходимую сумму от реализации жилья, для того чтобы получить достаточное для окончания работ проектное финансирование.
🔹
©️ Проверьте свою новостройку на риски
©️ Полную информацию по этой и другим новостройкам можно посмотреть здесь
🔹