В последний летний месяц на рынке новостроек казанской агломерации продолжилась тенденция, начавшаяся после отмены массовой льготной ипотеки и с ростом ключевой ставки. Продажи застройщиков падают, а чтобы оказаться в плюсе, им приходится демпинговать, заманивать покупателей акциями и платить риелторам повышенные комиссии. Сколько квартир удалось реализовать девелоперам в августе, как изменилась цена за «квадрат» и каким прогнозируют сентябрь эксперты рынка — в материале Урбан Медиа.
В августе рынок просел на 53% в сравнении с 2023 годом, но аномалии нет
В августе в казанской агломерации реализовано 694 квартиры общей площадью 33,4 тыс. кв.м почти за 6,9 млрд рублей. Это на 1,6 млрд рублей меньше, чем в июле, когда застройщики продали 782 квартиры общей площадью 39 тыс. «квадратов» за 8,5 млрд рублей.
Аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин отмечает, что по сравнению с рекордным 2023 годом, когда за август было реализовано почти 1,5 тыс. квартир, просадка составила 53%. В тоже время нельзя назвать происходящее на рынке недвижимости аномалией. «Прошла эра дешевой ипотеки. Июль стал первым месяцем, когда мы начали жить в новых условиях после отмены массовой льготной ипотеки. В августе до 18% увеличилась ключевая ставка Центробанка, в сентябре ее вновь подняли до 19%. Сейчас последствия всех этих факторов нарастают как снежный ком. Ждем точки, когда будет достигнуто дно, и начнется движение в сторону роста», – отметил аналитик Урбан Медиа. По словам Марата Идиатуллина, спрогнозировать, когда именно это случится, пока сложно – все будет зависеть от реакции застройщиков на ситуацию на рынке.
«Рынок новостроек продолжает падать. Это связано с тем, что все, кто хоть как-то мог наскрести денег и залезть в ипотеку, сделали это до июня. Чтобы набрать следующий пул покупателей, нужно, в первую очередь, время. Во-вторых, сейчас условия не такие привлекательные, в-третьих, счастливчиков, которые могут воспользоваться льготами после ужесточение условий по семейной и ИТ-ипотеке, стало меньше», – говорит директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. По ее мнению, в целом, если оценивать ситуацию в августе в сравнении с апрелем-июнем, то рынок недвижимости чувствовал себя плохо. Примерно так же, как и в июле. «Но если мы смотрим среднегодовые показатели за последние 10 лет, то не все так критично», – говорит эксперт.
«Самый простой способ увеличить темпы продаж здесь и сейчас — это снизить цены»
последний месяц лета средняя цена «квадрата» в новостройках Казани и ее пригородах снизилась с 219 тыс. до 205,5 тыс. рублей. Средняя площадь квартир также сократилась – с почти 50 кв.м до 48 кв.м. При этом средняя стоимость квартиры составила 9,9 млн рублей, тогда как в июле этот показатель был больше на 1 млн рублей.
Как отмечает аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин, после просадки в июле застройщики стараются стимулировать активность покупателей за счет акций и скидок, соответственно, снизилась цена «квадрата». «Уменьшение площади квартир свидетельствует о том, что продаются объекты меньшей квадратуры и стоимости», – отмечает Марат Идиатуллин.
«Самый простой способ увеличить темпы продаж здесь и сейчас – это снизить цены на объекты. Но застройщики не стремятся делать это, так как себестоимость материалов и стоимость рабочей силы растет, – говорит Марат Идиатуллин. –- Тем не менее, московские застройщики, к примеру, снижают стоимость квартир даже на 35%». При этом, обращает внимание аналитик Урбан Медиа, для покупателей в первую очередь важен размер ежемесячного платежа. «Покупатели привыкли к ежемесячным платежам в 30-50 тыс. рублей по программам с господдержкой, сейчас они составляют 80 тыс. рублей и выше. То есть, по идее, нужно снижать ежемесячные платежи в два раза, но даже снижением стоимости квартиры этого не достичь», – считает он.
По словам специалиста по недвижимости Эльдара Шагиева, в связи с последними изменениями на рынке недвижимости изменился и портрет покупателя. Так, практически «ушли» инвесторы, которые вкладывались в недвижимость. «Большая часть клиентов приходит с большим первоначальным взносом от продажи вторички и покупает большие квартиры», – отмечает эксперт. По госпрограмме семейной ипотеки покупатели выбирают в основном квартиры большой площади или дорогие объекты в престижных локациях, говорит Эльдар Шагиев.
Анастасия Гизатова также обращает внимание, что прежняя активность покупателей была связана с льготной ипотекой: если бы ставка была такой же, как на вторичном рынке, то никаких рекордов с апреля по июнь на первичном рынке не было бы. «Люди покупали новостройки, либо чтобы сохранить свои деньги и стать инвесторами, либо потому, что ежемесячный платеж позволял им купить только новостройку. Поскольку, если бы они брали аналогичный объект на вторичном рынке, который стоит на 1 млн рублей дешевле, то ежемесячный платеж был бы выше», – поясняет Анастасия Гизатова.