Анна Смирнова
С 1 сентября вступает в силу закон N266-ФЗ, который меняет меру ответственности застройщиков перед покупателями первичного жилья. В частности, уменьшается гарантийный срок на новостройки, а также изменяются правила для вычисления размера некоторых неустоек. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", что теперь изменится в отношениях между дольщиками и застройщиками.
Теперь с застройщиков фактически снята двойная ответственность перед дольщиком – ведь ранее его действия подпадали и под закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ), и под закон о защите прав потребителей, объясняет директор юридического департамента ФСК Family Наталья Воронцова. С 1 сентября все регулируется только 214-ФЗ.
Единый гарантийный срок
До недавнего времени действовали разные гарантийные сроки от застройщика: на конструктив дома – 5 лет, на его инженерное обеспечение – 3 года, напоминает основатель компании "Базис Недвижимость" Артем Глухих.
Сейчас эти сроки, по его словам, приводятся к общему знаменателю – на весь объект долевого строительства гарантия составит 3 года от даты подписания акта приема-передачи.
Так что застройщики с 1 сентября имеют полное право указывать в договоре долевого участия единый гарантийный срок в 3 года, обращает внимание член Ассоциации юристов России Оксана Соболева.
"Но при этом во всех договорах, заключенных с застройщиком до 1 сентября, будет отражено, что гарантийный срок составляет 5 лет. Именно этой цифрой и нужно будет руководствоваться", – отмечает нюанс эксперт в сфере перепланировок и реконструкции Аксана Коссовская.
Неустойка уменьшится
Способ вычисления неустоек за задержку сроков сдачи новостроек по новому закону не меняется – он и раньше был подробно описан в ФЗ-214, объясняет арбитражный управляющий, основатель и руководитель юридической компании "ЮверконЪ" Юлия Верховцева.
В неизменном виде, по ее словам, осталась и обязанность застройщика либо за собственный счет исправить строительные недостатки, либо финансово их компенсировать, если покупатель новостройки решит их ликвидировать самостоятельно.
Изменения произошли лишь в части тех неустоек, которые связаны с нарушением срока устранения таких недостатков или сроков выплаты компенсации за них. До 1 сентября их размер составлял 1% от цены объекта за каждый день просрочки.
Теперь же это будет иной расчет, предупреждает Глухих. Дольщик с 1 сентября вправе рассчитывать на 1/150 ставки рефинансирования от стоимости устранения замечания за каждый день просрочки, если жилье для личных нужд и 1/300 ставки если для коммерческих нужд.
Верховцева приводит вот такой расчет:
Ставка рефинансирования определяется Банком России, с 29 июля 2024 года она установлена на уровне 18% годовых.
Разделив ее на 150, получим, что максимальная неустойка за каждый день просрочки теперь будет взиматься в размере 0,12% от стоимости устранения недостатков, если квартира куплена в личных целях (или 0,06%, если в предпринимательских). То есть станет в 8,3 раза меньше (по сравнению с прежними нормами в размере 1% в день).
Несмотря на то, что законодательные изменения вступят в силу с 1 сентября 2024 года, в части определения размера неустоек они распространятся и на действующие договоры долевого участия, которые были заключены ранее этого срока, предупреждает адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев.
Штраф для застройщиков меньше в 10 раз
Размер штрафа, который по суду налагается на застройщиков за отказ решать вопрос с передачей дольщику некачественного дома в досудебном порядке, с 1 сентября уменьшается в 10 раз, рассказывает еще об одном новшестве Глухих.
"То есть ранее дольщик мог рассчитывать, помимо суммы компенсации за некачественный объект, еще и на штраф в размере 50% от заявленной компенсации. С 1 же сентября размер этого штрафа будет уже не 50%, а 5%", – объясняет он.
Эксперт для наглядности приводит следующий расчет:
Ранее компенсация от застройщика могла составлять, к примеру, 750 тысяч рублей, и плюс к ней шел штраф в размере 50% от этой суммы – то есть 375 тысяч рублей.
Теперь же штраф будет только 5% – 37,5 тысячи рублей.
В части штрафов изменения коснутся договоров, заключенных после 1 сентября 2024 года.
Мораторий остается
При всем при этом нужно понимать, что все поправки в части штрафных санкций для застройщиков не отменяют действие моратория, который введен до конца 2024 года, напоминает руководитель юридического департамента Vira Максим Глызин.
Так что неустойки и штрафы в любом случае не будут начисляться за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года включительно.
Если же мораторий не будет продлен на 2025 год, то в следующем году застройщик, по словам экспертов, снова будет подпадать под все прописанные в законе штрафные санкции.