Новостройка или вторичка: какой вариант лучше оформить в ипотеку
Выбор между покупкой квартиры в ипотеку на первичном или вторичном рынке – это вопрос, который волнует каждого, кто планирует приобрести недвижимость.
Покупка квартиры в новостройке может быть выгодной с точки зрения стоимости: здесь можно сэкономить до 50% от цены аналогичной квартиры на вторичном рынке. Кроме того, вы получаете возможность сделать ремонт «с чистого листа», что может быть проще, чем ремонт в квартире, где уже кто-то жил. Также стоит учесть, что все жильцы новостройки будут примерно одного возраста и социального статуса, что для многих собственников является важным фактором.
Однако при покупке квартиры в ипотеку в строящемся доме следует учесть и некоторые нюансы:
- Длительный срок ожидания сдачи новостройки может быть недостатком для некоторых покупателей. Однако это компенсируется сравнительно невысокой ценой на первичную недвижимость.
- Расположение новых домов часто бывает на окраинах городов или за их пределами, что не всегда подходит для всех покупателей.
Покупка квартиры на вторичном рынке за счёт заёмных средств имеет свои преимущества. Во-первых, вы можете сразу начать пользоваться приобретённым жильём. Во-вторых, многоквартирные дома со вторичного рынка обычно находятся в районах с развитой инфраструктурой. И наконец, вам не придётся ждать сдачи дома или оформления собственности – после оформления сделки и передачи денег вы сможете сразу зарегистрироваться в приобретённой недвижимости.
Самый важный нюанс при покупке вторичного жилья – это юридическая чистота. На рынке старых квартир бывают случаи, когда покупателям приходится судиться с бывшими собственниками, и эти судебные тяжбы могут затянуться на годы. Поэтому перед покупкой необходимо тщательно проверять недвижимость. Кроме того, покупка квартиры на вторичном рынке не всегда освобождает от необходимости делать ремонт: квартира может быть сильно изношена или вам может не понравиться интерьер. Так что дополнительных трат избежать получается не всегда.
Какая квартира относится к новостройкам
Для многих людей «новостройка» — это новый дом, а «вторичное жильё» — это старое. Однако это не совсем так.
Первичное и вторичное жильё отличаются по наличию сведений о регистрации в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). К первичному жилью относится недвижимость, на которую никто не предъявлял документы о праве собственности. А после регистрации и получения правоустанавливающих документов квартирам присваивается статус вторичного жилья.
Например, вы выбираете квартиру в новом доме, но собираетесь купить её не у застройщика, а у физического лица. В таком случае вы покупаете квартиру по обычному договору купли-продажи. Значит, право собственности у продавца уже должно быть зарегистрировано, а объект автоматически считается вторичным жильём. При этом неважно, жил ли кто-нибудь в этой квартире.
Как предоставляют ипотеку на квартиры в новостройках
Покупка квартиры в новостройке имеет свои особенности и преимущества по сравнению с приобретением жилья на вторичном рынке. Хотя процесс покупки на первичном рынке может быть более сложным, он также предоставляет ряд значительных преимуществ.
Почему покупка в новостройке привлекательна?
- Низкая цена. Квартиры в строящихся домах часто предлагаются по более низким ценам по сравнению с аналогичными вариантами на вторичном рынке. Это может быть особенно привлекательно для покупателей с ограниченным бюджетом.
- Возможность получить выгодные условия кредитования. Многие банки предлагают специальные условия для ипотеки на покупку жилья в новостройках, включая сниженные процентные ставки. Это может сделать покупку более доступной и экономически выгодной.
- Сотрудничество с аккредитованными застройщиками. Банки обычно сотрудничают только с проверенными и надёжными застройщиками, что обеспечивает дополнительную защиту интересов покупателей.
- Возможность выбора планировки и отделки. При покупке в новостройке у покупателя есть возможность выбрать планировку и отделку квартиры в соответствии с его предпочтениями.
Как происходит процесс покупки?
Процесс покупки жилья в новостройке обычно включает в себя следующие этапы:
- Поиск подходящего объекта недвижимости и застройщика.
- Ознакомление с условиями кредитования и выбор банка.
- Подача заявки на ипотеку и сбор необходимых документов.
- Рассмотрение заявки банком и принятие решения о выдаче кредита.
- Подписание договора купли-продажи и договора ипотеки.
- Регистрация права собственности на квартиру.
В целом, покупка жилья в новостройке может быть интересным и выгодным вариантом для тех, кто ищет доступное и качественное жильё. Однако перед принятием решения о покупке важно тщательно изучить все условия и риски, связанные с этим процессом.
Государственные программы в действии
В 2024 году в банках можно найти выгодные условия для ипотеки на новостройки по программам с государственной поддержкой:
- Ипотека с господдержкой — это программа, которая впервые была запущена в 2020 году. Её несколько раз продлевали, и сейчас она действует до 1 июля 2024 года. Изначально ставка была 7%, но теперь она составляет 8%. Несмотря на это, программа всё равно остаётся привлекательной, так как ставка по ней меньше, чем в стандартных предложениях банков.
- Семейная ипотека — это программа, которая позволяет получить льготные условия для покупки жилья семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми. Раньше эту программу могли использовать только те семьи, где второй ребёнок родился или был усыновлён после января 2018 года, а также семьи с детьми-инвалидами. Сейчас же эта программа доступна для всех семей с двумя и более детьми. Ставка по этой программе составляет от 6% годовых.
- Ипотека для IT-специалистов — это относительно новая программа, которая была запущена только в прошлом году. В начале 2023 года программу продлили, а условия её получения смягчили. Сейчас сотрудники IT-компаний, аккредитованных Минцифры, могут получить кредит на жильё по ставке 5% годовых.
Все эти программы позволяют приобрести квартиры только на первичном рынке — в сданных или строящихся домах. На покупку жилья на вторичном рынке они не распространяются.
Все эти программы актуальны только для новостроек и при покупке у юридического лица. Если вы приобретаете жильё на вторичном рынке или покупаете квартиру в новостройке по переуступке, то эти программы на вас не распространяются.
Как ещё можно сэкономить
На данный момент средняя ставка по таким программам составляет 15-18%, и она не фиксированная, в отличие от государственных программ. Это значит, что в течение года она может измениться в любую сторону, в зависимости от уровня ключевой ставки, по которой Банк России кредитует другие банки.
Но даже если вы не можете воспользоваться государственными программами, есть возможность получить ипотеку на выгодных условиях. Для этого:
- Используйте сайты-агрегаторы, где собраны предложения от разных банков. Здесь вы можете сравнить условия и ставки, а также рассчитать размер платежа с помощью онлайн-калькулятора.
- Обратитесь в банк, через который вы получаете зарплату или в котором у вас есть счета и вклады. Обычно таким клиентам предлагают более выгодные условия.
- Внесите максимально большой первоначальный взнос. Чем больше взнос, тем более выгодные условия вам предложат.
Требования банка к потенциальному заёмщику
Ипотечный кредит – это заём на длительный срок, который отличается от потребительского кредита своей суммой. По ипотеке можно получить до 30 миллионов рублей, в зависимости от банка и региона строительства.
Финансово-кредитные учреждения стремятся минимизировать риски невозврата долга и тщательно проверяют клиентов. Если вы планируете купить квартиру в новостройке, большинство банков предъявляют следующие требования к потенциальным заёмщикам:
- российское гражданство и постоянная регистрация на территории РФ;
- минимальный возраст – 21 год, максимальный – 65 лет на момент погашения задолженности;
- стаж работы на последнем месте – от 6 месяцев, общий – от 1 года;
- наличие постоянного источника дохода;
- положительная кредитная история, отсутствие непогашенных задолженностей.
Некоторые банки не требуют наличия гражданства РФ или регистрации по месту жительства для оформления ипотеки на покупку жилья в новостройке. Однако такие случаи рассматриваются более внимательно, и от потенциальных заёмщиков-иностранцев часто требуется обеспечение в виде залога или поручительства гражданина России.
Каждый банк самостоятельно устанавливает требования к заёмщикам в соответствии со своим внутренним регламентом.
Требования к новостройке
Большинство банков предпочитают сотрудничать только с аккредитованными застройщиками, то есть с теми, кто уже зарекомендовал себя как надёжный партнёр. Конечно, клиент вправе обратиться и к другим строительным компаниям, но, как показывает практика, вероятность одобрения ипотеки в таком случае будет ниже.
Аккредитация девелоперов — это способ для кредиторов убедиться в том, что объект строительства, который будет выступать в качестве залога, является ликвидным и его можно будет быстро реализовать в случае невозможности погасить кредит со стороны клиента.
Требования к новостройкам значительно отличаются от тех, которые установлены для вторичного жилья. Банки рассматривают будущий объект залога на основе отчёта оценщика. Поэтому, если застройщик аккредитован в конкретном банке, клиенту не придётся самостоятельно собирать и предоставлять документы от строительной компании.
Сотрудничество банков с девелоперами выгодно для покупателей: им не нужно самостоятельно проверять застройщика и объект. Финансово-кредитные организации сотрудничают только с надёжными застройщиками и уверены в качестве их работ. Однако даже наличие аккредитации не гарантирует своевременный ввод дома в эксплуатацию.
Оформление ипотеки на квартиру в новостройке: пошаговая инструкция
Если вы планируете приобрести жильё в ипотеку на стадии строительства, следуйте этой инструкции:
- Выберите объект. Тщательно изучите предложения разных застройщиков. Информацию можно найти в открытых источниках в интернете или обратиться за консультацией в проверенное агентство недвижимости. Обратите внимание на район, экологию и инфраструктуру. Если возможно, съездите на место будущего строительства, чтобы оценить всё своими глазами.
- Встретьтесь с представителями застройщика. Менеджеры учтут ваши пожелания и посоветуют банки, с которыми они сотрудничают. Часто застройщики аккредитованы сразу в нескольких кредитных организациях.
- Свяжитесь с банком или посетите его отделение. Консультанты подробно расскажут о доступных программах ипотечного кредитования и о том, что необходимо для участия в них. Не останавливайтесь только на одном банке, изучите условия каждого, чтобы выбрать наиболее выгодное предложение по ипотеке.
- Подготовьте документы для предоставления в банк. Узнайте заранее, какие документы требуются: перечень может отличаться в разных банках.
- Заключите договор с застройщиком. В большинстве случаев оформляется договор долевого участия (ДДУ), если вы покупаете квартиру в строящемся доме. Внимательно изучите каждый пункт документа. Информация о сроках сдачи дома, стоимости квартиры и её параметрах должна соответствовать проектной документации.
- Зарегистрируйте ДДУ. Согласно законодательству (№214-ФЗ), все договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Только после этого документ вступает в законную силу. Процедура регистрации займёт не более 7 дней.
- Подайте документы в банк. На момент обращения у вас должен быть весь пакет необходимой документации. Срок рассмотрения зависит от разных факторов. Если строительная компания аккредитована в вашем банке и вы являетесь её клиентом, проверка может занять всего пару дней. О результатах вам сообщит сотрудник банка.
- Сообщите о дополнительном доходе. Если у вас есть дополнительный доход, обязательно сообщите об этом специалисту банка. Это повысит вероятность одобрения ипотеки. Также не скрывайте семейное положение, ведь совокупный доход супругов учитывается при рассмотрении заявки на кредит.
- Подпишите кредитный договор. Внимательно изучите условия кредитования. Если всё устраивает, подпишите договор. Деньги будут перечислены на специальный эскроу-счёт — это обязательное требование законодательства. Реквизиты счёта должны быть указаны в ДДУ.
- Вносите платежи по ипотеке. Пока ведётся строительство, вам нужно будет регулярно вносить платежи по ипотеке.
Преимущества и недостатки приобретения квартиры в новостройке
Покупка квартиры в новостройке имеет не только доступную цену, но и другие преимущества:
- крупные строительные компании часто проводят акции для покупателей;
- если застройщик аккредитован банком, для ипотеки потребуется минимум документов;
- покупатели могут быть уверены в юридической чистоте квартиры;
- современные новостройки оснащены пожарной сигнализацией, видеокамерами и несколькими лифтами на подъезд;
- часто есть возможность провести перепланировку, но только с согласия банка, если речь идёт об ипотеке.
Однако есть и некоторые недостатки:
- есть вероятность, что застройщик увеличит сроки ввода дома в эксплуатацию;
- если по условиям договора квартира предоставляется без отделки, собственнику придётся делать ремонт самостоятельно;
- при сдаче дома все соседи обычно занимаются ремонтными работами одновременно, поэтому шума не избежать;
- если оформлять ипотеку на приобретение квартиры в новостройке, покупателю придётся потратить время на сбор документов, регистрацию в госорганах и другие процедуры.
Кроме того, ипотека может быть хорошим вариантом для молодых семей, так как они могут воспользоваться государственными субсидиями и специальными условиями, которые предоставляют банки. Однако не стоит забывать и о недостатках такой сделки.
Заключение
Прежде чем приобрести квартиру в новостройке с использованием ипотечного кредита, важно учесть все аспекты этой сделки. Отнеситесь к выбору будущего жилья серьёзно и ответственно. Обязательно пообщайтесь с представителями застройщика. Они помогут вам выбрать банк, в котором можно оформить ипотеку на наиболее выгодных условиях.
Аккредитация застройщика в банке позволяет значительно упростить и ускорить процесс получения кредита. Вся необходимая документация уже находится в банке, вам останется только предоставить свои документы, подписать договор и ожидать завершения строительства.
Важно помнить, что в период строительства квартиры она будет находиться в залоге у банка. Однако, как только вы полностью погасите задолженность по кредиту, обременение с жилья будет снято, и вы станете полноправным собственником квартиры.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная
