Когда встает вопрос покупки квартиры в Сочи люди ищут объект ориентируясь на планировку и ремонт, выбирая квартиру до определенного бюджета, забывая об остальных факторах, которые принципиально важны при выборе недвижимости.
Обычно все начинается так: "Мне нужна квартира, бюджет до 10 млн, однушка, а лучше двухкомнатную, если есть что посмотреть. Чтобы до моря можно было дойти пешком. В общем скидывайте, все рассмотрю".
Как правило, всё упирается в способ оплаты - это один из первых вопросов, который я задаю на сегодняшний день. И дальше уже в сравнительном анализе на конкретных вариантах квартир мы делаем расчеты на новостройки и вторичку.
Если у Вас планируется покупка за наличные или небольшой остаток средств нужно добрать ипотекой, то в данном случае мы рассматриваем вторичный рынок, сданные и заселенные дома статуса квартира, в период постройки 2016-2021 года.
А при ипотеке с минимальным первоначальным взносом лучше рассмотреть первичный рынок, жилые комплексы в стройке по ФЗ-214, так как можно воспользоваться субсидированными программами, семейной и IT ипотекой.
Вторичка в Сочи
Плюсы покупки на вторичном рынке:
- Дом сдан и заселен, можно сразу заходить на ремонт или купить уже готовую квартиру с ремонтом, мебелью и техникой.
- Много вариантов, вторичный рынок очень емкий . Продажи от собственников, инвесторы, квартиры от подрядчиков в новых домах.
- Черновые квартиры продаются дешевле, выгодно взять голые стены и сделать ремонт на свой вкус.
- Стоимость м2 ниже, чем на первичке, если мы смотрим по минимальным точкам входа в рынок. За наличные выгодно покупать вторичку, можно хорошо сэкономить.
Минусы и особенности покупки вторичного жилья:
- Не полная сумма в ДКП, это первое с чем Вы столкнетесь в рынке Сочи. Чаще всего не успевает пройти 3-5 лет с момента покупки, как собственники уже выставляют квартиру на продажу, и занижают стоимость в договоре. Данный вопрос решается путем переговоров, каждый раз пытаюсь донести до собственника, чем это чревато. Если собственник не хочет указывать полную сумму в ДКП, ищем другой объект.
- Обременение банка при ипотеке, использован материнский капитал при покупке недвижимости и не выделены доли детям, и прочие ситуации, вплоть до арестов и долгов за коммунальные услуги в сотнях тысячах рублей.
- Качество строительства будет существенно уступать современным жилым комплексам по ФЗ-214. Новостройки того времени в большинстве случаев - это эконом класс. Настоящий бизнес и комфорт + в хорошей локации будет в цене сопоставимой в новом ЖК у застройщика.
- Точечная застройка, в связи с этим проблемы с парковочными местами.
- Квартиры с ремонтом оставляют желать лучшего, придётся с чем-то, однозначно, мириться или переделывать под свой вкус. Готовая недвижимость с евро-ремонтом обойдется существенно дороже.
- На вторичном рынке много проблемных домов. Отсутствие центрального отопления или перебои с водоснабжением, текущие суды или не целевое использование земельного участка под домом.
Первичка в Сочи
Плюсы покупки на первичном рынке:
- В Сочи в процессе строительства на данный момент всего 15 Жилых комплексов статуса квартира по ФЗ-214 на все побережье Большого Сочи, и ни одного эконом класса. Каждый комплекс имеет уникальную концепцию, на вторичном рынке сложно найти будет аналог.
- Комплексное развитие территории. Помимо строительства самих жилых домов деволопмент строит социальные объекты, новую инфраструктуру, благоустройство территорий. Вы будете жить в абсолютно новом районе.
- Качество материалов отделки фасадов, дорогие окна с алюминиевым профилем и защитой от УФ лучей, входные группы из керамограните, закрытая территория с богатой инфраструктурой комплекса. Про каждый новый жилой комплекс нужно рассказывать отдельно, у каждого свои преимущества.
- В большинстве случае, если искать комплекс подобный по качеству строительства и концепции на вторичном рынке недвижимости, стоимость м2 не сильно будет отличаться.
- Удобный способ расчета: рассрочки, скидки за полный расчет, субсидированные ипотеки под ставку 0,1% на год, 2,98% на два года, 7% на 3 года, от 11,99% на весь срок кредитования. Семейная ипотека и ипотека для IT-специалистов доступна только на первичную недвижимость от юр. лица. Переплата меньше, платежи комфортней.
- Вы первый собственник, никаких юридических тонкостей, безопасная покупка.
Минусы покупки первичного жилья:
- Если жилой комплекс сдается очередями, какое-то время придётся жить со стройкой за окном.
- Ремонты будут длится несколько лет, шум перфоратора обеспечен.
- Строящие жилье, ключи от квартиры Вы получите не сразу.
- Некоторым людям сложно представить будущее и увидеть перспективу, при покупке новостройки Вы видите только визуализацию на рендерах.
- Сложно сделать правильный выбор, так как отделы продаж застройщика, говорят только плюсы и отрабатывают возражения потенциальных покупателей.
При выборе недвижимости в Сочи нужно отталкиваться от цели покупки, так как каждый микрорайон в городе существенно отличается друг от друга и представлен лишь небольшой выборкой объектов, но везде есть нюансы. Например, есть жилые комплексы, которые отлично подойдут для отдыха, но в них будет невозможно проживать постоянно, от туристов устанете в первый же год. И наоборот, ЖК расположившиеся в жилых микрорайонах, которые подойдут для переезда, никак не курортная история, до моря придётся ездить по пробкам. А если это квартира под сдачу в аренду, тут вообще все точечно нужно рассматривать, в зависимости от стратегии, считать окупаемость.
Поставьте лайк, если дочитали до конца.
Вам это сделать легко, а мне приятно!❤
Подбор недвижимости Сочи и бесплатная консультация - Написать в Whatsapp Свяжитесь со мной и Вы убедитесь, что нашли своего специалиста.