🗣На днях депутат Госдумы запустил волну громких заголовков про то что цены упадут на 30%.
Господин Аксаков на протяжении нескольких лет прогнозирует падение цен на жилье на десятки процентов и почему-то считает, что это откроет новые возможности для покупателей квартир на рынке. Одни с ним соглашаются, другие яростно спорят.
На этот счет у нас есть нестареющий текст "Церковь пресвятого бетонометра и бетоноборцы"
Для начала давайте зафиксируем, что цены на жилье всегда растут могут падать. Такое случается на многих развитых рынках, такое было и на российском. Для примера приведем историю развития рынка в Екатеринбурге:
- 1998-1999. Цены на рынке жилья номинируются в долларах. В рублях цены выростают в 2,4 раза. Последующее снижение составит 33%. Первичный рынок остается очень узким и дорогим.
- 2006.Стремительный рост цен (107% за год). Ажиотаж на рынке жилья во многом был предопределен быстрым развитием рынка ипотечного кредитования на фоне слабого первичного рынка жилья. Рост предложения в секторе новостроек не успевает за потребностями рынка. Финансовые возможности застройщиков ограничены потоком покупателей.
- 2008-2009.После коррекционного снижения цен в 2007-08 годах падение цен усилилось. К концу 2009 года цены снизились на 20-30% относительно пиковых показателей, как на первичном, так и вторичном рынке. Объем продаж в 2009 снизился на 30% относительно 2006 года. В острой фазе кризиса до 50% строек было остановлено. Длительный период восстановления строительной активности.
- 2015-16.Число сделок в 2015 сократилось на 30-40%. Объем предложения на вторичном рынке вырос до рекордного уровня. Цены на вторичном рынке снизились на 10-20%, на первичном не изменились. Строительство большинства проектов не останавливалось. Кризиса доверия к отрасли удалось избежать. Девелоперы жертвуют объемом продаж, а не ценами (небольшие скидки - не в счет). Чуть позже уровень цен на первичку превышает вторичку.
Мы считаем, что сегодня условия для падения цен на 30% на большинстве региональных рынков не сформированы и ожидаем ценовой стагнации в ближайшие месяцы.
Но в контексте заявления Аксакова интересно то, что падение цен часто интерпретируют как расширение возможностей для покупателей. Вот и депутат говорит, что жилье станет доступнее для многих. Только вот опыт предыдущих кризисов показывает, что падение цен на квартиры является отражением значительного сокращения возможностей для населения. В момент падения цен число покупателей быстро сокращается, а не растёт.
Снижение цен на недвижимость - это отражение кризиса возможностей, а не возможность для покупателей.
Михаил Хорьков,
руководитель комитета по аналитике РГУД