Признание договора купли-продажи недействительным — это сложный процесс, который требует участия суда. Если одна из сторон считает условия сделки несправедливыми и невыгодными для себя, она может обратиться в суд с требованием признать договор недействительным. В этой статье мы подробно рассмотрим, как оспорить договор купли-продажи недвижимости, какие документы необходимо подготовить и на какие правовые нормы следует ориентироваться.
1. Главное о недействительности договора купли-продажи.
Успешность оспаривания договора купли-продажи во многом зависит от конкретной ситуации. В частности, если покупатель или продавец становятся банкротами, сделка может быть признана подозрительной и оспорена на соответствующих основаниях.
В любом случае, независимо от способа признания договора недействительным, решение о его аннулировании может принять только суд.
Если суд признаёт договор купли-продажи недействительным, то стороны обязаны вернуть всё, что было получено в рамках этой сделки. Это значит, что покупатель возвращает продавцу недвижимость, а продавец возвращает покупателю средства.
Основания для признания договора купли-продажи недействительным.
Существуют различные основания, по которым договор купли-продажи может быть признан недействительным.
К ним относятся:
- Несоблюдение формы договора.
- Безденежность договора.
- Заключение договора в обход закона с целью причинить вред (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
- Нарушение интересов юридического лица (пункт 2 статьи 174 ГК РФ).
- Подозрительность сделки (неравноценное встречное исполнение или причинение имущественного вреда правам кредиторов).
- Сделки с предпочтением при банкротстве одной из сторон.
- Совершение сделки с целью, противоречащей основам правопорядка или нравственности.
- Заключение сделки в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено.
- Мнимость и притворность сделки (статья 170 ГК РФ).
- Совершение сделки гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (статья 171 ГК РФ).
- Заключение сделки лицом, не достигшим 14-летнего возраста (статья 172 ГК РФ).
- Противоречие сделки целям деятельности юридического лица, определенным в его учредительных документах (статья 173 ГК РФ).
- Заключения сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителя в случаях, когда такое согласие требуется (статья 175 ГК РФ).
- Распоряжение имуществом без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 176 ГК РФ).
- Нахождение в момент совершения сделки в состоянии, когда гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).
- Подписание договора под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы насилия, а также неблагоприятных обстоятельств (статьи 178 и 179 ГК РФ).
Следует отметить, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между продавцом и покупателем.
Нередко сделки признаются недействительными из-за отсутствия необходимых согласий от определённых лиц, хотя по закону такие согласия должны быть.
Пример:
У Николая была квартира, которую он приобрёл в браке с Еленой. Пять лет спустя Николай решил продать квартиру, но не получил согласие своей супруги на сделку. В результате, сделка купли-продажи была оспорена.
Признание недействительным договора купли-продажи земли.
Договор купли-продажи земельного участка может быть признан недействительным по определенным основаниям, установленным Земельным кодексом. Рассмотрим некоторые из них:
1. Нарушение преимущественного права покупки — если договор купли-продажи участка из земель сельскохозяйственного назначения был заключен с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования, он может быть признан ничтожным.
2. Участие в торгах юридических лиц, где собственник является участником или учредителем — в случае продажи земельного участка, изъятого у собственника на публичных торгах, если в торгах участвовали юридические лица, в которых собственник имеет долю, договор также может быть признан недействительным.
В любом из этих случаев решение о признании договора купли-продажи недействительным будет принимать суд, который тщательно изучит все обстоятельства дела, а также доказательства и аргументы сторон.
2. Признание недействительным договора купли-продажи пошагово.
Первое и самое важное — это подать в суд иск, либо возражение, либо встречный иск. Если вы хотите оспорить договор купли-продажи, вам следует придерживаться определённого алгоритма действий.
Первый шаг.
Первым шагом необходимо установить наличие оснований для признания ДКП недействительным. Для этого рекомендуется обратиться к Гражданскому кодексу РФ и найти соответствующую статью, которая описывает вашу ситуацию. На этом этапе рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом, который сможет помочь вам определить и найти необходимые основания, а также сформулировать суть искового заявления и его требования.
Второй шаг.
Важно проверить, не истёк ли срок исковой давности. Он может различаться в зависимости от типа сделки:
Оспоримая сделка:
– Если в суд подаётся заявление о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности, срок исковой давности составляет три года. Отсчёт начинается с момента, когда началось фактическое исполнение ничтожной сделки.
– Если иск подаёт лицо, не являющееся стороной сделки, то срок отсчитывается с того дня, когда оно узнало или должно было узнать о начале её исполнения, но не более чем за десять лет со дня его начала. Если сделка не исполнялась, срок исковой давности не применяется.
Ничтожная сделка:
– Если в суд подаётся заявление о применении последствий недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности составляет три года. Он отсчитывается с момента, когда было начато исполнение ничтожной сделки.
Оспоримая сделка:
– Если в суд подаётся иск о признании договора недействительным и применении последствий недействительности оспоримой сделки, срок исковой давности составляет один год. Отсчёт начинается:
– с момента прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка;
– с даты, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Суд должен принять исковое заявление независимо от истечения срока давности. Однако если до вынесения решения одна из сторон заявит об истечении срока исковой давности, в удовлетворении иска будет отказано.
Третий шаг.
На этом этапе необходимо составить и подать в суд исковое заявление.
В заявлении следует указать:
1. Наименование суда, в который подается иск.
2. Данные истца: ФИО, дату и место рождения, место жительства или место пребывания, а также один из идентификаторов (СНИЛС или ИНН).
3. Данные ответчика: ФИО, дату и место рождения, место жительства или место пребывания, а также один из идентификаторов (СНИЛС или ИНН).
4. Сведения о третьих лицах: если таковые имеются.
5. Обстоятельства, на которых основаны исковые требования.
6. Доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства.
7. Перечень документов, прилагаемых к заявлению.
В иске можно выдвинуть требование о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным и применении последствий недействительности сделки (оспоримой или ничтожной). Важно отметить, что требование о признании договора недействительным по оспоримости может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено стороной сделки или иным лицом, также указанным в законе, если законодательством не предусмотрен иной способ защиты прав этого лица.
Обратите внимание! Если право собственности по сделке уже зарегистрировано за покупателем, то вместе с требованием о недействительности необходимо заявить и еще одно требование – о применении последствий ее недействительности. В противном случае существует риск, что переход права не будет зарегистрирован на основании решения суда только о признании сделки недействительной.
3. Документы для иска.
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:
1. Уведомление о вручении.
2. Другие документы, подтверждающие отправку копий искового заявления и прилагаемых к нему документов другим лицам, участвующим в деле, если у них нет этих копий. Это касается и случаев подачи искового заявления в электронном виде.
3. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны требования.
4. Документы, подтверждающие попытки сторон к примирению, если такие попытки имели место и соответствующие документы имеются.
5. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя (если он имеется).
6. Документ об уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.
Размер государственной пошлины определяется в зависимости от стоимости иска.
Цена иска и размер пошлины:
- До 20 000 рублей: 4% от цены иска, но не менее 400 рублей.
- От 20 001 рубля до 100 000 рублей: 800 рублей плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 рублей.
- От 100 001 рубля до 200 000 рублей: 3 200 рублей плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 рублей.
- От 200 001 рубля до 1 000 000 рублей: 5 200 рублей плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 рублей.
При цене иска от 1 000 000 рублей государственная пошлина составит 13 200 рублей плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.
4. Куда подавать иск.
Для подачи искового заявления необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.
Исковое заявление и все необходимые документы можно подать следующими способами:
- Лично или через представителя в экспедицию суда;
- Почтой России, отправив ценное письмо с описью вложений;
- Через электронную систему.
Обратите внимание, что не все суды в России имеют возможность принимать заявления онлайн, поэтому рекомендуется заранее уточнить этот момент у сотрудников суда.
5. Слушания в суде.
Если истец выполнил все необходимые требования, суд принимает его иск к производству и назначает дату заседания. Обычно дело рассматривается и разрешается в течение двух месяцев с момента регистрации искового заявления. Однако, в некоторых случаях, этот срок может быть увеличен, но не более чем на один месяц.
К договорам купли-продажи недвижимости в России применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. Это означает, что продавец должен вернуть деньги, а покупатель — недвижимость. В случае признания договора недействительным, потребуется зарегистрировать обратный переход права.
Последствия, которые будут применяться, зависят от конкретной ситуации. Например, с продавца могут взыскать проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ — с разницы между внесенной покупателем платой и стоимостью переданной вещи. В таком случае реституция не применяется. Более подробную консультацию по этому вопросу могут предоставить специалисты https://myjus.ru.
6. Что делать дальше.
После того как решение суда вступит в законную силу, необходимо осуществить обратный переход права собственности. Для этого следует подать заявление и решение суда в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
За регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину, размер которой составляет:
- для физических лиц — 2 000 рублей;
- для юридических лиц — 22 000 рублей.
Факт государственной регистрации права собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
7. Судебная практика: признание сделки купли-продажи недействительной.
Анна Петрова обратилась в суд с иском к Светлане Ивановой, требуя признать договор купли-продажи квартиры недействительным. В иске она указывала, что постоянно проживала в этой квартире, и в 2010 году Светлана предложила ей переехать в другую квартиру, чтобы жить ближе к ней. Получив согласие, Иванова выставила квартиру Петровой на продажу, нашла другую квартиру и пригласила Анну к нотариусу.
По словам истицы, в нотариальной конторе она подписала «какие-то документы», содержание которых ей не зачитывали. В 2011 году, когда Светлана предложила сделать ремонт в их общей квартире, выяснилось, что Анне принадлежит только часть недвижимости, а другой владеет Светлана.
Петрова основывает свой иск на статье 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, утверждая, что в момент заключения договора она не понимала значения своих действий и не могла руководить ими.
Суд, выслушав доводы истца, его представителя и представителя ответчика, а также изучив показания свидетелей, письменные материалы дела, заключение амбулаторной судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы и медицинские карты Петровой, пришел к следующим выводам:
1. Согласно статье 166 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом, как в силу признания её таковой (оспоримая сделка), так и независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Согласно статье 167 части 1 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и считается таковой с момента её совершения.
Из материалов дела следует, что спорная квартира принадлежит в равных долях на праве общей долевой собственности Анне Петровой и Светлане Ивановой на основании договора купли-продажи. Договор был удостоверен нотариально, что свидетельствует о надлежащей форме сделки и отсутствии нарушений закона при её совершении.
Истец утверждает, что на момент заключения договора она не понимала его содержания, не читала его и считала, что собственником квартиры будет только она. В соответствии со статьей 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, может быть признана недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы были нарушены в результате её совершения.
Согласно заключению амбулаторной судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы, в момент заключения договора купли-продажи Анна Петрова не страдала психическим расстройством. При осмотрах медиками каких-либо психических нарушений не отмечалось. Таким образом, по своему психическому состоянию она могла понимать значение своих действий и осознанно руководить ими.
На основании этих выводов суд отказал в удовлетворении искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным.
8. Частые вопросы.
Какой срок давности предусмотрен для подачи заявления с применением последствий недействительности ничтожной сделки?
Если вы хотите обратиться в суд с требованием признать договор недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности в таком случае составляет три года.
Какую госпошлину необходимо заплатить, если цена иска превышает один миллион рублей?
В случае, когда цена иска превышает 1 000 000 рублей, размер государственной пошлины будет составлять 13 200 рублей плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000, но не более 60 000 рублей.
Какие последствия влечет за собой признание договора купли-продажи недействительным?
Если договор купли-продажи будет признан недействительным, его стороны обязаны вернуть друг другу все полученное в рамках этой сделки.
Какой срок исковой давности предусмотрен для подачи иска о признании сделки недействительной?
Если вы хотите обратиться в суд с требованием признать договор недействительным и применить последствия недействительности оспоримой сделки, то срок исковой давности в таком случае составляет один год.
9. Заключение эксперта.
Недействительность договора купли-продажи влечет за собой целый ряд последствий, включая возвращение имущества и средств к исходному состоянию. Это означает, что продавец получает обратно квартиру, а покупатель — уплаченные за нее деньги.
Планируя оспаривание договора купли-продажи, важно учитывать эти последствия. Однако следует помнить, что не все основания для признания сделки недействительной будут приняты судом. Поэтому рекомендуется заранее ознакомиться с Гражданским кодексом и подготовить убедительные доказательства, чтобы иметь возможность отстоять свои права в суде.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!