Готовьтесь к снижению цен на недвижимость! Вот, что это значит. Именно так и не иначе. Говорю прямо, как есть.
В чём подвох нововведений осени 2024 года, сейчас разберемся.
В прошлом году всё было организовано просто и максимально лояльно по отношению к заёмщику. Если заявка на ипотеку получала одобрение банком, то стороны шли в МФЦ, подавали документы на совершение сделки купли/продажи. Затем заёмщик-покупатель шёл в банк и извещал о сделке, чтоб деньги перевели продавцу.
Теперь порядок претерпел кардинальные изменения!
После предварительного одобрения ипотеки банк просит провести оценку желаемого к покупке конкретного дома независимымыми оценщиками! Далее идёт проверка скоринговой службы банка. Если всё хорошо, то банк подтверждает одобрение ипотечной заявки исключительно на этот объект. И только на него!!!
На сделку стороны едут уже не в МФЦ, а первым делом в банк-кредитор! Причём обязательно и покупатель и продавец. Сотрудник банка проверяет все документы, получает подтверждение, что обе стороны согласны на сделку. Если часть суммы покрывается наличными, то предоставляется оригинал расписки, что покупатель передал деньги, а продавец их получил. И, лишь после всех проверок и завершения оформления документов в банке, приходит очередь ехать в МФЦ.
Причём, это важно, в банке очень придирчиво проверяют заключение сторонних оценщиков недвижимости. Недостроенные дома служба скоринга смотрит в ручном режиме.
Ниже разберём, что вообще происходит и почему.
Если кто думает, что ничего страшного, просто поднастроили и улучшили систему работы и ещё больше обезопасили продавца и покупателя? Подумаешь, мелочи!
Отчасти это может и так. Но, наивно полагать, что главная цель банкиров - забота о гражданах.
Ничего подобного. Предыдущая упрощённая система тоже не давала сбоев.
СЕГОДНЯ БАНКИ СТРАХУЮТ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ СЕБЯ.
Отчего?
Да от предстоящего падения цен на рынке! И, раз они пошли на усложение процедуры выдачи ипотечных кредитов, то значит уверены, что стоит ждать негативного сюрприза.
Следите внимательно за ходом рассуждений!
Раньше, на растущем рынке риски банка дать ипотечный кредит на объект недвижимости с завышенной стоимостью были минимальны. Условия одобрения ипотеки характеризовались сверхлояльностью. Лишь бы покупатель пришёл и согласился взять кредит.
Даже если он через год-два перестанет гасить долг по ипотеке, банк просто изымет залоговую недвижимость и продаст.
За пару лет изначально завышенная цена, так или иначе, дорастёт до рыночной. Помните же, как цены за год могли вырасти на 30℅ и более.
Край банк выйдет в ноль, то есть вернёт свои деньги без прибыли, при самом худшем сценарии.
Сегодня же, на падающем в цене рынке недвижимости, риски огромны.
Дом или квартиру и по рыночной то цене продать сейчас проблематично. А, уж про объекты с махинацией завышения и говорить нечего.
Хорошо не махинация, а просто назовём это мягко - ошибка покупателя. По незнанию, мол, согласился купить дом по стоимости дороже, чем он должен быть оценен в реале.
При плохом стечении обстоятельств банк такой объект вынужден будет продавать себе уже в гарантированный убыток!!!
Теперь, даже купленные по рыночной цене квартиры и дома завтра окажутся переоценёнными, и без всяких завышений.
Завышение цены - хитрый ход покупателя, не имевшего изначально суммы, достаточной для первоначального взноса на одобрение ипотечного кредита. Если продавец соглашался на заключение такого договора, в котором объект формально оценен дороже, чем на самом деле, то покупатель разницей от завышения покрывал требование банка по размеру ПВ. Продавец фактически получал сумму, прописанную в объявлении о продаже. Все довольны. Продавец продал, покупатель нашёл способ внести банку первоначальный взнос 10-20℅.
Банкам это надо? Раздавать убыточные и рискованные для них кредиты?
Что делать риелторам и ипотечным брокерам в текущей ситуации?
- Качественно и точно проводить начальную оценку принимаемой в работу недвижимости.
- Отказываться от продажи объектов с завышением или по верхней границы рыночной цены.
- Проводить разъяснительную работу с клиентами, что если они реально хотят продать дом/квартиру, то лучше сразу пересмотреть свои желания и быть готовыми сделать хорошую скидку (заложить торг).
- Заводить заявки на одобрение ипотеки только тех объектов, которые находятся ближе к нижней границе диапазона рыночных цен или ниже рынка. Тогда шансы на одобрение повышаются.
- При невыполнении вышеперечисленных условий, вероятность отказа банком-кредитором становится крайне высокой, а ваши клиенты останутся недовольными и обвинят вас в непрофессионализме.
Что делать службе скоринга банков?
- Не доверять заключению независимых оценщиков на 100℅.
- Все объекты, под покупку которых запрашивается ипотечный кредит, проверять в ручном режиме. Благо сделок теперь мало.
- Категорически отказывать в одобрении ипотечных кредитов, где цена объекта у верхней границы диапазона рыночных цен, и уж тем более выше неё.
В противном случае, нарушив рекомендации, действия скоринговой службы и сверхлояльность при одобрении ипотечных кредитов приведут банковскую организацию к серьёзным убыткам, а то и банкротству.
Риелторам на заметку, если планируете работать, как и раньше и решите проигнорировать советы, то:
- объект недвижимости будете продавать неопределённо долго, если вообще продадите.
- получите недовольного клиента, который вас всё равно обвинит в непрофессионализме.
- потеряете значительные суммы на оплату объявлений на площадках агрегаторов, просто сливая рекламный бюджет в никуда.
- не удивляйтесь частым отказам в одобрении ипотечных кредитов вашим клиентам-покупателям уже на этапе проверки скоринговой службой банков. Объекты с завышенными ценами они не согласуют и окончательного одобрения в выдаче ипотечного кредита вы не увидите.
- работая со стороны покупателя выторговывайте максимальную скидку от цены продавца. Одновременно разъясняя причины выдвижения своих условий.
Да, мы входим в период падающего рынка недвижимости. На каких уровнях стабилизируются цены и когда, сейчас предсказать просто невозможно. Мы только делаем первый шаг, а конца пути не видим и не увидим ещё долго.
То, что написано автором, это абсолютно новая информация.
В течение месяца к этим же выводам придут и другие участники рынка недвижимости. Жду похожих статей от блогеров-риелторов.
То, что рынок недвижимости вступил на долгий путь снижения цен на бетонометры уже не вызывает сомнений. С этим придётся смириться и это придётся принять. Хотелось бы кому этого или нет.
Как минимум снижение цен на недвижимость растянется на 1 год и 6 месяцев.
Поехали!