Приобретение недвижимости - это одно из главных событий в жизни каждого человека, поскольку, согласно статистике, за всю жизнь средний россиянин совершает одну-две сделки с объектами недвижимости. Поэтому к этому вопросу, безусловно, стоит подходить ответственно, ввиду того, что мы не просто покупаем тот объект, где будем жить, а рискуем большими денежными средствами, особенно, если эти средства заемные. Как проверить документы на приобретаемый объект недвижимости - в материале “Торги России”.
Никакой теории. Реальные советы
При покупке недвижимости эксперты советуют не совершать необдуманных действий, не спешить и тщательно подходить к процессу проверки документов.
"1. Если покупатель хочет самостоятельно проверить продавца, то, в первую очередь, имеет смысл запросить выписку ЕГРН. Эта выписка должна быть актуальной, не старше одного месяца. Также к ней прилагаются дополнительные файлы о том, что выписка настоящая.
2. Далее стоит объект недвижимости проверить на наличие обременений (например, ипотеки). В перспективе в выписке ЕГРН будет указываться использование материнского капитала, но, к сожалению, пока что этот вид проверки простому обывателю недоступен.
3. Кроме того, самостоятельно можно проверить наличие судебных дел на сайте судебных приставов. Эта информация публичная, общедоступная. Поэтому, если ввести фамилию, имя, отчество продавца, то можно увидеть все существующие судебные производства. И если таких производств много, то, безусловно, существует риск того, что судебные приставы могут наложить на счета арест, а сделку признать оспоримой.
4. Также немаловажным фактором является проверка продавца на банкротство. У нас есть сайт Федресурса, где можно уточнить эту информацию.
5. Имеет смысл проверить и документ, удостоверяющий личность продавца. Это можно сделать на сайте МВД. Если паспорт недействителен, то человек не имеет права совершать сделки с недвижимостью, и сделка может быть оспорена.
6. Кроме того, обязательно обеспечить дополнительные проверки с психо-наркодиспансеров. Если человек стоит на учете, то появляется риск оспаривания сделки.
7. Немаловажным является и запрос плана БТИ, чтобы убедиться, что в квартире нет перепланировок и исключить риск покупки несогласованного объекта. Продать Вам такой объект будет гораздо сложнее, и на согласование перепланировки придется потратить значительную сумму денежных средств.
8. Информацию о прописанных можно узнать по выписке из домовой книги. Но, к сожалению, одной выписки будет недостаточно, и придется запрашивать у продавца архивную выписку, в которой мы увидим всю историю по данному объекту. Владея этой информацией можно установить, не было ли прописано сторонних людей, которые могут оспорить сделку.
К сожалению, не все проверки возможны и доступны для покупателя. Например, на данный момент проблематично получение информации о семейном положении продавца. В паспорте факт регистрации брака указывается по желанию владельца документа, но для проверки объекта недвижимости отсутствие этой информации является существенным минусом. Поэтому стоит обратиться к специалисту, у которого есть ресурсы для такой проверки. То же самое относится и к детям: в паспорте можно не указывать их, но появляются риски при совершении сделок с недвижимостью. Обязательно у продавца нужно запросить выписку о материнском капитале, а в договоре купли-продажи указать факт наличия (или отсутствия) детей".
Дмитрий Ракута, ипотечный брокер, эксперт по недвижимости
Кстати, не стоит полагаться на то, что банк все проверит сам, потому что ипотечная сделка не равна юридической чистоте сделки. В сделках по недвижимости существует два вида договора: договор купли-продажи (между продавцом и покупателем) и кредитный договор. По кредитному договору не важна дальнейшая судьба объекта (судебные разбирательства, оспаривание сделки, банкротство застройщика и т.д.) - покупатель в любом случае обязан выплатить ипотеку. Банк проверяет только выписки ЕГРН и вопросы перепланировки, остальное стоит проверить самостоятельно. Поэтому не стоит пренебрегать проверками. Если все-таки требуется комплексная проверка и дополнительные ресурсы, то необходимо обратиться к специалистам, которые занимаются этим профессионально. Только так Вы можете получить расширенный отчет о приобретаемом объекте недвижимости.
Автор: Виктория Кутузова, главный редактор портала "Торги России"