Как выгоднее сдавать квартиру: от физлица или самозанятого?
Если три года нелегально сдавать квартиру за 50 тыс. ₽, налоговая доначислит НДФЛ 13%, и за три года сумма к уплате составит 234 тыс. ₽. А еще придется заплатить штраф до 40% от всей суммы неуплаченного налога – около 100 тыс. ₽. Безопаснее и выгоднее платить налоги вовремя и самостоятельно, а не ждать визита налоговой. К тому же, их можно снизить до минимума, либо частично вернуть. В статье расскажем, когда жилье выгоднее сдавать как физлицо, а когда — как самозанятый. Сколько налогов в том и другом случаях придется отдать государству.
Какой налог платят физлица при сдаче жилья
Все физлица платят НДФЛ 13% от любого дохода. Налог не зависит от того, кому сдавать недвижимость – физлицу или компании.
Если жильцы платят по счетчикам за свет, газ и воду – это считается не доходом, а компенсацией затраченных ресурсов. Но оплата других услуг, например, отопления, капремонта, вывоза мусора, считается доходом — его о нужно указывать в декларации отдельно от арендной платы. Чтобы этого не делать, проще рассчитать среднюю сумму таких платежей и включить ее в аренду.
Пример
За двухкомнатную квартиру в Новосибирске, без учета света и воды, собственник платит за ЖКУ около 4.8 тыс. ₽ в месяц. Чтобы он мог получать 40 тыс. ₽ чистой прибыли до уплаты налогов, коммуналку нужно добавить к арендной плате. В этом случае стоимость аренды квартиры по договору составит 45 тыс. ₽ в месяц, и в налоговой декларации не придется отдельно прописывать ЖКУ.
Как рассчитать годовой налог, рассмотрим на примере квартиры в Москве.
Пример
Наталья сдает двухкомнатную квартиру в спальном районе Москвы за 95 тыс. ₽ в месяц. В стоимость аренды включена коммуналка, отдельно жильцы платят наличными за свет и воду.
Вот как Наталье рассчитать доход от аренды за год: 95 000 х 12 = 1 140 000 ₽.
С этой суммы ей нужно заплатить налог 13%: 1 140 000 х 13% = 148 200 ₽.
Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую нужно до 30 апреля следующего за отчетным года. К ней нужно приложить договор с указанной стоимостью аренды жилья, выписки из банка, если арендатор переводит деньги на карту, или расписки о получении денег, если он платит наличными.
Подать декларацию можно лично в ФНС, в МФЦ или онлайн через «Госуслуги». Подробно о том, как это сделать, мы рассказали в статье «Декларация 3-НДФЛ: как заполнить по новым правилам».
Часть уплаченного налога можно вернуть с помощью налоговых вычетов. Как их оформить и сколько денег можно получить мы писали в статье «Как получить налоговый вычет: инструкция».
Какой налог платят самозанятые при сдаче жилья
Самозанятые платят 4% с дохода, полученного от физлиц, и 6% — с доходов от юрлиц. Налоговая дает бонус 10 тыс. ₽ при регистрации в приложении «Мой налог». Пока он не закончится, налог будет ниже: 3% с дохода от физлиц и 4% — от юрлиц. Как пользоваться «Мой налог» мы писали в статье «Как пользоваться приложением «Мой налог» для самозанятых».
Важно! Самозанятым нельзя сдавать в аренду коммерческую недвижимость или апартаменты. Нежилые помещения можно сдавать только как физлицо или ИП.
Пример
В январе 2023 Вера сдала знакомым квартиру за 35 тыс. ₽ в месяц и оформила самозанятость, чтобы платить налоги. За 2023 год она заплатила: 35 000 х 12 х 3% = 12 600 ₽ или 1 050 ₽ в месяц.
Из бонусной суммы израсходовано: 35 000 х 12 х 1% = 4 200 ₽. Когда бонус закончится, девушка будет платить: 35 000 х 12 х 4% = 16 800 ₽ в год или 1 400 ₽ в месяц.
Рассчитаем сумму налога от сдачи квартир юрлицам:
Пример
Евгений сдает свою квартиру в Якутске вахтовикам за 65 тыс. ₽ в месяц, оплату получает от организации на карту. Налог с дохода от юрлиц – 6%.
С учетом бонуса, в месяц Евгений платит 4%: 65 000 х 4% = 2 600 ₽. Когда бонус закончится, налог увеличится на 2%: 65 000 х 6% = 3 900 ₽.
Самозанятым не нужно сдавать декларации — только сформировать чек в «Мой налог» и указать, от кого оплата – физлица или компании. Система сама рассчитает налог, его нужно оплатить до 28 числа месяца, следующего за отчетным. Если в какой-то месяц поступлений не было, то налог платить не надо.
Важно! Если доход самозанятого превысит 2,4 млн ₽ в год, его автоматически переведут на общую систему налогообложения — ОСНО. Придется сдавать отчетность, платить налог 20% и, скорее всего, нанимать бухгалтера — разобраться в ней самостоятельно сложно. В этом случае проще и выгоднее подать декларацию на сумму превышения дохода как физлицо.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Вот какие санкции от ФНС могут последовать:
- и физлицам, и самозанятым придется уплатить НДФЛ 13% за предыдущие три года — это максимальный срок, за который могут начислить оплату;
- могут наложить штрафы: 40% от всей суммы неуплаченного налога и 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы неуплаченного налога;
- пени в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
Рассчитаем, сколько может заплатить собственник за уклонение от налогов.
Пример
Владимир сдавал квартиру в Новосибирске за 65 тыс. ₽. Оплату каждый месяц получал на карту, налоги не платил. Последние квартиранты сильно шумели, и после конфликта с соседями Владимир попросил их съехать, а жильцы пожаловались в налоговую.
В мае 2024 года инспектор ФНС провел проверку и увидел, что более трех лет Владимир получает на карту переводы неясного происхождения. Мужчина не смог объяснить происхождение этих денег и в конце концов сознался, что это плата за аренду квартиры.
В итоге ФНС доначислила налог за три предыдущих года: (65 000 х 12 х 3) х 13% = 304 200 ₽.
Также Владимиру выписали штраф 40% от всей суммы неуплаченного налога, поскольку он не смог доказать, что нарушил закон неумышленно: 304 200 х 40% = 121 680 ₽. А еще — штраф за несдачу декларации 3-НДФЛ: 304 200 х 30% = 91 260 ₽.
Также ФНС начислили пени в размере 1/300 от ключевой ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. В мае ставка составляла 16%: 304 200 х 1 095 (количество дней просрочки) х (16 : (100 х 300) = 177 652 ₽.
За уклонение от уплаты налогов за аренду квартиры Владимиру придется заплатить: 304 200 + 121 680 + 177 652 + 91 260 = 694 792 ₽.
Налоговики могут не только оштрафовать владельца жилья, но и внести его в список нарушителей и проверять каждые три года. Выгоднее и безопаснее сдавать квартиру легально. А чтобы «отбить» налоги и не потерять в прибыли, можно сдать квартиру чуть дороже: например, обновить ремонт. Можно оплатить его кредитной картой Ак Барс Банка с беспроцентным периодом 115 дней и вернуть арендную плату обратно на карту.
В первый месяц кешбэк 20% на все покупки при оплате кредитной картой Ак Барс Банка с беспроцентным периодом 115 дней.
