Рынок торговой недвижимости остается одним из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости. Низкая вакантность, высокие ставки капитализации и устойчивый спрос делают данный сегмент привлекательным для инвесторов. Однако есть здесь и проблемы. По оценке специалистов консалтингового агентства «Коллиерз», в ближайшие годы 60% магазинов и торговых центров столкнутся с необходимостью обновления, чтобы сохранить конкурентные преимущества перед лицом ввода новых, более современных объектов.
Предложение растет, вакантность остается прежней
Во II квартале 2024 г. в сегменте торговой недвижимости сохранялся баланс спроса и предложения, основу которого составляли ротационные процессы и новые предложения в качественных объектах и локациях. Продолжают расширяться действующие розничные операторы и торговые сети.
Так, начал работу шестой гипермаркет «Корона», «ГРИНрозница» открыла первые магазины «Местное известное», в новом формате премиального супермаркета заработали «Семь пятниц», увеличивают количество точек «Детмир» и Colin’s. Открыт первый магазин российской сети DNS, а «Подружка» вышла на рынок Минска сразу с двумя магазинами.
В целом же в апреле-июне 2024 г. объем площадей крупноформатной торговой недвижимости Минска, пригодной для аренды, преодолел полуторамиллионную отметку и достиг 1504 тыс. кв. м, увеличившись с начала года на 2,6% (38 тыс. кв. м). Основную прибавку дал ТРЦ «Червенский» (ул. Маяковского, 6), который был введен в эксплуатацию в мае 2024 г. Его арендопригодная площадь составляет 32,9 тыс. кв. м.
До конца текущего года в столице ожидается ввод еще около 87 тыс. кв. м арендопригодных площадей за счет строительства ТРЦ Prizma, ТРЦ Avia Mall, а также увеличение площади ТРЦ «Титан» в результате его реконструкции. Таким образом, в 2024–2025 гг. за счет ввода новых объектов, которые сейчас находятся на стадии строительства, предложение может вырасти еще на 183 тыс. кв. м.
Текущий объем вакантных площадей оценивается на уровне 120 тыс. кв. м, не считая объектов на стадии строительства. В результате вакантность в качественных торговых объектах сохраняется на уровне 8%. То есть рынок успешно переварил выросший объем, однако сможет ли он делать это дальше с таким же успехом – остается под вопросом. Наименьшая заполняемость фиксируется в устаревших торговых центрах, нуждающихся в изменении своего формата и концепции, а также в недавно введенных объектах. Например, в открывшемся 29 мая 2024 г. ТРЦ «Червенский» пока разместились только два объекта – гипермаркет Green и магазин одежды NewYorker.
Ставки аренды стабильные
Рост денежных доходов населения и другие факторы положительно влияют на внутреннюю торговлю, что в свою очередь поддерживает рынок торговой недвижимости. За 5 месяцев 2024 г. розничный товарооборот вырос на 21,3%, общественного питания – на 15,3%. При этом индекс физического объема по непродовольственным товарам увеличился на 32%, продовольственным – на 8%, в общественном питании – на 15%.
Вместе с тем эксперты обращают внимание на то, что рынок определяют ротационные явления. Это означает, что арендаторы стремятся занять качественные площади в новых объектах и локациях, а вот торговым центрам старого формата приходится непросто. Спрос, по оценке специалистов «Коллиерз», оценивается на уровне 70–80 тыс. кв. м, что ниже текущего предложения.
Во II квартале 2024 г., как и в целом с начала года, арендные ставки остаются стабильными. Небольшое снижение их значений в белорусских рублях (на 1%) полностью совпадает с динамикой укрепления белорусского рубля к евро (на 1%). В еврономинале арендные ставки остаются неизменными. В ближайшей перспективе, в связи с ожидаемым изменением законодательства, механизм исчисления размера арендной ставки в зависимости от розничного товарооборота становится все более реальным и для арендаторов небольших (100–300 кв. м) площадей. Текущая «вилка» арендных ставок составляет 12–60 EUR. При этом эксперты обращают внимание, что ставки аренды приведены в евро исключительно для удобства восприятия, т.к. валютой договоров аренды в силу требований законодательства могут быть только белорусские рубли. Также следует иметь в виду, что цены указаны без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей для торговых площадей 50–250 кв. м.
Средняя капитализация в сегменте – 12% годовых
В сделках купли-продажи торговой недвижимости характерное для начала года затишье сменяется активностью: во II квартале 2024 г. заключены сделки (аналитики отслеживают сделки с площадью свыше 500 кв. м) в отношении 16 объектов. При этом средняя цена реализованных объектов почти вдвое выше значений предыдущего квартала и на 45% дороже средней цены сделок в 2023 г.
Отметим, что 13 из 16 проданных объектов приобретены компанией «Кволити Фуд», которая приобрела у Госкомимущества объекты сети Mak.by. Эта сделка может стать наиболее значимым инвестиционным событием рынка торговой недвижимости 2024 г. Сообщается, что средняя цена квадрата в данных сделках составила 1730 USD за 1 кв. м. Расчетная доходность по прошедшим сделкам показывает, что торговая недвижимость продается по цене, обеспечивающей ставку капитализации в размере 12% годовых.
Старым объектам необходимо обновление
В качестве общей тенденции, которая будет определять развитие рынка торговой недвижимости, отмечается необходимость кардинального обновления старых площадей. Аналитики «Коллиерз» отмечают, что рынок торговых центров в Минске начал формироваться с начала 2000-х. Первые ТЦ, такие как «Паркинг», «Европа», «Импульс» и «Зеркало», предложили зарождающемуся предпринимательству мелкие торговые боксы. Но сегодня именно они способствуют увеличению общего показателя вакантности.
В конце 2000-х появились торговые центры второго поколения, включая первую «Корону», Expobel, Maximus и Globo. ТЦ «Столица» в то время воспринимался как наиболее прогрессивный формат. Развитие ретейл-недвижимости определяли именно продовольственные сети – «Корона», «Гиппо» и ProStore, в то время как непродовольственные ретейлеры играли второстепенную роль. В 2010-е гг. активно развивались уже привычные нам крупноформатные торговые центры.
В настоящее время рынок представлен разнообразными типами ТЦ: районные, окружные, региональные. Рынок торговой недвижимости Минска все еще молод: 11% площадей (164 тыс. кв. м) занимают объекты старше 20 лет, а большая часть ТЦ – 68 объектов площадью 845 тыс. кв. м (56% площадей) – построена в 2006–2015 гг.
Торговая недвижимость претерпевает быстрые изменения, требующие от девелоперов гибкости и инноваций. Проведение частичной реконструкции и реконцепции, как в Expobel, Galileo, «Титан», или расширение, как в Green City, отражает эти тренды. В ближайшем будущем ожидается дальнейшее усиление конкуренции, что потребует от девелоперов повышения ценности своих объектов через ремонт, ребрендинг, реконцепцию или полноценный редевелопмент. Каждый шестой торговый центр Минска находится на этапе спада и не может конкурировать с современными объектами. Более 60% функционирующих торговых центров столкнулись или в ближайшие годы столкнутся с необходимостью существенного обновления.
Обновление и адаптация станут залогом сохранения привлекательности объекта для потенциальных и текущих арендаторов. Тем же, кто будет игнорировать данную тенденцию, грозит постепенное угасание.
Читайте также:
Рынок торговой недвижимости: рост розничного товарооборота настраивает на оптимизм
