Как продать квартиру в ипотеке в 2024 году? На первый взгляд эта задача может показаться сложной, но на самом деле её можно решить быстро и без лишних хлопот. Важно действовать по всем правилам и соблюдать законы. Специалисты https://myjus.ru подробно объясняют, как осуществляется продажа квартиры, находящейся в залоге у кредитной организации.
1. Квартира в ипотеке и продажа: главное.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, представляет собой сделку, при которой осуществляется реализация недвижимости, обремененной залогом в пользу банка. Соответственно, осуществление такой сделки возможно только с согласия банка.
Другими словами, продать ипотечную квартиру возможно, однако для этого необходимо получить разрешение от кредитной организации, выдавшей кредит.
Отношения между залогодателем и залогодержателем регулируются Федеральным законом № 102 от 1998 года "Об ипотеке". Согласно этому закону, квартира, находящаяся в ипотеке, считается объектом гражданских прав и может быть отчуждена ее владельцем. Однако, согласно законодательству, продажа такой квартиры без согласия кредитной организации невозможна.
Первый шаг в процессе продажи ипотечной квартиры — обращение в финансовую организацию. Необходимо уточнить схему досрочного погашения займа и условия снятия обременения с объекта. В большинстве случаев продажа ипотечной квартиры через основной банк становится возможной, и финансовая организация предоставляет соответствующее разрешение.
Если вы планируете продать ипотечную квартиру, но не знаете, с чего начать, мы https://myjus.ru будем рады помочь вам. Мы предоставим подробную консультацию и окажем профессиональное содействие в этом процессе. Мы возьмем на себя подготовку и сбор всех необходимых документов, а также представим ваши интересы в банке, государственных и коммерческих структурах.
2. Порядок продажи.
После того как вы получите разрешение на продажу, перед вами встанет задача выбрать наиболее подходящий способ реализации.
Способы продажи и их особенности.
- Досрочное погашение ипотеки: Если остаток по кредиту небольшой или у вас есть достаточные средства для его выплаты, вы можете рассмотреть возможность досрочного погашения ипотеки.
- Продажа с одновременным погашением: Вы можете продать квартиру, погасив остаток долга в процессе сделки.
- Продажа с имеющимся долгом: В этом случае долг будет оплачен новым владельцем.
- Продажа кредитной организацией: Если вы не можете договориться с покупателями самостоятельно, кредитная организация может предложить вам продать квартиру с торгов.
Каждый из этих способов имеет свои особенности, и вам, как продавцу, важно быть в курсе этих нюансов перед тем, как сделать выбор.
Продажа при досрочном погашении ипотеки.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, с условием досрочного погашения кредита — это распространённый и часто практикуемый способ совершения сделки.
Если вы хотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и погасить её досрочно, вам следует выполнить следующие шаги:
1. Получите разрешение банка на продажу.
2. Возьмите справку об остатке долга.
3. Составьте предварительный договор купли-продажи с покупателем.
4. Внесите первый платёж по кредиту в качестве задатка. Этот процесс регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации.
Задаток выполняет две функции: он служит платёжным инструментом и обеспечивает безопасность сделки. Если продавец откажется от подписания основного договора, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.
Важно помнить, что первый платёж следует вносить в банк, указав реквизиты ипотечного договора и данные продавца. В будущем это поможет покупателю защитить свои права в случае возникновения проблем.
Пример.
Гражданин Р. решил продать квартиру, находящуюся в ипотеке. Он обратился за помощью к риелтору, который помог ему найти покупателя. Затем Р. получил задаток от покупателя, погасил за его счёт долг по кредиту и завершил сделку, оформив договор купли-продажи.
Погашение ипотеки в процессе сделки.
Ещё один популярный способ продать ипотечную квартиру — это погасить оставшийся долг во время сделки. В этом случае банк становится непосредственным участником процесса.
Схема действий при продаже квартиры в ипотеку выглядит следующим образом:
1. Банк выдаёт покупателю справку, в которой указан размер остатка по ипотечному долгу.
2. Покупатель подписывает договор и вносит в банк сумму, равную стоимости жилья. Это подтверждает его намерения приобрести квартиру.
3. Деньги делятся на две ячейки (аккредитива): одна — для погашения долга по действующей ипотеке, другая — для окончательного расчёта с собственником.
4. После регистрации сумма по остатку перечисляется в банк и становится залоговым платежом. Эти средства идут на закрытие действующей ипотеки, и банк снимает с жилья обременение.
5. Квартира переходит в собственность продавца, и сделка проводится по стандартной схеме: покупатель вносит остаток средств и приобретает квартиру, не обременённую залогом.
Важно! Порядок расчётов определяется договором. Обращаться в Росреестр можно только после снятия обременения.
Продажа квартиры с долгом.
Многие продавцы, которые приобрели квартиру в ипотеку, выбирают вариант продажи жилья вместе с долгом. Этот способ становится актуальным, когда у заемщика не хватает средств для полного погашения кредита.
Чтобы реализовать этот процесс, продавцу следует выполнить несколько последовательных шагов. Во-первых, необходимо найти покупателя, который изъявит желание приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке, на условиях, указанных в ипотечном договоре.
Покупатель, готовый купить такое жилье, должен обратиться в банк с заявкой на стандартный ипотечный кредит. Получив официальное согласие банка, он может выбрать объект, находящийся под обременением.
Фактически, покупатель будет оформлять ипотечный кредит, и ему предстоит пройти все необходимые процедуры, включая подачу заявления на получение кредита. Решение о возможности перевода долга и о предоставлении кредита принимает банк.
Продажа банком.
Если банк решает продать ипотечную квартиру, это означает, что он обращает на неё взыскание в связи с невыполнением обязательств по кредиту. Согласие залогодателя в таком случае не требуется.
Проще говоря, это происходит, когда владелец квартиры как заемщик не соблюдает условия кредитного договора. Однако на практике до этого доходит редко. Финансовые организации идут навстречу клиентам и предлагают различные варианты решения проблемы. Например, могут предоставить отсрочку по платежам, рассмотреть возможность рефинансирования существующего кредита или увеличить срок ипотеки, чтобы сократить ежемесячный платёж.
3. Важные моменты.
Следует понимать, что продажа ипотечной квартиры не всегда может быть выгодной для её владельца. Стоимость жилья всегда будет ниже, чем с учётом уже выплаченных банку процентов. Поэтому такое решение обычно принимается в тех случаях, когда у собственника нет возможности платить по кредиту и вносить платежи в срок.
Если квартира находится в собственности заемщика менее трёх или пяти лет, с продажи нужно будет заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако доход от продажи квартиры для целей налогообложения можно уменьшить на сумму, равную расходам на её покупку. Сюда же будут входить и уплаченные по кредиту проценты. Если расходы на покупку окажутся больше, чем доходы от продажи квартиры, то налог платить не придётся, независимо от срока владения жильём.
Обратите внимание! Все расходы, связанные с приобретением квартиры и переоформлением недвижимости, распределяются по договорённости сторон.
4. Покупка ипотечной квартиры: за и против.
У покупки квартиры в ипотеку есть свои преимущества и недостатки. К плюсам можно отнести то, что риски для покупателя и продавца в этом случае минимальны. Значительную часть средств перечисляет финансовая организация, которая также контролирует все операции и следит за юридической чистотой сделки.
Однако есть и недостатки. Прежде всего, стоит обратить внимание на продолжительность процесса продажи ипотечной квартиры. Если необходимо срочно продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, то нужно быть готовым к тому, что это может оказаться довольно сложным. Только на сбор необходимых документов и проведение оценки может уйти несколько недель. Поэтому быстро и просто продать ипотечную квартиру вряд ли удастся.
Кроме того, стоит учесть, что в кредитных договорах могут быть предусмотрены особые условия досрочного погашения ипотеки. В частности, могут быть предусмотрены штрафы за досрочное погашение или комиссия.
5. Судебная практика: продажа ипотечной квартиры.
Супруги С. приобрели однокомнатную квартиру в ипотеку. На протяжении нескольких лет они исправно вносили платежи и погашали кредит, однако за это время у них официально сменился кредитор.
Новый кредитор потребовал от С. досрочно погасить задолженность и заявил о намерении выставить квартиру на торги, ссылаясь на то, что супруги несколько раз просрочили платежи. В связи с этим кредитор обратился в суд, где его требования были признаны необоснованными.
Однако в вышестоящей инстанции суд встал на сторону истца, посчитав, что у кредитора есть законное право выставить квартиру на торги, поскольку задолженность супругов составляла всего 4% от общей суммы кредита.
Супруги С. подали апелляцию, и их дело было рассмотрено Верховным судом РФ. Верховный суд признал, что предыдущие инстанции неправильно применили нормы закона. Было установлено, что задолженность супругов по ипотеке составляла на момент подачи иска всего 4%, тогда как выставлять квартиру на торги можно только в том случае, если задолженность превышает 5% или просрочка платежей по ипотеке составляет более трёх месяцев.
6. Частые вопросы.
Как продать ипотечную квартиру?
Продажа ипотечной квартиры возможна только с согласия банка, который выдал кредит.
Через сколько месяцев можно продать ипотечную квартиру?
Конкретный срок устанавливается на этапе заключения договора с банком и регулируется им же. Продать квартиру можно только после снятия обременения и полного погашения займа.
Кто занимается перерегистрацией обременения?
Порядок перерегистрации обременения зависит от условий кредитного договора и определяется сторонами.
7. Заключение юриста.
В 2024 году у вас есть возможность продать квартиру, находящуюся в ипотеке, если такая возможность прописана в вашем ипотечном договоре. Если в вашем договоре указано, что вы можете продать жильё, банк не имеет права отказать вам в этом. Однако, чтобы избежать злоупотреблений со стороны заемщиков, продажа квартиры, находящейся в ипотеке, обычно связана с выплатой значительных штрафов и дополнительных комиссий.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!