- Ребёнок может быть владельцем всей квартиры или её части, а может быть просто зарегистрирован в ней. В любом случае, если вы планируете продать такую квартиру, процедура будет иметь свои особенности.
В этой статье я расскажу, как не нарушить права ребёнка при продаже квартиры. Вы узнаете, в каких случаях может потребоваться помощь родственников, и что делать, если органы опеки запретят продажу жилья.
Как дети становятся владельцами недвижимости.
- Маткапитал.
При рождении второго и последующих детей, а с 2020 года — и при рождении первого ребёнка, семье предоставляется материнский капитал. Эти средства можно использовать для улучшения жилищных условий, например, для покупки квартиры или дома, строительства жилья или участия в долевом строительстве. В новом жилье необходимо выделить доли детям.
Собственность ребёнка может появиться не в момент покупки жилья, а позже. Например, это возможно, если:
* родители приобретают строящееся жильё. Пока квартира не будет построена, выделить долю ребёнку невозможно — он получит её, когда дом будет введён в эксплуатацию;
* родители покупают квартиру в ипотеку. Обычно сначала квартира оформляется на родителей, а когда ипотека погашается — доли выделяются детям.
- Приватизация.
Если дети проживают в квартире, которая не была приватизирована, то после процедуры приватизации они становятся полноправными владельцами этой квартиры наравне с другими жильцами, участвовавшими в приватизации. Каждому ребёнку будет принадлежать такая же доля, как и остальным.
Для того чтобы приватизировать квартиру, необходимо получить согласие всех совершеннолетних будущих собственников, а также детей в возрасте от 14 до 18 лет. Однако несовершеннолетние дети могут отказаться от участия в приватизации только с разрешения органов опеки и попечительства. Такое разрешение может быть выдано, если у детей есть другое жильё, условия которого лучше, чем в приватизируемой квартире.
В случае, если дети остались без родителей, например, если родители умерли или были лишены родительских прав, и проживают в неприватизированной квартире, их законные представители или органы опеки и попечительства в течение трёх месяцев должны оформить договор о передаче квартиры в собственность детей.
- Оформление квартиры на ребенка.
Родители имеют право оформить квартиру на своего ребёнка по своему желанию. Существует несколько причин, по которым они могут принять такое решение:
* Они хотят обеспечить своего ребёнка собственностью, чтобы в будущем ему не пришлось беспокоиться о жилье.
* Они не хотят, чтобы квартира считалась совместно нажитым имуществом супругов. В случае развода родителей квартира останется ребёнку и не будет подлежать разделу.
* Они хотят защитить квартиру от возможных претензий кредиторов. Если родители взяли потребительский кредит и оказались не в состоянии его погасить, банк не сможет отобрать квартиру в счёт погашения долга, поскольку она принадлежит не им, а ребёнку.
Также родители могут подарить квартиру ребёнку или передать её по наследству.
Возможно ли продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему?
- Могут ли дети распоряжаться недвижимостью.
**Право собственности и распоряжение недвижимостью**
Дети в возрасте до 18 лет имеют право владеть и пользоваться недвижимостью, однако они не могут самостоятельно распоряжаться ею. Продажу квартиры несовершеннолетнего собственника могут осуществить его законные представители: родители, усыновители или попечители.
Поскольку собственником является несовершеннолетний, в процессе сделки участвуют органы опеки и попечительства. Они обязаны дать согласие на продажу, без которого сделка будет считаться незаконной и может быть признана недействительной. Опека следит за тем, чтобы права детей были соблюдены, и чтобы продажа квартиры была в интересах ребёнка: чтобы он получил деньги, переехал в более комфортные условия или покинул неблагоприятный район.
Участие детей в сделке зависит от их возраста:
* Дети в возрасте до 6 лет считаются малолетними и полностью недееспособными. Все решения за них принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.
* Дети от 6 до 14 лет также считаются малолетними, но уже частично дееспособными. На сделке или при сборе документов может потребоваться их присутствие, однако все действия за них совершают их законные представители.
* Молодые люди в возрасте от 14 до 18 лет также считаются лишь частично дееспособными. Они участвуют в сделке с согласия своих родителей, усыновителей или попечителей.
Полностью дееспособными считаются лица, достигшие 18-летнего возраста. Они имеют право самостоятельно распоряжаться своим имуществом и ставить подписи на документах.
Однако в некоторых случаях полная дееспособность может быть приобретена раньше 18 лет — например, если человек работает по трудовому договору или вступает в брак.
- Законодательная база.
Права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью в основном регулируются главой 4 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» и некоторыми статьями главы 3 Гражданского кодекса. Кроме того, есть и другие нормы, которые защищают права детей в определённых ситуациях. Например, статья 1157 ГК РФ применяется при отказе от наследства, а статья 292 ГК РФ — в случае продажи квартиры, где зарегистрированы дети.
Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему: условия сделки.
Органы опеки и попечительства могут одобрить продажу квартиры, если приобретение нового жилья улучшит условия проживания ребёнка. Под улучшением обычно понимается увеличение суммы на банковском счёте или предоставление ребёнку доли в новой квартире.
Предоставление жилья — один из наиболее распространённых способов улучшить жилищные условия ребёнка. Обычно это означает выделение ребёнку доли в новой квартире, которая должна быть такой же или больше, чем его доля в предыдущей квартире.
Органы опеки и попечительства определяют, что доля ребёнка в новой квартире больше, основываясь на следующих критериях:
* **Площадь**. Например, если площадь предыдущей квартиры составляла 60 квадратных метров, а доля ребёнка — 20 квадратных метров, то при покупке новой квартиры площадью 100 квадратных метров родители могут выделить ребёнку 30 квадратных метров. В этом случае опека, скорее всего, одобрит сделку.
* **Процентное отношение к общей площади квартиры**. Если общая площадь предыдущей квартиры составляла 60 квадратных метров, а доля ребёнка в ней — 33%, то при покупке новой квартиры родители должны выделить ребёнку не менее 33% от общей площади новой квартиры — 33 квадратных метра.
* **Стоимость**. Например, если общая площадь квартиры составляет 60 квадратных метров, а доля ребёнка — 20 квадратных метров, то стоимость этой доли может составлять 1 666 000 рублей. Опека, скорее всего, одобрит сделку, если в новой квартире доля ребёнка будет стоить больше, даже если её площадь будет меньше.
По закону стоимость имущества ребёнка не должна уменьшиться. Другие критерии, по которым органы опеки оценивают долю ребёнка в новой квартире, не отражены в нормативных актах, но на практике они сами решают, какие критерии использовать в каждой конкретной ситуации.
Также можно приобрести для ребёнка отдельную квартиру. При этом органы опеки будут оценивать её по тем же критериям, как и долю.
- Перечисление денег на счет ребенка.
Иногда родители сталкиваются с трудностями при выделении доли ребёнку. Например, если они покупают квартиру в ипотеку, банк может отказать в выдаче кредита, если одним из собственников станет несовершеннолетний.
В таких случаях родители могут открыть счёт в банке на имя ребёнка и перевести туда деньги от продажи его доли. Ипотеку же они берут на себя. Когда ребёнку исполнится 18 лет, он сможет снять деньги со счёта.
Однако не всегда органы опеки одобряют такую схему и требуют наделить ребёнка собственностью. Причины отказа могут быть разные, например, опасения, что недвижимость более надёжна или что денег от продажи доли может не хватить даже на комнату, и ребёнок не сможет купить себе другое жильё.
В случае отказа органов опеки родители иногда используют схемы с дарением или обменом. Они находят ещё одну квартиру, которой владеют сами или их родственники, и договариваются с опекой подарить ребёнку долю в этой квартире, которая будет лучше предыдущей, или обменять долю ребёнка на большую. Деньги от продажи доли в предыдущей квартире перечисляются на счёт ребёнка. Таким образом, у ребёнка появляется и недвижимость, и деньги.
Если же опека отказала из-за того, что новая доля дешевле предыдущей, можно предложить разницу в цене перечислить на счёт ребёнка. Тогда ребёнок получит и долю, и деньги.
Получение разрешения органов опеки и попечительства для проведения сделки.
Органы опеки могут одобрить продажу квартиры, отказать в ней или дать согласие с условием выполнения определённых требований. Решение принимается в течение 15 дней после подачи соответствующего заявления.
- Предварительное решение опеки.
Прежде чем приступить к выбору новой квартиры, важно получить предварительное разрешение от органов опеки. Иногда можно получить консультацию по телефону, но лучше всего прийти лично.
Для этого необходимо связаться с отделом опеки района, где зарегистрирован ребёнок. Опишите свою ситуацию и узнайте, какие документы потребуются для получения разрешения.
После этого соберите все необходимые документы на квартиру, которую собираетесь продать, и отправляйтесь на консультацию.
Сотрудник опеки сообщит вам предварительное решение. Однако стоит помнить, что это не гарантирует положительного результата на финальном рассмотрении. Чтобы увеличить свои шансы на одобрение, стоит после консультации обратиться к руководителю отделения и узнать его мнение. Возможно, вам попадётся новичок, который предварительно одобрит продажу, но при основном согласовании откажет. Руководитель же, как более опытный специалист, скорее всего, даст тот же ответ, что и на предварительном рассмотрении.
После консультации оцените сложность вашей ситуации. Вероятнее всего, сделка будет простой, если соблюдены три условия:
* Ребёнок получает в новой квартире долю, равную его доле в старой квартире.
* Новая доля ребёнка не превышает половины квартиры.
* Новая доля ребёнка не больше, чем доля взрослого собственника.
Не забывайте о себе и своём будущем. Через несколько лет ребёнок станет совершеннолетним, а вы — пенсионером. Если в семье сложатся недружелюбные отношения, то при продаже квартиры, где ребёнку принадлежит более половины, пенсионеры могут пострадать. Например, они могут переехать из отдельной квартиры в комнату в коммуналке, поскольку только на неё хватит денег от продажи долей.
Если вы согласны с требованиями опеки и уверены, что сделка будет несложной, вы можете продать квартиру самостоятельно. Однако если предстоит сложная сделка, я рекомендую привлечь риелтора. Многие профессионалы знают особенности работы с конкретными отделениями опеки и лично знакомы с их сотрудниками.
- Требования органов опеки.
В разных регионах, городах и районах решения органов опеки могут отличаться. Если опека Кировского района Санкт-Петербурга одобрила продажу квартиры, это не означает, что такое же решение примут в другом районе.
Не существует строгих законов, которые определяют критерии для принятия решений органами опеки. Есть только рекомендации, которые могут различаться в разных регионах.
Главное требование органов опеки — соблюдение прав ребёнка и сохранение или улучшение его жилищных условий при продаже квартиры.
Закон не указывает конкретные критерии, по которым органы опеки определяют, что жилищные условия ребёнка не ухудшились. Однако, исходя из своего опыта, я поняла, что вероятность получить одобрение органов опеки выше, если:
* ребёнку будет выделена большая доля в новой квартире по сравнению с предыдущей;
* новая квартира будет больше по площади или количеству комнат;
* новая квартира находится в районе с лучшей инфраструктурой, что облегчит ребёнку доступ к школе, детскому саду и другим необходимым учреждениям.
Опека также учитывает цели, по которым родители продают квартиру. В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но если жизнь ребёнка улучшится, опека может одобрить сделку.
На решение опеки могут повлиять детали сделки. Например, если вы покупаете квартиру в ипотеку, получить одобрение опеки может быть сложнее. Даже если банк согласится выдать кредит на квартиру, где одним из собственников будет несовершеннолетний, доля ребёнка будет в залоге. Некоторые отделения опеки считают, что это ухудшает жилищные условия ребёнка, поскольку в случае невыплаты кредита банк может забрать квартиру, и ребёнок останется без жилья.
В этой ситуации сильным аргументом может быть то, что все деньги от продажи старой квартиры будут использованы для первоначального взноса на новую. Также попробуйте объяснить опеке, что новая квартира больше по площади и количеству комнат, а район имеет лучшую инфраструктуру. Чем больше аргументов вы предоставите, тем выше шансы на одобрение.
Опека также учитывает сумму кредита и источники дохода для его погашения. Поэтому вам могут попросить предоставить подтверждающие документы, например, справку 2-НДФЛ.
Органы опеки обычно неохотно одобряют покупку недвижимости для ребёнка в строящемся доме, поскольку до завершения строительства нельзя выделить долю детям, а гарантий сдачи дома вовремя нет. Однако иногда органы опеки дают разрешение на такие сделки, проверяя репутацию застройщика, договор от застройщика, готовность дома и соблюдение других условий, таких как государственная регистрация ДДУ, страхование гражданской ответственности и так далее.
Если семья планирует переезд за границу и продаёт квартиру для этого, опека, скорее всего, даст разрешение. В некоторых случаях органы опеки могут даже не потребовать информацию о новой квартире и выделении в ней доли, если предоставлены доказательства переезда, например, вид на жительство.
- Основания для запрета сделки.
Если органы опеки откажут в продаже квартиры, они объяснят своё решение тем, что права ребёнка будут нарушены. Однако не всегда понятно, каким именно образом.
Опека обычно отказывает по следующим причинам:
* Второй родитель не дал согласие на сделку или не явился в органы опеки. Это часто происходит, когда родители находятся в разводе.
* Родители планируют переехать в другой город, который хуже предыдущего.
* В новом районе плохая экология или недостаточно развитая инфраструктура. Например, школа или детский сад находятся далеко.
* Новый дом хуже предыдущего: он может быть аварийным или не иметь горячей воды.
* Общая площадь новой квартиры меньше, чем у предыдущей.
* Новая доля в собственности ребёнка меньше по метражу или стоимости.
* Родители планируют купить квартиру в строящемся доме.
* Родители планируют сами построить дом и выделить ребёнку долю в нём.
* Ребёнок является наследником по завещанию, но не вступил в наследство.
Документы для опеки
Для каждой сделки требуется свой комплект документов. Поэтому перед обращением в отделение опеки уточните, какие документы вам понадобятся. Обычно требуются следующие документы:
- Заявление от родителей несовершеннолетнего.
Бланк заявления можно получить у сотрудников органов опеки и попечительства. Заявление должны подписать оба родителя, даже если они находятся в разводе.
В некоторых случаях заявление может быть подписано только одним из родителей:
* если у матери ребёнка статус матери-одиночки;
* если второй родитель умер или признан безвестно отсутствующим;
* если второму родителю были лишены родительских прав;
* если второй родитель находится в розыске.
В этих случаях потребуется предоставить документы, подтверждающие, что другой родитель не может подписать заявление.
Если ребёнку больше 14 лет, он также может подписать заявление.
- Документы, удостоверяющие личность.
Обычно это паспорта родителей или одного из них, свидетельства о рождении детей до 14 лет и паспорта детей старше 14 лет.
- Постановление об установлении опеки.
Если ребёнка представляет опекун, то потребуется документ, подтверждающий назначение опеки над несовершеннолетним.
- Свидетельство о браке.
Если родители состоят в браке, то в опеку необходимо предоставить свидетельство о регистрации брака. В случае развода потребуется свидетельство о расторжении брака.
- Документы от продавца.
Если вы продаёте свою квартиру и приобретаете другую, от продавца новой квартиры вам понадобятся следующие документы:
* паспорт собственника или паспорта, если собственников несколько;
* свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
* свидетельство о регистрации брака, если продавцы состоят в браке.
- Документы на квартиры.
Органы опеки запросят следующие документы о продаваемой квартире, где есть несовершеннолетний собственник:
* выписку из ЕГРН;
* правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию и так далее;
* справку о регистрации (форма 9). Этот документ актуален только для некоторых регионов, например для Санкт-Петербурга. Его можно получить через портал госуслуг или в МФЦ;
* справку о характеристиках квартир (форма 7). Такую справку выдают не во всех регионах. В Санкт-Петербурге её можно получить через портал госуслуг или в МФЦ;
* справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Для жителей Москвы и Московской области вместо перечисленных документов нужно предоставить единый жилищный документ (ЕЖД). Его выдают в МФЦ или в Едином информационно-расчётном центре (ЕИРЦ). ЕЖД заменяет справки о регистрации, о характеристиках квартир и об отсутствии задолженностей по ЖКУ.
В некоторых отделениях опеки могут попросить предоставить предварительный договор купли-продажи, особенно если вы планируете выделить долю в новом жилье для ребёнка. Однако в Санкт-Петербурге такие договоры обычно не требуют.
Также могут попросить технический паспорт на квартиру, но в большинстве случаев сотрудникам опеки достаточно информации из формы 7 и выписки из ЕГРН.
Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, необходимо предоставить согласие банка на выдачу кредита с условием о том, что одним из собственников будет несовершеннолетний.
Процедура продажи квартиры
После того как органы опеки и попечительства дадут согласие, квартиру можно будет продать.
- Подписание договора.
В договоре купли-продажи квартиры необходимо отразить обязательные условия:
* предмет договора — описание и основные характеристики квартиры, включая адрес, этаж, общую и жилую площадь, количество комнат, кадастровый номер и состояние квартиры;
* цену квартиры;
* перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением;
* гарантии продавца, подтверждающие, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена;
* информацию о том, что продавец дееспособен, не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведётся дело о банкротстве;
* наличие необходимых согласий супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства;
* условия, при которых органы опеки одобрили продажу квартиры, например, обязательство зачислить на счёт ребёнка деньги за продажу его доли;
* порядок расчётов: наличными или переводом, с рассрочкой или без, при помощи кредитных средств;
* ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка;
* обязанность сторон подать заявление на государственную регистрацию перехода права.
Рекомендуется, чтобы договор купли-продажи составил опытный юрист, который сможет учесть все риски и предусмотреть все необходимые условия.
В каждом случае могут быть особые условия, поэтому важно максимально детально их описать в договоре.
На момент подписания договора купли-продажи и продавец, и покупатель должны иметь на руках по одному экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения. Продавец должен предоставить все необходимые для сделки оригиналы документов, а покупатель — расписку продавца о получении аванса или задатка.
- Нотариальное удостоверение договора.
Если несовершеннолетний владеет квартирой, которую планируется продать, то договор купли-продажи должен быть заверен нотариально.
Нотариус тщательно проверит, чтобы стороны были дееспособны, а все документы были в порядке. Он также убедится, что на квартиру нет арестов или ограничений. После этого нотариус направит документы и заявление о регистрации в Росреестр.
- Регистрация сделки.
Нотариус самостоятельно подаёт все документы в Росреестр, и это совершенно бесплатно. Если документы были отправлены в электронном виде, то регистрация будет произведена в течение одного дня. Если же документы были отправлены в бумажном виде, то регистрация займёт три дня. Выписку из ЕГРН можно будет забрать у нотариуса.
- Сбор документов.
Для Росреестра нотариус попросит следующие документы:
* паспорт совершеннолетнего собственника квартиры;
* договор купли-продажи;
* свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
* паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия, например, свидетельство о рождении ребёнка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении;
* разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.
Если собственнику от 14 до 18 лет, то он участвует в сделке самостоятельно. В этом случае необходимо приложить:
* паспорт несовершеннолетнего собственника;
* письменное согласие законных представителей на совершение сделки;
* разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом.
- Предоставление доказательств опеке.
После завершения сделки необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие, что все условия выполнены и права ребёнка не были нарушены.
Если вы приобрели другую квартиру, необходимо предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит органам опеки убедиться, что ребёнок стал собственником нового жилья.
Если же вы договорились о переводе денежных средств на счёт ребёнка, предоставьте выписку с его расчётного счёта.
Особенности продажи квартиры ребенка в отдельных случаях
- Если покупать другое жилье не планируется.
Родители могут продать свою квартиру, не покупая взамен другую. В этом случае они должны обеспечить ребёнка долей в другой квартире или перечислить деньги от продажи доли на его счёт. Когда ребёнку исполнится 18 лет, он сможет снять деньги со счёта. Также родители могут решить потратить эти деньги на покупку недвижимости для ребёнка.
Часто органы опеки требуют, чтобы родители предоставили ребёнку долю в другой квартире и одновременно перевели деньги на его счёт.
- Если продавать квартиру в одном регионе и покупать в другом.
Если вы решили продать квартиру в своём городе и купить новую в другом, вам предстоит более сложная сделка. Как и раньше, необходимо, чтобы условия жизни ребёнка не ухудшились. Однако теперь органы опеки будут оценивать не только жильё, район и город, но и уровень жизни в целом.
Поэтому часто возникают сложности, если семья планирует переехать из Москвы, например, в Тверь. Московские органы опеки могут посчитать это ухудшением качества жизни. Такая же проблема возникает и в Санкт-Петербурге, но реже. А если вы переезжаете из регионов в Москву, многие отделения опеки сочтут переезд улучшением качества жизни и одобрят продажу.
Основная сложность в такой сделке возникает, если у вас нет другой квартиры, где можно выделить долю ребёнку. В этом случае придётся проводить альтернативную сделку: продавать старую квартиру и покупать новую.
Обычно с опекой удаётся договориться о нюансах, и они одобряют подобные сделки. Чаще всего договариваются так: сначала продают квартиру в своём городе, кладут деньги на счёт ребёнка и едут в другой город. Там покупают новую квартиру, используя деньги со счёта, и выделяют долю ребёнку. По договорённости с опекой информацию о новой квартире предоставляют до продажи старой или после — когда уже переехали в другой город.
Опека ставит условие: с момента продажи старой квартиры до выделения доли в новой должно пройти не более 30–90 дней. Если это условие не выполнить, сделку могут признать недействительной.
- Если родители разводятся.
Если семья проживала в общей квартире и приняла решение о разводе, органы опеки могут более лояльно отнестись к продаже этой квартиры. Развод – это стресс для ребёнка, и если он будет продолжать жить в этой квартире и видеть конфликты родителей, это может негативно сказаться на его психическом состоянии. Поэтому органы опеки могут одобрить продажу квартиры и разрешить выделение ребёнку доли в квартире меньшей площади и стоимости. В некоторых случаях опека может одобрить сделку без выделения доли ребёнку.
Если ребёнку требуется дорогостоящее лечение, продажа квартиры может быть оправдана. Вот несколько ситуаций, когда это возможно:
* Необходимы средства на лечение ребёнка;
* Ребёнок не может жить в этом районе или городе из-за состояния здоровья;
* Ребёнку необходимо посещать специальную школу или учреждение, где он получает лечение, и из-за места жительства это затруднительно или невозможно.
В этих случаях органы опеки могут разрешить продажу квартиры без требования покупки новой. Главное – предоставить справки от врачей, подтверждающие состояние здоровья ребёнка.
Если вы продаёте квартиру из-за дорогостоящего лечения, сохраните все документы, подтверждающие, что деньги были потрачены на врачей и лекарства. Эти документы могут потребоваться, если органы опеки попросят отчёт о расходах.
- Если несовершеннолетние собственники не проживают по одному адресу.
По закону необходимо обращаться в отдел опеки и попечительства по месту регистрации ребёнка. Если дети являются собственниками одной квартиры, но зарегистрированы в разных местах, то придётся иметь дело с несколькими отделами опеки.
Следует учитывать, что работа разных отделов может отличаться. Например, один отдел может быстро принять решение, а другой затянуть процесс. Также возможно, что один отдел разрешит продажу, а другой нет. Кроме того, могут потребоваться разные пакеты документов.
Эти факторы могут усложнить сделку и увеличить время продажи квартиры. Поэтому рекомендуется заранее узнать, какой отдел опеки более лоялен, прописать детей в одной квартире и подавать документы в этот отдел.
- Если ребенок не вступил в наследство.
Если ребёнок указан в завещании, он имеет право на свою долю наследства, и только после того, как он вступит в права наследования, можно будет продать квартиру. Отказ от наследства несовершеннолетнего возможен только с разрешения органов опеки и попечительства.
- Если квартира была подарена ребенку.
Условия продажи этой квартиры такие же, как и при продаже жилья, принадлежащего несовершеннолетнему. Ребёнок должен получить деньги на счёт или долю в другой, более комфортной квартире.
- Можно ли продать квартиру родственнику или опекуну.
Согласно закону, ребёнок не может продать квартиру или свою долю в ней своим родственникам, опекунам или попечителям. Возмездные сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками запрещены.
Особенности продажи квартиры, если в ней зарегистрирован ребенок
Ребёнок может быть прописан в квартире, но не владеть ею. В этом случае продажу квартиры можно осуществить проще: не требуется получать разрешение от органов опеки, достаточно лишь следить за соблюдением прав ребёнка. Однако есть исключение: если ребёнок прописан в квартире и находится под опекой либо остался без родителей, потребуется разрешение от органов опеки.
Законодательство не запрещает оставлять ребёнка прописанным в квартире при её продаже, но вряд ли покупатель согласится на такой вариант.
Перед продажей квартиры важно решить, где будет жить ребёнок после сделки. Если уже приобретена новая квартира, можно прописать ребёнка в ней. Также возможно зарегистрировать несовершеннолетнего у родственников или друзей.
Если нет возможности зарегистрировать ребёнка, но родители планируют купить новую квартиру, можно прописать ребёнка в ней. В этом случае можно одновременно продать старую квартиру и купить новую. После продажи старой квартиры и покупки новой, зарегистрированные лица снимаются с учёта, предоставляют покупателю справку о регистрации без записей о предыдущих жильцах и прописываются в новой квартире.
Риски при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему.
- Для покупателя.
Главный риск для покупателя — это ситуация, когда продавец скрывает наличие ребёнка-собственника, чтобы незаконно продать квартиру. Если покупатель не проверяет документы, это может сделать Росреестр, и тогда сделку не зарегистрируют.
Часто покупатели путают понятия собственности и регистрации. Например, в Санкт-Петербурге при проверке формы 9 видят, что в квартире прописаны только совершеннолетние, и спокойно выходят на сделку. Однако родители могли неделю назад выписать ребёнка к бабушке. Даже если ребёнок не прописан в квартире, это не означает, что он не собственник.
Чтобы узнать, кто владеет квартирой, обязательно проверьте выписку из ЕГРН. С 1 марта 2023 года выписку может запросить только сам собственник квартиры. В выписке перечислены все собственники, в том числе несовершеннолетние. Выписка заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, но если у продавца остались свидетельства, лучше проверить и их тоже.
Покупатель также рискует, если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, но продавец не выделил детям доли. В этом случае сделку могут аннулировать.
Поэтому, если у продавца есть дети, которые родились после 1 января 2007 года, даже если они не собственники, проверьте, с помощью каких средств куплена квартира.
Чтобы узнать, использовали ли материнский капитал, сначала проверьте паспорт собственника. Посмотрите страницы 16 и 17, где перечислены дети. Если у собственника есть дети, которые родились после 2007 года, поинтересуйтесь, где они зарегистрированы и владеют ли собственностью.
Затем попросите у продавца выписку из Социального фонда об остатке материнского капитала. Если остаток равен размеру маткапитала, который был установлен в году получения, значит, продавец его не использовал. Например, материнский капитал получали в 2012 году и сейчас осталось 387 640 ₽. В 2012 году выдавали капитал 387 640 ₽. Суммы равны — при покупке квартиры не использовали материнский капитал и доли детям выделять не надо.
Также посмотрите договор купли-продажи: в нём указано, за счёт каких средств продавец купил квартиру.
- Для продавца.
Продавец обязан выполнить условия, установленные органами опеки. Обычно они требуют, чтобы ребёнок получил долю в новой квартире или деньги на свой банковский счёт. Если эти требования не будут выполнены, сделку могут признать недействительной.
Особенно высоки риски для продавца в случае, если при покупке квартиры использовался материнский капитал, но доли детям не были выделены, а квартира была продана. В такой ситуации пенсионный фонд может потребовать вернуть материнский капитал, сделка будет аннулирована, а продавец может столкнуться с уголовной ответственностью по статье 159 УК РФ (мошенничество).
Запомнить
Чтобы продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему собственнику, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.
Решение, которое примут органы опеки, может зависеть от региона, города и даже района. Они одобрят продажу квартиры, если покупка новой недвижимости улучшит жизнь ребёнка.
Самый распространённый вариант — выделить ребёнку долю в новой квартире. По закону, стоимость его имущества не должна уменьшиться, но на практике органы опеки сами решают, как оценивать долю ребёнка в каждом конкретном случае.
Если родители не хотят или не могут выделить ребёнку долю в новой квартире, они могут положить деньги от продажи его доли на его счёт. Однако органы опеки не всегда одобряют такую схему.
Органы опеки обращают внимание на цели, ради которых родители продают квартиру. Новая квартира может быть хуже предыдущей, но если жизнь ребёнка улучшится, то опека одобрит сделку. Чем больше аргументов вы приведёте, тем выше шансы на одобрение.
Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребёнка в строящемся доме.
Комплект документов, который необходимо предоставить в органы опеки, может отличаться для каждой сделки. Поэтому заранее узнайте в отделении опеки, куда вы будете обращаться, какие документы нужны.
Если ребёнок прописан в квартире, но не является её собственником, то разрешение опеки получать не нужно.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!