Инвестиции в недвижимость кажутся надёжнее и доходнее, чем фондовый рынок. Да, это правда — правильно выбранные апартаменты могут принести больше прибыли, чем акции. Но тут есть нюансы.
Например, в фондовом рынке, если у вас не хватает средств на покупку целого лота акций, вы можете инвестировать через ETF или через брокера — и купить часть акции.
Но с апартаментами всё сложнее — нет возможности «купить по кусочкам». В отличие от фондового рынка, где можно начать с минимальных сумм, в недвижимости самый дешёвый юнит может оказаться не таким выгодным.
Ошибка неопытных инвесторов — если не хватает средств на ликвидный объект, то они берут самый дешёвый юнит в комплексе, рассчитывая на высокую доходность по всему проекту. На первый взгляд, разница может показаться несущественной, но в реальности всё выглядит иначе.
В недвижимости Бали, как и на любом другом рынке, это не работает. Даже если комплекс обещает среднюю доходность в 12%, это не значит, что каждый объект внутри принесёт такую прибыль. Доходность может составлять как 6%, так и 12%, а также достигать 18-20%.
Выбор апартамента важен так же, как и выбор комплекса
Не нужно смотреть только на общую статистику доходности комплекса. Например, в одном и том же комплексе могут быть разные типы апартаментов: одни с панорамными окнами и шикарным видом на океан, другие — с окнами во двор, где шум и постоянное движение людей. Разница в ощущениях для арендатора огромна, и это напрямую влияет на цену аренды.
Представьте ситуацию: вы купили апартамент с видом на бассейн, где каждый день собираются туристы. Они пьют, шумят и мешают спокойному отдыху. Этот объект вряд ли будут арендовать по той же цене, что и соседние. Если премиальные апартаменты можно сдавать за $250 в сутки, ваши — за $80-100. В результате ваша доходность может составить не обещанные 12%, а всего 5-6%.
Дешёвое ≠ выгодное
Если у вас есть $80 000, а ликвидный объект стоит $100 000, лучше отказаться от покупки. Принцип «экономии» в инвестиционной недвижимости не работает. Неудачный выбор объекта может не только снизить вашу доходность, но и затруднить дальнейшую продажу или управление арендой.
Что делать, если не хватает средств?
Лучше не торопиться. Есть более разумное решение — покупка на этапе пресейла. Это когда застройщик начинает продажу объектов ещё до начала строительства, и цены на 17-20% ниже, чем на готовые апартаменты. Это реальный шанс сэкономить, но главное — выбрать надёжного застройщика, чтобы не попасть на долгострой.
Еще несколько вариантов:
- Рассрочка от застройщика
Застройщики на Бали часто предлагают гибкие условия покупки. Рассрочка — отличный способ получить ликвидный объект, не снижая качества. Это позволит вам распределить выплаты. - Инвестиции в другие активы
Если сумма, которая вам необходима, превышает доступные средства на 10-20%, лучше отложить покупку и вложить деньги в более ликвидные активы. Например, инвестируйте в ETF или фондовый рынок, чтобы за год-два накопить недостающую сумму.
Как выбрать апартаменты в комплексе
- Расположение юнита
Ключевой фактор. Юниты с видом на море, с панорамными окнами или с террасой всегда будут больше популярны среди арендаторов, чем апартаменты, выходящие во двор или на технические зоны. Перед покупкой важно обратить внимание на расположение апартаментов в здании: этаж, вид из окна, удалённость от шумных зон (например, бассейна или ресторана). - Планировка и площадь
Просторные и удобные планировки, наличие балкона или террасы — всё это повышает привлекательность. Спрос на более функциональные апартаменты выше, даже если их площадь меньше, чем у других юнитов. Маленькие апартаменты, но грамотно спроектированные, могут быть более доходными, чем большие, но неудобные. - Отделка и меблировка
Потенциальные арендаторы часто выбирают апартаменты по фотографии, и объекты с современным ремонтом и стильным интерьером будут пользоваться большим спросом. - Инфраструктура комплекса
Наличие бассейна, фитнес-центра, ресторанов, SPA и других удобств увеличивает привлекательность не только всего комплекса, но и конкретного юнита. Чем лучше инфраструктура, тем выше можно устанавливать аренду и тем больше шансов на стабильную занятость апартаментов круглый год. - Планируемая доходность и оценка риска
Оцените не только обещанную доходность по всему комплексу, но и прогноз по конкретному апартаменту. Задавайте вопросы застройщику или агенту, просите расчёты по потенциальной аренде конкретного юнита, а не среднего значения по всему комплексу.
Плохая инвестиция — это экономная инвестиция. Стремление сэкономить может привести к тому, что вы купите наименее привлекательный юнит с низкой доходностью, и в итоге будете разочарованы результатами. Вы можете потерять веру во весь рынок недвижимости лишь потому, что сделали неправильный выбор. Лучше вложиться в качественный объект, который действительно принесёт доход и оправдает ожидания.