Нехватка промышленных площадей в Петербурге имеет структурный характер и преодолевать его следует системно, закладывая новые опции еще на старте
Промышленность Петербурга испытывает острый дефицит качественных площадок для развития из-за активного роста производства. Только в январе-июне 2024 года его объем в городе вырос на 10,7% к аналогичному периоду прошлого года, подсчитали в Петростате, для сравнения за весь 2023 год рост производства составил 9,9%. Ключевыми стимулами такого подъема эксперты называют государственный заказ, как оборонный, так и гражданский, и импортозамещение. С ростом объемов возникает потребность в расширении мощностей, а значит растет и спрос на проектирование технопарков и логистических комплексов. Какие решения позволяют привлечь сотрудников и сократить сроки строительства — в материале РБК+ Петербург.
Отраслевые нюансы
Один из основных стимулов развития промышленного комплекса — государственный оборонный заказ. Как отмечал заместитель председателя правительства — министр промышленности и торговли Денис Мантуров, фактический объем гособоронзаказа в 2023 году был по сравнению с 2022 годом увеличен более чем в два раза, при этом к концу года план был выполнен на 98%.
Производство современной техники и оборудования для Минобороны требует особых подходов к проектированию. Генеральный директор ГК «Глобал ЭМ» Вадим Парадник привел пример проекта по созданию в Санкт-Петербурге производственного комплекса, состоящего из производственного и административного корпусов, где ведется разработка и серийное производство вооружений и военной техники, в том числе БЛА для государственного оборонного заказа.
«Основная сложность при реализации этого проекта была связана со спецификой работы специального технологического центра (СТЦ) — секретностью производства и широтой номенклатуры изделий. В связи с отсутствием прозрачного технологического цикла работы предприятия и постоянно меняющимися требованиями к объекту, приходилось работать со многими неизвестными. В таких условиях технические решения должны были быть максимально универсальными и в то же время функциональными», — отметил он.
«Основная сложность при реализации проекта была связана со спецификой работы специального технологического центра (СТЦ) — секретностью производства и широтой номенклатуры изделий. В связи с отсутствием прозрачного технологического цикла работы предприятия и постоянно меняющимися требованиями к объекту, приходилось работать со многими неизвестными. В таких условиях технические решения должны были быть максимально универсальными и в то же время функциональными», — рассказал генеральный директор ГК «Глобал ЭМ» Вадим Парадник.
Вторым усложняющим фактором, по словам Вадима Парадника, стала недоступность подключения к внешним инженерным коммуникациям, что потребовало от проектировщиков дополнительных решений.
Читайте на РБК+ Петербург:
Кадры, сервис и технологии: во что бизнес будет вкладываться этой осенью
Как рассчитать кредитную нагрузку и не стать «серийным» заемщиком
Почему финансовой грамотности стоит учить уже в детском саду
Девелоперы о школах-гигантах: «Возможно, через 5-10 лет мы вернемся к небольшим школам»
Структурный дефицит
Как показывает пример выше, даже для оборонных проектов сложно создать качественный инженерно-подготовленный участок, не говоря уже о готовых площадях для бизнеса. При этом земли для нового строительства в Петербурге хватает. По данным комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга, к землям промышленности относится 13,2 тыс. га общей площади города. Всего насчитывается свыше 30 крупных промзон. Однако, как отмечается на сайте комитета, «зоны характеризуются разной степенью освоения, уровнем обеспеченности инфраструктурой и, соответственно, разной степенью привлекательности для инвесторов».
По словам директора департамента оценки и консалтинга компании Maris Кирилла Акиньшина, большинство участков промышленного назначения, предлагаемых к продаже, находятся в таких локациях, как Шушары, зона Малого Карлино, Марьино, Колпино, Разбегаево, зона Парнас-Бугры. «В основном предлагаются удаленные земельные участки, инженерно не подготовленные, с отсутствием удобных подъездов. Все затраты на подготовку земли должен взять на себя покупатель. В редких случаях девелопером производится подготовка участка перед продажей, такие предложения стоят кратно дороже», — отметил эксперт.
«В основном предлагаются удаленные земельные участки, инженерно не подготовленные, с отсутствием удобных подъездов. Все затраты на подготовку земли должен взять на себя покупатель. В редких случаях девелопером производится подготовка участка перед продажей, такие предложения стоят кратно дороже», — отметил директор департамента оценки и консалтинга компании Maris Кирилл Акиньшин.
Спросом же, напротив, пользуются участки с удобной логистикой, близостью к федеральным магистралям или крупным автомобильным дорогам, с присоединенной инфраструктурой или понятной возможностью подключения необходимых объемов электричества. Также немаловажным аспектом является наличие в окружении участка профессиональной рабочей силы. «Таких объектов в городе и области недостаточно. Из общего объема предложения только десятая часть полностью отвечает требованиям производственников. Как следствие, стоимость такой земли зачастую выходит за рамки разумного», — подчеркивает Кирилл Акиньшин.
Выход для промышленности
Минимум на ближайшие пять лет, прогнозирует Мария Титова, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate, в Петербурге будет сохраняться тенденция покупки земли и самообеспечения производственными мощностями. Это приведет к росту спроса на проектирование таких объектов под ключ.
Частично дефицит готового предложения в Санкт-Петербурге восполнят проекты light industrial. «На текущий момент сроки реализации планируемых проектов обозначены вплоть до 2028 года», — добавляет эксперт.
«На текущий момент сроки реализации планируемых проектов light industrial обозначены вплоть до 2028 года», — отметила Мария Титова, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.
Как отмечают в ГК «Глобал ЭМ», спрос в этом сегменте обусловлен развитием малого и среднего бизнеса, занятого в производственной индустрии. При этом, исходя из опыта работы компании с заказчиками, требования к подобным комплексам у бизнеса практически унифицированы — это одноэтажные сооружения (редко два-три этажа), возможность разделения зданий на секции (блоки) площадью 0,5-2 тыс. кв. м с отдельным входами и загрузочно-погрузочными зонами, с регулярным шагом колонн, с возможностью установки дополнительного технологического и кранового оборудования.
Также имеются требования к размещению земельного участка — близость к городу, а лучше черта города и развитая транспортная сеть — и, конечно, возможность строительства инженерных коммуникации
Ключевым потенциальным клиентом выступают производственные компании в сфере МСБ, подтверждают аналитики IPG.Estate. Порядка 40% предприятий ищут объекты под покупку, 60% — рассматривают аренду. Основное предложение — это блоки площадью 1,5 тыс. кв.м.
Серый пояс: рациональное использование
Помимо проектируемых объектов light industrial на границе с областью, эксперты выделяют еще один важный промышленный ресурс — промышленные территории внутри городской черты. С одной стороны, до недавнего времени Смольный декларировал политику развития «серого пояса» путем перевода промышленных предприятий на окраины и использования освободившихся участков под другие функции. С другой — правительство города отклонило 99% поправок в новый Генплан, связанных с переводом промышленных территорий в жилую функцию. «Генеральным планом заложены задачи сохранения позиций Санкт-Петербурга как одного из ведущих промышленных центров Северо-Запада и России», — пояснял позицию властей вице-губернатор Николай Линченко.
Как отмечает руководитель отдела генерального планирования ГК «Глобал ЭМ» Елена Козинец, нерационально переносить из города промышленные производства, имеющие низкие объемы выбросов и отвечающие современным санитарным и экологическим нормам. Ключевая причина — транспортная доступность, которая важна не только с точки зрения логистики, но и кадров.
Активной молодежи, о нехватке которой не первый год говорят представители промышленности, новоиспеченным специалистам и выпускникам многочисленных петербургских учебных заведений нужна разнообразная сервисная и развлекательная инфраструктура, которую может дать город. А инфраструктуре нужны клиенты — те самые молодые специалисты. «Если производства за городом, то все эти люди должны будут либо переехать в маленький населенный пункт рядом, либо каждый день проводить в дороге несколько часов туда и обратно. Никаких кофеен или музеев, дискотек эти молодые люди уже посетить не смогут», — подчеркивает эксперт.
«Если производства за городом, то все эти люди должны будут либо переехать в маленький населенный пункт рядом, либо каждый день проводить в дороге несколько часов туда и обратно. Никаких кофеен или музеев, дискотек эти молодые люди уже посетить не смогут», — подчеркивает руководитель отдела генерального планирования ГК «Глобал ЭМ» Елена Козинец.
По словам Елены Козинец, примеры успешных внутригородских промышленных территорий есть: «В настоящее время стали распространены универсальные площадки, что-то вроде коворкинга для промышленности. Такие, например, как московский «Технополис», для которого в 2020 году мы разрабатывали проект индустриального парка «Руднево». Сегодня площадка является крупнейшим хабом инновационных предприятий Москвы».
В Санкт-Петербурге, по мнению эксперта, подобные проекты также были бы актуальны благодаря большому количеству квалифицированной рабочей силы, высокому потребительскому спросу и наличию развитого транспортно-логистического узла, включающего, в том числе, морской порт.
Перераспределение спроса
Пока же основной объем спроса сосредоточен на предложениях в индустриальных парках, отмечает Мария Титова. Хотя стоимость земли там сравнительно высока, резидент получает подготовленную инфраструктуру и подведенную инженерию. «С учетом активного поглощения доля инженерно-подготовленного предложения крайне мала, а заполняемость востребованных индустриальных парков в среднем составляет порядка 95%», — говорит она.
Тем не менее, предложение постепенно подтягивается за спросом. По словам Кирилла Акиньшина, земельные девелоперы выходят на рынок промышленных территорий Северо-Запада, но активное развитие только начинается. «Заявленные площадки будут соответствовать требованиям не ранее 2025-2026 годов», — прогнозирует эксперт.
Преимущества получат территории, которые смогут не только обеспечить необходимый метраж и транспортную доступность, но и создать благоприятную среду вокруг. «Условием комфортной рабочей среды являются зоны для отдыха и спорта. Труд на предприятии может быть непростым, кто-то, согнувшись, вытачивает мелкие элементы, кто-то присесть не успевает. Важно иметь возможность время от времени выйти размяться», — напоминает Елены Козинец. Поэтому при проектировании будущих промышленных площадок важно учитывать не только технические, но и эстетические критерии, закладывая зеленые зоны и территории для благоустройства и отдыха еще на старте проекта.
Автор: Мария Летюхина