Продажа доли в квартире – задача, требующая юридического мастерства, но выполнимая. Выкуп доли в жилом помещении должен осуществляться в строгом соответствии с законодательством и с соблюдением прав всех собственников. В этой статье мы подробно рассмотрим, как правильно выделить и продать долю в квартире, а также обсудим, какие документы могут потребоваться для этой процедуры.
1. Выделение доли.
Выделение доли является необходимым этапом для ее последующей продажи, так как продать невыделенную долю невозможно.
Существует два основных вида долей:
1. Идеальная доля: Указывается в дробном соотношении. Например, это может быть 1/4 доля в четырехкомнатной квартире. В этом случае все собственники имеют право пользоваться всеми помещениями квартиры без исключения.
2. Натуральная дол: Владелец такой доли может закрепить за собой одну комнату. Остальные помещения, такие как кухня и санузел, остаются в режиме долевой собственности, и владелец имеет право ими пользоваться.
Если планируется продажа доли, то лучше всего выделить ее в натуре.
Это обеспечит покупателю следующие преимущества:
1. У него будет одна или несколько комнат в собственности.
2. Он получит законное право пользоваться всеми помещениями квартиры.
Как выделить долю? В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, это можно сделать двумя способами:
1. По соглашению собственников: Если все совладельцы согласны с выделением доли в натуре, необходимо составить соответствующий договор и зарегистрировать его в Росреестре. После этого можно получить кадастровый паспорт и другие необходимые документы.
2. В судебном порядке: Если владельцы долей не могут прийти к соглашению о выделении доли в натуре, то перед продажей 1/2 или другой доли необходимо обратиться в суд.
2. Документы для суда.
Если вы хотите выделить свою долю в квартире в натуре, вам необходимо обратиться в суд с соответствующим заявлением. Для этого следует подготовить комплект необходимых документов:
- Правоустанавливающие документы: договор о приватизации или купли-продажи.
- Правоподтверждающие документы: выписка из ЕГРН, в которой должны быть указаны все собственники.
- Технические документы: технический план, акты и кадастровый паспорт.
Эти документы необходимо приложить к заявлению о выделении доли в натуре, указав в качестве ответчиков остальных владельцев недвижимости.
Как правило, суды выносят решения в пользу истцов по делам о выделении доли в натуре. Поэтому, если вы правильно составите иск и соберете все необходимые документы, дело имеет все шансы на успешное завершение.
3. Уведомление о продаже.
После того как доля в квартире уже выделена, ее владелец обязан уведомить об этом других собственников. Это требование закона, которое называется преимущественным правом покупки для совладельцев жилья.
Если собственники изъявят желание приобрести долю, необходимо будет оформить соответствующий договор. В случае отказа, владелец конкретной доли получает возможность продать свое имущество.
Уведомление о продаже должно быть составлено в письменном виде и передано каждому владельцу доли в квартире.
В нем указываются следующие данные:
- Объект жилой недвижимости;
- Стоимость объекта;
- Сроки передачи;
- Порядок расчета за него.
Передача уведомлений собственникам долей может осуществляться несколькими способами:
- Лично — необходимо подготовить экземпляр для каждого собственника, где он проставит свою подпись и зафиксирует дату получения;
- Почтой — в виде заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении;
- Через нотариуса, который оформит свидетельства о направлении и вручении документов;
- С помощью телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
По закону совладельцам дается один месяц на принятие решения о заключении договора купли-продажи части квартиры. Если от них поступит отказ, его необходимо заверить у нотариуса. Если же совладельцы не отреагируют на направленное уведомление, собственник доли получает право продать свое имущество спустя 30 дней с момента получения документов.
Важно отметить, что владелец доли обязан продавать ее по той же цене или по более низкой цене по сравнению с той, что была зафиксирована в уведомлении. Если планируется снижение стоимости, потребуется направить повторное уведомление с измененными данными. В противном случае на этапе регистрации сделки в Росреестре можно получить отказ.
4. Подготовка к сделке.
Продажа половины квартиры или другой ее части в виде доли — это ответственная сделка, к которой следует тщательно подготовиться. Важно собрать все необходимые документы заранее. Также рекомендуется проверить, нет ли задолженностей по жилищно-коммунальным услугам. Если таковые отсутствуют, следует получить соответствующую справку в ТСЖ или управляющей компании.
На этапе подписания договора или регистрации сделки в Росреестре продавец обязан передать покупателю все документы по объекту.
Рекомендуется заранее подготовить и собрать полный пакет документов:
- Удостоверение личности продавца
- Документ, подтверждающий право собственности: выписка из ЕГРН с указанием размера доли или свидетельство о праве собственности (если доля была оформлена до 1 января 2016 года)
- Основание для получения доли во владение: договор дарения или купли-продажи
- Кадастровый паспорт объекта с основными характеристиками
- Технический план, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки
- Письменные отказы владельцев от права преимущественной покупки или доказательства того, что уведомления были направлены
Оформить выписку из ЕГРН можно несколькими способами:
- В многофункциональном центре (МФЦ)
- В режиме онлайн
- Непосредственно в Росреестре
Выбор способа зависит от личных предпочтений и обстоятельств продавца. По аналогичной схеме можно действовать и в случае, если необходимо продать долю в квартире банку, если она находится в залоге.
Если у продавца отсутствуют документы, подтверждающие право собственности, их необходимо восстановить. Например, технический план и кадастровый паспорт можно получить в Росреестре или в БТИ.
5. Договор купли-продажи.
При отчуждении доли в общей собственности сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда все доли продаются одновременно.
В договоре обычно указываются следующие сведения:
- Данные покупателя и продавца;
- Характеристики доли жилого помещения: адрес, площадь, размер, кадастровый номер;
- Информация из правоподтверждающих документов, таких как выписка из ЕГРН или предыдущий договор купли-продажи (ДКП);
- Подтверждение того, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки;
- Стоимость доли;
- Схема расчетов между участниками сделки;
- Права и обязанности сторон.
Кроме того, в договоре обязательно должны быть указаны дата его подписания и подписи сторон.
Важно! Договор следует тщательно проверить на наличие ошибок. Если будут допущены даже незначительные неточности, Росреестр может отказать в регистрации сделки, и договор придется составлять заново.
6. Важные моменты.
С 1 сентября 2022 года в Жилищном кодексе РФ были внесены изменения, касающиеся долевой собственности. Согласно новым правилам, площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого сособственника, должна составлять не менее 6 квадратных метров общей площади. Исключения составляют случаи с приватизацией, наследованием и материнским капиталом.
Минимальные показатели устанавливаются следующим образом:
- Для квартир площадью от 30 до 60 квадратных метров – не менее одной четвертой доли;
- Для квартир площадью от 60 до 120 квадратных метров – не менее одной десятой доли;
- Для квартир площадью более 132 квадратных метров – не менее одной пятнадцатой доли.
Если эти требования не будут соблюдены, Росреестр не зарегистрирует договор.
Еще один важный аспект касается продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему. В таком случае для проведения сделки необходимо получить разрешение местных органов опеки. Также потребуется отказ ребенка, который могут написать его опекуны или родители.
Продажа доли, на которую наложено банковское обременение, может быть сложной, но возможной. Однако стоит учесть, что процесс может занять значительное время. В обязательном порядке нужно получить разрешение финансовой организации, так как квартира будет иметь статус залога. Заемщик, если не выполнит свои обязательства перед банком, может лишиться собственности – финансовая организация имеет право продать недвижимость и вернуть свои средства.
Если собственник доли состоит в браке, ему потребуется получить официальное согласие супруга на продажу. Однако это касается только той доли, которая была приобретена в период брака, так как она будет считаться совместно нажитым имуществом. Согласие должно быть нотариально оформлено в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса Российской Федерации.
Важно отметить, что до 2017 года, при отсутствии согласия супруга на продажу доли, Росреестр мог отказать в регистрации сделки. Однако после 2017 года оснований для отказа или приостановления перехода прав собственности уже нет. Росреестр вносит запись в ЕГРН об отсутствии такого согласия и регистрирует переход прав.
7. Судебная практика: продажа 1/2 доли в квартире.
Семья Петровых владела двухкомнатной квартирой площадью 42 квадратных метра и решила приватизировать её. В результате квартира перешла в собственность матери и сына.
Спустя два года Анна Петрова, мать семейства, продала свою половину квартиры Николаю Иванову. Это произошло потому, что её сын Вячеслав Петров отказался от выкупа своей доли в соответствии с законом.
Николай Иванов, в свою очередь, оформил дарственную на 1/3 доли в квартире своей супруге Светлане Ивановой и на 1/3 — своему 20-летнему сыну Даниилу Иванову.
Однако семья Ивановых не проживала в квартире и рассматривала возможность её продажи. Они предложили Петрову сумму, которая, по их мнению, не соответствовала реальной стоимости недвижимости.
Тогда Петров подал в суд иск, требуя признать доли, принадлежащие Светлане Ивановой и Вячеславу Петрову, незначительными и подлежащими выкупу в принудительном порядке. Он аргументировал своё требование тем, что семья Ивановых не пользовалась квартирой, но исправно оплачивала коммунальные услуги.
Перед Петровым встала задача оценить свою долю в квартире, и он пригласил для этого эксперта, заключение которого также предоставил суду. Однако районный суд отказал в удовлетворении иска, и Петров подал апелляцию.
Областной суд поддержал требования истца, после чего семья Ивановых обратилась с апелляцией в Верховный суд РФ. Но и там решение было принято в пользу Петрова, и он получил возможность выкупить доли в квартире.
8. Частые вопросы.
Какие права есть у владельца натуральной доли в квартире?
Владелец натуральной доли получает в собственность одну конкретную комнату в квартире. Он также имеет право пользоваться санузлом и кухней.
Можно ли продать часть или долю без ее выделения?
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, доля в квартире может быть выделена по соглашению собственников или в судебном порядке. Однако продать ее можно и без выделения.
Что должен сделать владелец доли в квартире при ее предстоящей продаже?
Перед продажей своей доли владелец обязан уведомить об этом других собственников долей в квартире, чтобы они имели преимущественное право на покупку.
Как действовать, если собственники других долей захотят купить другую долю?
В таком случае необходимо будет оформить соответствующий договор.
В течение какого срока собственники других долей должны принять решение о покупке?
По закону на принятие решения о покупке доли совладельцам дается один месяц.
9. Заключение эксперта.
Чтобы продать долю в квартире, нужно действовать по тому же алгоритму, что и при продаже части дома: сначала выделить свою долю, затем получить согласие остальных собственников и только потом приступать к реализации.
Важно отметить, что продажа любой части жилого помещения возможна без ожидания окончания месячного срока, если собственник отказался от покупки. Если же отказа нет, то сделка осуществляется через месяц после уведомления сособственника.
Кроме того, существует возможность выкупа долей. Этот вариант подходит для граждан, которые хотят стать полноправными хозяевами всей квартиры. В многокомнатной квартире всегда проще продать выделенную в натуре долю, чем в однокомнатной, где это сделать невозможно.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!