Как всегда интересные рассуждения у нас с вами выходят под статьями. Вчера вот один подписчик предположил, что у меня сейчас нет работы. Рынок же стоит, значит риэлтор сидит без дела.
Субъективное, конечно, мнение. Сегодня хочу поделиться наглядным примером почему.
Аналитика и статистика, конечно, «штуки» неумолимые, но доверять им 100% никогда нельзя. Всегда надо ещё «включать голову» и анализировать свой личный опыт, чтобы делать свои личные выводы, которыми я с вами и делюсь здесь.
Так вот, история в следующем, ко мне по рекомендации обратился сейчас клиент. Ему надо продать таунхаус в Подмосковье. Поселок Малаховка. 10 км от МКАД. 200 с лишним квадратных метров. «Уставший» ремонт. Закрытая территория на 6 таунхаусов. Общий участок 30 соток, т.е. по 5 соток придомовой территории на каждого. 15-20 минут пешком от станции МЦД-4 Красково.
Для тех, кто не в курсе Малаховка - это одно из стародачных мест Подмосковья.
Подмосковный поселок Малаховка считается культовым стародачным местом. Именно здесь в свое время, а именно в конце XIX столетия, начался расцвет такого явления, как проживание и отдых на даче. Многие знают эти стародачные места благодаря известным резидентам, среди которых были Федор Шаляпин и Фаина Раневская, другие – по советскому кинематографу: в Малаховке снимались отдельные эпизоды таких фильмов, как «Джентльмены удачи», «Продлись, продлись очарованье».
Соответственно местность просто утопает в старых соснах и зелени. Рядом много локаций для прогулок, да, и просто пройтись «поглазеть» на старые дачные домики, которые там сохранились в первозданном виде - одно удовольствие.
Чем-то мне то место напоминает московский «поселок Художников», про который я вам писала и выставляла видео, когда гуляли с вами по району Сокол в Москве:
Ещё добавлю - это место является одним из лучших и престижных для комфортной загородной жизни, на далеко не престижном Юго-Восточной направление Подмосковья.
Главное - адекватный собственник, которому действительно надо сейчас продать эту собственность.
Адекватность его ещё заключается в том, что сам он его оценил даже ниже рынка. И здесь хочу сослаться на свою же статью, которая навела «много шума» - «Почему я не работаю с собственниками, которые сами назначают цену на свою квартиру.»
Так вот, когда собственник сам оценил недвижимость, но моя оценка показывает, что я вполне могу продать объект дороже, о чем я незамедлительно сообщила потенциальному клиенту, хотя могла же опять «просто промолчать и согласиться с тем, что хочет клиент». Правда?
Но я так не работаю. Поэтому привела все доводы, почему мы будем ставить объект в рекламу дороже и что нам необходимо сделать с его таунхаусом, чтобы даже сейчас «на падающем рынке», в фактическом отсутствии ипотечных клиентов, добиться этого результата.
Хочу с вами ими поделиться:
- Да, ремонт уже «уставший». Собственник сам подтвердил мои слова, что делали его лет 10-15 назад. Но он не «критичный». Затраты нужны лишь на «косметику» и в принципе, в нем вполне возможно жить сразу, делая эту самую «косметику» постепенно.
- Делаем «предпродажную подготовку». Что это такое и как ее сделать минимальными усилиями уже писала у себя в статьях. Если интересен сам процесс, то могу им наглядно поделиться, когда буду это делать. Надо?
- Самое основное - позиционирования объекта. Или простыми словами - выявление его целевой аудитории. У нас - это большая семья, где есть 2 и более детей и возможно ещё одно поколение, в виде совместного проживания с бабушкой и/или дедушкой. По цене небольшой трёшки в не самом лучшем районе Москвы, эта семья может позволить купить себе большой дом на участке 5 соток в ближайшем Подмосковье. Транспортная доступность не сильно напряжна будет, т.к. по факту это всего 30-35 минут от дома до ближайшей станции метро Выхино. Хотя школа и детский сад есть и в самом поселке.
- Есть свой индивидуальный «нюанс» в продаже этого таунхауса, который может «сыграть» в сторону понижения цены. О нем напишу в следующий раз. Но однозначно свою «комфортную» психологически цифру с продажи клиент получит.
Вот такие доводы я привела клиенту, который очень им обрадовался. Уверена, что продажа такого объекта не займет у меня сейчас много времени.
Вам же хотелось просто наглядно показать, что к вопросу цены надо подходить очень взвешено сейчас. При этом при любом раскладе, именно цена является основополагающим фактором на рынке недвижимости.
Что думаете на этот счёт? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях.
И вообще, вам интересны внутренние процессы моей работы или вы тоже из лагеря «она статейки пишет, потому что у нее работы сейчас нет»?
Кому такие истории от меня интересны, подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.