Ошибка 1. Инвестировать без четкой цели.
Стандартный ответ на вопрос – зачем вы покупаете квартиру? – заработать денег. Но вы забываете главное: деньги – это не цель, а средство ее достижения.
Для вас примеры целей:
- купить квартиру побольше
- купить машину
- иметь возможность не работать
- жить достойно на пенсии
- иметь пассивный доход, как дополнительный заработок.
Чувствуете разницу? При четко поставленной цели, мы можем оценить временной промежуток для ее достижения. Уверена, многие слышали о точках «А» и «Б». При четко поставленной цели, мы можем просчитать заранее, сколько нам нужно денег, чтобы достичь ее и соответственно расписать шаги, чтобы быстрее попасть из точки «А» в точку «Б».
Помните, пожалуйста:
- у вашей цели всегда есть цена
- от размера цели формируется срок ее достижения
- способ достижения цели – это выбранная вами стратегия инвестирования
- определенная стратегия инвестирования подойдет под определенную цель
- от правильно поставленной цели зависит, какой способ инвестирования подходит именно вам и как грамотно просчитать свою стратегию инвестирования.
Ошибка 2. Думать, что инвестиции в недвижимость – это пассивные инвестиции.
Самые распространенные варианты:
- сейчас прикуплю себе квартирку, буду сдавать ее в аренду, за счет которой гасить ипотеку.
- прикуплю новостройку, а через годик продам ее дороже.
А чего тут делать-то? Все же элементарно.
Даже если вы инвестируете в новостройку на рост стоимости, вам нужно вначале долго бегать смотреть, разбираться, какая новостройка действительно вырастет, в каком районе. Анализировать все предложения по недвижимости в этом районе, потому что вы будете входить в новостройку, а выходить на продажу уже на вторичном рынке, и с вами будут конкурировать не только застройщики в этом районе, но и, соответственно, предложения на вторичном рынке.
Во всем этом вам надо сначала разобраться, а потом зайти и купить эту новостройку. Потом знать, когда выставить в продажу, рекламировать этот объект. Потом, соответственно, найти покупателя, совершить с ним сделку, забрать, наконец, деньги и снова думать, куда их пере вложить. Вот такая пассивная инвестиция в новостройки.
Поэтому никакой пассивности здесь нет. И поэтому, если вы не хотите, чтобы вас п@имели, как следует, никакой пассивной инвестиции в недвижимости точно нет. Отсюда вытекает следующая ошибка.
Ошибка 3. Думать о точке входа, но не думать о точке выхода.
Этим страдают чаще всего инвесторы в новостройки. Спросите любого из этих инвесторов, в чем они пытаются разбираться? Они пытаются разбираться в том, во что лучше инвестировать:
- какой класс недвижимости сегодня в фаворите?
- какой класс недвижимости сегодня часто рекламируется?
- куда побежали их знакомые?
- а что это за «модный» новый жилой комплекс?
Но никто из них не задается вопросом - не по какой цене я куплю в этом объекте недвижимость, а по какой цене я из этого объекта недвижимости выйду. То есть нужно продумать о том:
- а умею ли я продавать недвижимость?
- есть ли у меня навыки продажи недвижимости?
- знаю ли я, как это правильно делать?
- когда перепродавать новостройку? Когда получили ключи или по переуступке. Как делается продажа по переуступке, как делается продажа на вторичном рынке, как устроен вторичный рынок и т.д.
Если я инвестор в недвижимость, то меня интересует не точка входа, а точка выхода.
Все увлечены выбором новостройки, но никто не увлечен изучением рынка и как из этой инвестиции выходить. То есть все думают над точкой входа и мало, кто думает над точкой выхода.
Ошибка 4. Не продумывать стратегию инвестирования.
Важно понимать, что у нас есть аж три стратегии инвестирования:
- 1 стратегия. Капитализация или рост стоимости.
Когда мы стремимся к тому, чтобы покупать объекты, которые точно будут вырастать в цене. Перепродавать их, фиксировать эту прибыль, снова инвестировать в объект, который будет расти в цене. Ну, например, до 2019 года, до перехода на эскроу-счета, таким способом инвестирования считались новостройки. Вам застройщик давал дисконт на стадии котлована, вы дожидались до определенной стадии строительства, перепродавали, шли в другой котлован и вот так потихоньку капитализировали «тело» инвестиций. Могли ли вы по дороге получать какие-то дивиденды в виде арендных платежей? Нет. Поэтому эта стратегия и называется «на рост стоимости». Сейчас ей активно пользуются во флипинге.
- 2 стратегия. Дивидендная.
Подразумевает, что вы купили объект с хорошим показателем доходности и каждый раз эти дивиденды, в виде арендных платежей, просто забираете себе на жизнь. Это очень хорошая тема для тех, кто уже на пенсии и им ежемесячно нужны платежи.
- 3 стратегия. Гибридная.
Когда вы покупаете объект в дивидендную стратегию, начинаете его сдавать, а все платежи, которые идут от аренды, вы накапливаете в качестве капитала на покупку другого объекта недвижимости. Сложная стратегия, но рабочая. Либо ее вариация «полегче» - покупка объекта недвижимости в дивидендную стратегию и продажа его в период максимального роста с капитализацией соответственно.
Прежде чем инвестировать, вы должны четко знать какие есть стратегии, какие объекты подходят под одну стратегию, какие под другую. Важное - нужно знать, как это делается, что нужно продумать прежде, чем зайти в какую-либо стратегию. Поэтому самое главное и печальное, что большинство инвесторов, выходя на рынок недвижимости, этой стратегии не имеют.
Следующая ошибка вытекает из этой.
Ошибка 5. Считать, что надо покупать объект недвижимости на длительный срок.
Недвижимость - это что-то вечное, говорит инвестор. Поэтому нужно покупать объект на длительный срок. Нет. Нужно покупать объект на ту задачу, которую вы решаете.
Для примера. Вы решили заработать 20% годовых в недвижимости, и вы считаете, что надо объект держать год. Но если вы купили объект, и тут же у вас есть возможность через два месяца его продать с 10% доходностью, то подумайте, сколько это будет в пересчете на год? Если вы за 3-4 месяца сделали с какого-то объекта, купив и перепродав его 10%, то почему вам такие короткие операции не повторять?
И наоборот. Когда вам говорят, что вот есть проект - купить пустое помещение, найти арендатора, подождать, пока арендатор хорошенько «усядется», и потом продать, как готовый арендный бизнес. Занимает полтора-два года, и вы заработаете 60%. В ответ говорят, ой, не, это долго. А если пересчитать годовую доходность?
Важный нюанс - надо понимать срок владения объектом из цели всего остального.
Типичная ситуация, например, люди считали, что недвижимость в Москве на Ленинском или Кутузовском проспекте будет вечно сдаваемым бизнесом. Но структура рынка коммерческой недвижимости поменялась. Более того, приличные клиенты ушли с Ленинского и Кутузовского проспекта, потому что сталинки упали в спросе. Позакрывались рестораны, которые раньше были открыты под эту клиентуру, под жителей этих районов. К чему это привело? Эти помещения никуда не сданы. И самый важный момент, что те люди, которые говорили, мой бизнес вечный, я купил помещение на всю жизнь на Ленинском проспекте, в итоге сейчас находятся в глубокой @опе и вспоминают те стародавние времена, когда им казалось, что им дают за эту недвижимость 2-3 миллиона долларов, и это очень мало. А сейчас им даже полмиллиона долларов за это никто не предлагает.
Еще раз - у каждой недвижимости есть ее срок эффективного владения. Есть задачи и цели, которые она нам приносит. Это опять же вопрос продумывания стратегии инвестирования. Поэтому ошибка номер 5 считать, что надо покупать объект только на длительный срок во владение, это же недвижимость. Или, наоборот, считать, что нужно купить новостройку только под перепродажу.
На этом сегодня закончим. Следующие «5 ошибок инвестора» выйдут в завтрашней статье.
Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Выводы автора личные и носят лишь рекомендательный характер.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.