Ну что?! Вот и сдалась наша долгожданная студия, которую мы приобрели в 2022 году в качестве объекта инвестирования в доме у ПИКа.
Конечно, жилье – не самый прибыльный объект для преумножения денег, но нам необходимо было и вложить деньги, и приобрести квартиру. Поэтому на сегодня имеем то, что имеем!
А самая дешевая эта квартира не потому, что самая плохая, а потому что она просто-напросто одна из самых миниатюрных у данного застройщика! Площадь ее составляет всего почти 23 метра. А о конкретной цене данной квартиры мы погорим чуть-чуть позже. Я буду периодически обновлять цену квартиры в тексте и после выхода статьи, чтобы у Вас была только актуальная информация.
Ремарка: на момент написания статьи власти Подмосковья установили минимальную площадь квартиры в доме, строящемся по комплексному развитию территорий, на уровне 28 кв. м, поэтому скорее всего уже в абсолютно новых домах через год или два Вы такие квартиры уже не увидите. Как-то так...
Сразу скажу, что это данная статья – не реклама. Компания «из трех заглавных букв» нам ничего не заносила, да и, кто мы такие… Тем более, что последнее время Дзен не сильно радует авторов показами.
И еще оговорочка: да, квартира юридически и территориально находится все-таки в Московской области, а не в Москве. Это жилой комплекс «Одинцово-1», расположенный в Одинцовском районе. Данный ЖК располагается на месте бывшего военного городка.
Но, так как по статистике мой канал читают и регионы, поэтому будем считать, что квартира расположена в Московском регионе. Тем более, что доехать до МКАДа на машине без пробок можно всего за несколько минут. Ну или проехать пару остановок на поезде с ближайшей платформы МЦД «Внуково».
То есть работать каждый день в Москве и при этом проживать в данном ЖК – вполне реально. Что и делает большинство жителей данного ЖК и всего города в целом.
Обзор разбит на пункты. Поэтому Вы можете смело проматывать до того места, которое конкретно Вам интересно.
1. Обзор придомовой территории и внешнего вида домов.
Начнем с «внешки». К сожалению, во дворе нашего дома не реализована программа «двор без машин», которую я наблюдаю в Москве в большинстве новостроек от ПИКа. Не знаю, связано ли это с тем, что наша квартира все-таки располагается в Московской области или еще с чем-нибудь, но факт остается фактом: детские площадки здесь открыты и гораздо менее безопасны. А могли бы быть отделены заборами от проезжих частей и внешнего мира. Но… не сложилось…
Сам инвентарь детских площадок попроще, чем в других ЖК, которые мне приходилось лицезреть по работе. Недавно я продавал со своим клиентом хорошенькую однушку в ЖК «Люблинский парк» (Это прям в самой Москве-Москве). Там и площадки были гораздо приличнее, и дворы отгорожены от дороги и улицы в целом: посторонние лица могли зайти во двор дома только через подъезд с домофоном.
Кто-то скажет, что это несильная гарантия безопасности. Но я думаю, что залетных любителей употреблять пенное (а то и чего покрепче) исключительно на лавочках детских площадок (видимо там вкуснее), такие баррикады способны остановить.
Парковка достаточно большая, но мест по вечерам уже все-равно не хватает. Справедливости ради, хочется отметить, что я лично не знаю мест, где с парковкой все в порядке. За исключением домов бизнес-класса. Да и то, далеко не всегда. На территории есть многоуровневые парковки. Места там необходимо приобретать или снимать в аренду отдельно.
Сами дома – это обычные коробки без каких-либо претензий на «дизайнерские решения от Артемия Лебедева» (сарказм). Вы также не увидите здесь эркеров по фасаду или лепнины в подъездах (упаси Боже!). Все соответствует современным трендам минимализма (как cybertruck от Илона Маска). Такие вот стандартные дома нашей эры от ПИКа.
Вообще, оскорблять и унижать ПИК по поводу реализации экстерьера их домов – очень модный тренд в интернете. Никак не могу отнести себя к хейтерам внешнего вида этих домов. Меня, в принципе, все устраивает. Не сказать, что они прям невероятно красивы, но и ненависти к экстерьеру этих домов я не испытываю.
Главное, чтобы здания через пару лет не облезли и не потеряли свой товарный вид.
Примечательно, что на всех этажах сделаны специальные «корзины» для кондиционеров, чтобы жители не портили фасад. Кстати, как я понял из мануала к квартире, то ваш кондиционер располагается в корзине под окном соседей сверху. Вот такая вот фича.
2. Инфраструктура.
В соседнем с нашим домом здании располагается детский садик. Когда проходишь мимо, то в окнах видны маленькие кроватки для детишек. Не могу сказать, один ли такой детский сад на весь наш ЖК или нет. Надеюсь, что нет, потому что визуально, конечно, спальных мест не очень много…
Также в границах нашего ЖК расположена достаточно большая школа, которую вот-вот достроят. Возведена она также «в стиле ПИКа». Но школы строят далеко не во всех ЖК.
На территории ЖК первые этажи домов – это коммерчески помещения. Здесь Вы уже сейчас можете найти алкомаркеты (ну естественно), пекарни, кофейни, магазины молочных продуктов и так далее. И да, на момент написания статьи при строительстве нового дома законодательно запретили делать первые этажи жилыми, если только дом не выше четырех этажей.
Так что с инфраструктурой проблем нет. Единственное, не хватает хорошего фитнес центра.
3. Обзор входной группы и лифта
Входные группы мне тоже, в принципе, нравятся. Немного построже и попроще, чем в том ЖК в Москве, про который я рассказывал. Но… Сойдет… Подъезд как подъезд. Точно лучше, чем в любой старой вторичке Москвы и, уж тем более, в городах в Подмосковье.
Вот что удивило, так это отсутствие помещения для консьержа или охраны. Может, я чего-то не понимаю, но у нас дом 24 этажа – это порядка 300 квартир (последний ящик почты – 288). Таким количеством домохозяйств можно запросто скинуться на хорошую охрану, видеонаблюдение и прочее. Но дом пока новый, в нем практически еще никто не живет… Так что посмотрим, что будет дальше
В подъезде имеется три лифта с разным положением входной двери. С детской коляской удобнее заходить в лифт с дверью по короткой стороне, а заносить материалы – по длинной (как бы сбоку лифта).
Кстати, получается, что лифтов реально маловато для такого количества квартир. Даже сейчас, когда спускаешься вниз, то иногда приходится ждать лифт по несколько минут. Ну давайте посчитаем оснащенность на цифрах: в моей квартире в «старой» вторичке на 48 квартир – целых 2 лифта (это один подъезд в пятиподъездном доме). То есть один лифт на 24 квартиры. Здесь же около 300 квартир и… аж целых три лифта!!! Это получается один лифт почти на 100 квартир!!! То есть теоретическое время ожидания – в 4-5 раз больше, чем в старой вторичке… Вот это я называю «оптимизация». Здесь реально минус дому и ПИКу. Как говорится, «пробка начинается у лифта».
Сами лифты, естественно, «Щербинские». Обычно, люди в разговоре между собой прибавляют к названию букву «У» перед буквой «Щ». Но в данном случае я бы не стал так драматизировать. Во время движения играет музычка, называется этаж. Отклик на нажатие кнопки – достаточно быстрый, хоть и не молниеносный. Короче, жаловаться, в принципе, не на что…. Это же не бизнес-класс какой-нибудь.
4. Обзор этажа и входной двери.
Выходя из лифта на своем этаже, Вы попадаете в холл, который отделен от «коридора с квартирами» металлическими дверями с кодовым замком. То есть, в последствии можно спокойно оставлять коляски и велосипеды в подъезде возле своей входной двери, особо не боясь, что их кто-то «одолжит». Это плюс.
Единственный момент, который я не совсем понял: лифты отделены от коридора с квартирами и пожарных лестниц дверями с домофоном (смотри фото). Вопрос: как человеку попасть на эти самые лестницы, если он не знает пароля в нештатной ситуации? Если он, например, пришел в гости и начался пожар и пошло задымление в подъезде, а лифты не работают?
Наверное, срабатывает пожарная сигнализация и двери отпираются (отключаются домофоны), но ситуации ведь бывают разные… Логичнее было бы сделать выход на лестницу прямо из холла с лифтами. Однако, решили сделать по-другому.
Входные двери в квартиры открываются наружу. Многие ЖК грешат тем, что половина дверей у квартир открываются внутрь, а половина – наружу. Такие требования пожарной безопасности. Однако, почти все собственники через какое-то время меняют двери, открывающиеся внутрь, чтобы они открывались наружу. А это – дополнительные затраты.
Полотна самих дверей - металлические и выглядят достаточно прилично. Однако, звукоизоляция вызывает лично у меня большие вопросы!
5. Обзор квартиры. Обзор коридора
Итак, Вы вошли в квартиру за 5 600 000 в ипотеку или за 4 500 000 при полной оплате (Теперь Вы понимаете откуда берутся эти слоганы про ипотеку за 1% и прочее). Именно столько стоит квартира со схожими параметрами на данный момент (конец августа 2024 года). Вы попадаете в маленький коридорчик размером 1,7 на 1,7 метра.
Над дверью расположен ящик с УЗО, а рядом на потолке – датчики пожарной сигнализации.
По левую руку от Вас расположена небольшая ниша, глубиной 65 см. В данную нишу можно поместить встроенный шкаф с зеркальными дверями для одежды и обуви. Впереди перед Вами проем (проход в жилую комнату), но без дверной коробки и двери.
Прямоугольная арка отделяет коридор от комнаты. В этом проеме желательно установить дверь, чтобы отделить ненужные звуки из коридора и подъезда. Однако, стены придется прилично нарастить, так как проем значительно шире, чем стандартная межкомнатная дверь.
Справа от Вас – дверь в совмещенный санузел (о нем позже). Само полотно двери - светлое (цвет и структура что-то типа «беленый дуб»). Данное полотно на ощупь достаточно среднего качества. Не сказать, что прям ужасный картон, но и до массива – как до луны…
На этом, наверное, по коридору - все. Давайте уже войдем в основное помещение в данной квартире – жилую комнату.
6. Обзор жилой комнаты
Заходим в комнату и…. первая мысль: прям так и не скажешь, что она какая-то прям невероятно маленькая. Она почти квадратной формы: 4,39*3,65 метра. Поверьте, у меня есть опыт владения студией с комнатой достаточно вытянутой формы. Комната в этой квартире – гораздо функциональнее.
Балкона, естественно, нет. Но, как раз таки, из-за этого комната и получается такой функциональной и почти правильной формы. Да и нужен ли балкон в студии? Я считаю, что это украденные жилые квадратные метры. В другой моей студии как раз есть лоджия, и я считаю ее бесполезной. Лучше бы жилая комната была побольше…
Справа по стене есть вся необходимая подводка под кухню и вывод из нее же под канализацию. Окно – достаточно большое. Не панорамное, но проем начинается точно не выше колена от пола. От этого комната становится более наполненной светом и кажется еще больше. На пластиковой раме окна есть небольшие царапины: видимо строители не сильно парятся на счет аккуратности.
Под окном расположен простенький радиатор… никакого биметалла. Обычный стальной радиатор.
В комнате и коридоре на стенах – обои под покраску. Есть заметные потертости, на которые мы обратили внимание при приемке квартиры. На полах в комнате и коридоре – ламинат. Ничего невероятного. Все просто, дешево и сердито. Потолки во всей квартире – натяжные. В полотне натяжного потолка вырезаны посадочные места для светильников. ПИК при передаче квартиры оставит Вам устаревшие лампочки Ильича.
Кухонного гарнитура, естественно, нет. Поэтому такую квартиру назвать квартирой с полноценной отделкой наверное нельзя. И да, я понимаю, что кухня – это мебель. Вопрос в том, что в рекламе данная квартира позиционировалась «как объект, полностью готовый к заселению».
На самом же деле, в квартиру требуются немалые вложения. Это квартира все еще с неполноценной отделкой.
Говорят, что шумоизоляция в таких домах на достаточно низком уровне. Но мы пока еще там не жили и тем более не ночевали, поэтому на этот счет сказать пока нечего.
7. Обзор санузла
Возвращаемся обратно в коридор и заходим в санузел.
Санузел совмещенный, очень небольшой, и тут явно придется менять часть сантехнического оборудования, чтобы установить стиральную машинку под раковину. А это также немалые дополнительные вложения.
Санузел отделан плиткой (самая простая белая плитка, как из «Леруа-Лемана Про» по акции). На полах – что-то похожее на керамогранит. Тоже достаточно дешевенький. Качество затирочных швов – так себе… Но сойдет. Потолок – натяжной, как и во всей квартире.
Кстати, один из моих клиентов рассказывал, что в одной из «реновационных» новостроек один из жильцов снял натяжной потолок в ванной и обнаружил под ним жуткую плесень. Я ничего, конечно же, снимать не буду и очень надеюсь, что у нас там все в порядке.
Унитаз – неустановленного бренда. На вид - самый простой и дешевый. Крышка – с лифтом, но какой-то несовременной круглой формы. Если можно будет поменять крышку на что-то другое – обязательно поменяю.
Полотенцесушитель отсутствует. Придется покупать электрический, а это – дополнительно, как минимум, 10 тысяч рублей за само изделие и его установку. Плюс к этому, дополнительные траты на электричество во время эксплуатации.
Мойка - очень маленькая, фирмы Cersanit. Она настолько маленькая, что в нее едва помещаются руки – в любом случае менять. Смеситель – китайский, заметно, что очень низкого качества. Тоже придется поменять.
Полноценной ванны, естественно, нет, так как пространства и так очень мало. В углу вместо ванны расположен душевой поддон. И он не отделен ни стеклами, ни дверями. Считаю данный момент огромным минусом и недоработкой застройщика. Вот прям невозможно было раскошелиться и поставить что-то приличное для отсечения воды и брызг? Уверен, для застройщика это были бы сущие копейки. Нам же дверцы со стеклами дополнительно обойдутся в 20-30 тысяч рублей.
Видел у соседей установлена штанга со шторкой - как решение данной проблемы. Мыться на поддоне, закрываясь шторкой, считаю полнейшей ерундой. Вода будет попадать в щели и под поддон, из-за чего там впоследствии будут расти грибы. Да и шторка постоянно будет липнуть к телу. Короче, совсем неудобно…
Как итог, доработка ванной комнаты до состояния, в котором ей можно нормально пользоваться, выйдет в достаточно приличную сумму.
Ну что? Подведем итоги…
Итак, по самой квартире. Жить в данной квартире одному - супер. жить вдвоем – ну, наверное, можно. А вот проживание в такой квартире семьи с ребенком уже потребует от членов семьи некоторого согласия идти на определённые компромиссы и жертвы. Но если Вы берете данную квартиру на перспективу роста (дальнейшей продажи и покупки чего-то большего), то потерпеть можно…
Квартира объективно требует доработки и дополнительных финансовых вливаний. На это уйдет какое-то время. А это – тоже потери. Входная дверь – хлам. Сантехника – хлам, либо требует доработки, Потолки и стены - нормальные. Полы – дешево и сердито. Отделка – очень простая.
Сама планировка – это, наверное, тот максимум, который можно было выжать из такой площади. За это – жирный плюс.
Если Вы покупаете такую квартиру для сдачи в аренду – пойдет. Но учтите, что ее еще надо серьезно обставить и дооснастить. Для себя придется дорабоатывать чуть больше.
Но в целом - можно жить и так, если Вы ограничены в средствах.
Стоит или не стоит такое покупать? Есть свои минусы, есть и свои плюсы… Но я думаю, что за эти деньги альтернативы по местоположению и площади на данный момент, к сожалению, нет.
P.S. Как уже было сказано, мы решили эту квартиру немного доработать. Возможно, мы расскажем, что именно и как мы переделали. Есть очень интересные мысли по расположению холодильника и обеденной зоны. Так что подписывайся на канал – будет интересно.
Спасибо за внимание! До скорых встреч!
#ПИК #новостройки #обзор #недвижимость #квартиры
