В этой статье мы обсудим риски и трудности, с которыми может столкнуться продавец при продаже квартиры с использованием ипотеки в 2024 году.
В последние годы многие сделки с недвижимостью осуществляются с привлечением ипотечного кредита, когда банк выплачивает деньги продавцу вместо покупателя. Для владельца квартиры такая сделка может быть сложной, если он не знает, как правильно провести её с использованием ипотеки, какие документы потребуются и как составить договор.
1. Особенности продажи жилья с ипотечным кредитом.
Ипотека предполагает залог недвижимости. В таких сделках банк выплачивает средства за жильё продавцу, а первоначальный взнос покупателя может быть использован как задаток. Именно этот взнос покупатель будет выплачивать в будущем перед кредитором.
Перед тем как продать недвижимость покупателю, который берёт ипотеку, стоит изучить особенности сделки:
- сроки сделки обычно длиннее, чем при продаже за наличные;
- банк может предварительно одобрить ипотечный кредит, но окончательное решение будет принято только после того, как покупатель предоставит все необходимые документы по сделке;
- почти всегда требуется предварительный договор купли-продажи.
Важно заранее подготовить документы для продажи квартиры по ипотеке и согласовать условия сделки с покупателями.
2. Способ оплаты.
Продажа квартиры всегда осуществляется через банк, когда речь идёт о расчёте с продавцом при покупке недвижимости с использованием ипотечных средств. Обычно для проведения сделки используются сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке, Банке «Открытие» и других).
На первом этапе сделки часть средств первоначального взноса передаётся в качестве задатка или аванса. Однако стороны могут воспользоваться только кредитными средствами банка.
После того как будут получены все необходимые документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности на покупателя, который использовал заёмные средства, банк самостоятельно перечисляет оставшуюся сумму продавцу.
3. Если не узаконена перепланировка.
Скорее всего, продать квартиру, которая была перепланирована без согласования, в ипотеку не получится. Перед тем как заключить договор купли-продажи, в квартиру должен прийти специалист для оценки жилья. Он проверит все изменения, сравнит фактическое состояние квартиры с информацией, указанной в новом техническом плане, и сравнит первичные документы, такие как экспликации, которые могут храниться в управляющей компании или у собственников.
Чтобы избежать проблем при продаже квартиры, рекомендуется узаконить перепланировку до начала процесса продажи. Даже если вы найдёте покупателя, который готов заплатить наличными, его могут отпугнуть возможные проблемы с документами.
Наши юристы https://myjus.ru готовы дистанционно помочь вам узаконить перепланировку и правильно отразить это в соответствующих документах.
4. Если продаваемая квартира в ипотеке.
Ситуация усложняется тем, что квартира находится в ипотеке. В этом случае есть два варианта:
1. Покупатель вносит первоначальный взнос, чтобы погасить долг продавца перед другим банком. После этого кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.
2. «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляют на покупателя. Шансы на успех выше, если покупатель берёт жилищный кредит в том же банке, где и продавец. Но некоторые банки предлагают рефинансирование ипотечных кредитов других финансовых учреждений с переводом долга на покупателя.
Проще всего погасить задолженность перед банком с помощью первоначального взноса. Чтобы снять обременение, потребуется три рабочих дня. Но это можно делать только после того, как банк даст согласие на сделку. К сожалению, такое согласие дают редко: кредиторы предпочитают выдавать ипотеку только на беспроблемные объекты недвижимости без обременений.
5. Пример.
Гражданин Андреев взял в кредит два миллиона рублей и купил квартиру. Спустя пять лет он решил её продать. За это время он вносил только ежемесячные платежи без дополнительных переплат. Также он успел погасить часть основного долга – 300 тысяч рублей. Однако проценты он не оплачивал, и в итоге его долг составил 1 миллион 700 тысяч рублей.
Андреев решил продать квартиру за два миллиона и найти покупателя, который сможет заплатить наличными. Он нашёл такого покупателя, который перевёл 1,7 миллиона рублей на расчётный счёт кредитной организации, а оставшиеся 300 тысяч передал продавцу в день окончательных расчётов.
В течение суток банк списал эти средства, затем выдал закладную и снял обременение.
*Вы можете погасить задолженность перед банком, внеся первоначальный взнос. В этом случае обременение будет снято в течение трёх рабочих дней. Однако стоит помнить, что банк разрешает совершить сделку только после получения согласия. Кредиторы редко дают согласие, так как они предпочитают выдавать ипотеку на объекты недвижимости без обременений и проблем.
6. Риски для продавца.
Рассмотрим, какие риски несёт продавец при продаже недвижимости с использованием ипотеки.
Самым большим риском для продавца является отказ кредитной организации в одобрении сделки. На любом этапе кредитор может принять решение не предоставлять заём, и тогда вся схема сделки рушится. В таком случае продавцу придётся искать нового покупателя, а задаток — возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями соглашения как форс-мажорное обстоятельство.
В остальном у продавца нет других рисков. Банки самостоятельно проверяют недвижимость и заёмщиков, не одобряя сделки клиентам, которых можно отнести к неблагонадёжным.
Что касается сроков продажи жилого помещения с использованием ипотечного кредита, то регистрация права собственности занимает 7–9 рабочих дней. Затем, в течение 5–7 дней после этого, кредитная организация перечисляет оставшуюся часть стоимости недвижимого имущества. Получить все средства сразу не получится.
7. Оформление продажи жилья с применением ипотечных средств.
Рассмотрим процесс продажи квартиры с использованием ипотечного кредита.
Шаг 1: Покупатель подаёт заявку в банк и получает предварительное одобрение. Затем он осматривает квартиру продавца.
Шаг 2: Стороны согласовывают условия сделки и заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
Шаг 3: Покупатель предоставляет документы по недвижимости в банк для окончательного одобрения. Кредитор рассматривает бумаги в течение 5-7 дней, в этот период также может быть направлен специалист по оценке объектов недвижимости.
Шаг 4: После получения одобрения от банка покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи и подают документы на регистрацию перехода права собственности на жильё.
Шаг 5: После регистрации продавец получает оставшуюся часть денежных средств.
Важно отметить, что в зависимости от условий кредитной организации и особенностей сделки этот процесс может незначительно отличаться, но обычно он выглядит именно так.
8. Как составить предварительный ДКП недвижимого имущества в ипотеку.
Предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор купли-продажи (ДКП). В нём следует указать следующую информацию:
- содержание предварительного ДКП;
- данные сторон: ФИО, даты рождения и паспортные данные участников;
- сведения о жилье: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, а также дату возникновения права собственности;
- документ, на основании которого продавец смог оформить право собственности;
- размер первоначального взноса (задатка) и общую стоимость квартиры;
- порядок и способы расчётов;
- сведения о банке-кредиторе;
- форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток должен быть возвращён покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретное жильё);
- подписи сторон.
9. Как составить ДКП квартиры под ипотеку и какие нужны документы.
Если квартира продаётся с помощью ипотеки, то в основном договоре купли-продажи (ДКП) нужно прописать те же условия, что и в предварительном ДКП. Однако основной договор заключается уже после того, как банк окончательно одобрит сделку.
В основном договоре необходимо указать реквизиты кредитной организации, сроки окончательного расчёта по сделке и реквизиты счёта банка, на который продавец получит деньги.
Чтобы продать квартиру в ипотеку, продавцу необходимо подготовить следующие документы:
- свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- технический план;
- документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на жилое имущество, которое продаётся: старый договор купли-продажи (ДКП), свидетельство о наследстве, договор дарения или мены и т. д.
- Кроме того, продавец должен взять с собой документ, удостоверяющий личность — паспорт.
Перед тем как заключить предварительный договор, нужно получить выписку из домовой книги и подготовить справки об отсутствии задолженностей по жилищно-коммунальным услугам (ЖКУ).
Покупателю необходимо предоставить продавцу только документ, удостоверяющий личность. Однако в банк нужно принести документы на жильё вместе с предварительным договором купли-продажи (ДКП) и затем — с основным ДКП.
10. Расходы.
Вы можете попробовать продать свою квартиру с использованием ипотеки без помощи риэлтора. Это позволит вам сэкономить от 30 до 100 тысяч рублей. Однако стоит учесть некоторые расходы, которые продавцу придётся понести:
- Если вы продаёте только свою долю в квартире, вам необходимо сначала предложить её другим собственникам по праву преимущественной покупки, а затем оформить договор купли-продажи (ДКП) у нотариуса. Удостоверение ДКП у нотариуса будет стоить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.
- Если недвижимость была приобретена в браке, вам потребуется нотариальное согласие супруга на сделку.
Важно отметить, что если ни продавец, ни покупатель ранее не проводили сделки купли-продажи, рекомендуется обратиться за юридическим сопровождением. Стоимость такой услуги начинается от 10 тысяч рублей, но благодаря ей обе стороны будут уверены, что процесс пройдёт без проблем. В итоге расходы можно разделить пополам.
11. Преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке.
Рассмотрим плюсы и минусы продажи квартиры в ипотеку для продавца:
Плюсы.
- Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет контролировать процесс.
- Вы гарантированно получите деньги после того, как сделка будет одобрена.
Минусы.
- На этапе согласования банк может отказать в выдаче ипотеки на определённую квартиру, если она не соответствует его требованиям.
- Также увеличение срока проведения сделки может быть связано с тем, что в ней участвует банк и почти все действия продавца и покупателя должны быть согласованы с кредитной организацией.
*Преимущества ипотеки в том, что продавцу в большинстве случаев удаётся достичь своей цели и совершить сделку.
Если у покупателя всё в порядке с документами, то ему наверняка одобрят кредит. Никаких скрытых проблем здесь нет. Ипотека — это хороший вариант. Уровень платёжеспособности населения невысок, и многие люди берут ипотеку. С учётом введения нескольких эффективных государственных программ вероятность покупки квартир возрастает.
Риелтор видит сложность ипотеки в том, что продавец жилья должен предоставить все документы в идеальном порядке.
Даже если была сделана незначительная перепланировка, можно совершить сделку, предварительно договорившись с покупателем о том, что он сам сделает новый технический паспорт. Однако если речь идёт об ипотеке, то продавец должен сам узаконить перепланировку и сделать новый технический паспорт. Все документы будут проверены банком.
Ещё один недостаток продажи в ипотеку — это время, которое на это уходит. Процесс может занять несколько недель или даже больше месяца. Конечно, большинству продавцов хотелось бы ускорить этот процесс, но всё равно это намного быстрее, чем ждать наличного расчёта от покупателя. Ожидание покупателя с наличным расчётом может затянуться на несколько месяцев.
12. Судебная практика: квартира в ипотеку.
Женщина, которая выплатила ипотеку за жильё, узнала, что её квартиру продали на торгах из-за долгов. Она смогла доказать, что никаких долгов у неё не было. Однако с отменой торгов возникли проблемы.
Апелляция пришла к выводу, что если в самой процедуре торгов не было нарушений, то их отменить нельзя. Верховный суд исправил эту ошибку. Он сообщил, что торги могут быть признаны недействительными, если имущество было передано на них с нарушениями со стороны пристава. Также судьи обратили внимание на то, что истицу, по сути, не допустили к процессу реализации её имущества. Это обстоятельство было проигнорировано нижестоящими инстанциями.
При этом суды не опровергли выводы первой инстанции о том, что у заявителя не было задолженностей и что организация, выдавшая ипотечный кредит, действовала недобросовестно (см. дело №37-КГ17-12).
13. Частые вопросы.
Можно ли продать жильё покупателю с ипотекой, если владельцу нет 18 лет?
Да, это возможно, но необходимо найти другое жильё и получить разрешение органов опеки. Обычно продажа жилья в ипотеку не является препятствием для этого.
Можно ли продать долю в праве собственности, если покупатель берёт ипотеку?
Да, можно, если банк готов одобрить такую сделку.
Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием материнского капитала?
Да, это возможно, но перед продажей необходимо выделить доли всем членам семьи. Также потребуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу доли ребёнка. Продавцами могут выступать оба супруга.
Можно ли купить дом в ипотеку у родителей?
В ипотечных программах нет прямого запрета на покупку недвижимости у родственников.
14. Заключение юриста.
Правила продажи квартир с использованием ипотечного кредита в 2024 году определены в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) §7 и Федеральном законе от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Сделка возможна только после окончательного одобрения кредитной организацией. Решение о выдаче кредита принимается после тщательной проверки предоставленных документов.
Хотя продажа квартиры через ипотеку обычно занимает больше времени, чем при расчёте наличными, продавец может быть уверен, что гарантированно получит деньги после регистрации сделки в Росреестре.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!