Почему недвижимость Сочи стоит как в Москве и дороже, чем в Дубае, ну и почему дешевле уже точно не будет.
Социальная нагрузка. Мало кто знает, застройщики больше не имеют возможности строить дома статуса квартира точечно, без комплексного развития территорий (далее по тексу КРТ). В обязательства девелопмента теперь входит построить не только дома повышенной комфортности, но и объекты социальной инфраструктуру для будущих жильцов - школа, детский сад, поликлиника, итд, а также места общего пользования для всех граждан, например - набережные, прогулочные зоны, парки, спортивные стадионы. Не сложно догадаться, что вся инфраструктура заложена в сметы и проектное финансирование.
По мимо всего, клиент с каждым годом искушён - правда же, мы хотим квартиру с видом на море, чтобы до береговой линии было 5 минут, еще бы бассейн в доме, спа и корт для игры в большой теннис. Насмотрелись на Турцию, в чем сложность и в России так построить? Да ни в чем, строят, и на это есть свой спрос на рынке недвижимости.
Дефицит объектов ФЗ-214 статуса квартира в Сочи (всего 15 ЖК, которые в след. году почти все будут на ключах) в связи с этим в Сочи больше нет выбора в эконом классе, возводят исключительно комфорт+ и бизнес класс. Новый ген. план города и перспективы развития. Я уже писала об этом, почитайте обязательно, ссылку оставлю в конце статьи. Это одна из ключевых причин, почему недвижимость в Сочи сопоставлена с столичной. Из последних новостей, в Сочи начали проектировать первый насыпной остров яхтенной марины с отелями и бизнес центром в районе Мацесты.
Стоимость материалов, рабочей силы и инфляция. Всё только дорожает - материалы, работа, техника, услуги, топливо. Не будем подробно останавливаться на этом, приведу только один наглядный пример. Ремонт в квартире. Клиенты постоянно задают вопрос: - "сколько стоит ремонт сейчас?" И когда я говорю, что ориентируйтесь от 50 тыс/м2 с мебелью и техникой, сразу слышу негатив в ответ, что дорого. 5 лет назад в регионах можно было квартиру за эти деньги купить, а теперь это самый простой ремонт с экономией на всём. Если делать дизайнерский проект, стоимость не меньше 80-100 тыс/м2. А теперь спроецируйте это на стройку, алюминиевый оконный профиль в пол, декоративная штукатурка в МОПах, керамогранит ну и далее по списку. Рабочую силу можно вообще в отдельный подпункт вынести, но смысл тут простой, приезжим работягам с СНГ просто не выгодно было в один момент работать в России - зарплаты подняли, теперь снова курс доллара вырос, опять поднимут.
Проектное финансирование, проценты по кредитам. Весь девелопмент обязали строить по ФЗ-214 с использованием эскроу-счетов. Застройщик получает проектное финансирование банка (кредит), а Ваши средства лежат в банке до момента ввода в эксплуатацию дома, т.е. 2-5 лет. Да - это безопасность для покупателя, но за нее Вы снова заплатили. Поэтому, история про инвестицию с котлована пора бы уже забыть. Сработает только в том случае, если за годы строительства будут предпосылки к росту цены, такие как повышенная инфляция и большой спрос одновременно. Кстати, спекулянты, которые заходят на пересдаче комплекса с ипотечным плечом, чтобы ухватить миллион-другой, мол не так долго ждать и нет уже рисков - это вообще ту мач, продают в минус, если не тянут платежи по ипотеке.
Субсидии. Господдержку отменили, требования к семейной ипотеке ужесточили, цены всё равно за 2024 год на новостройку выросли. Застройщики быстро нашли пути решения, как продавать квартиры. Да, объем продаж стал меньше, но цены держат за счет оплаты субсидии, которая Вам же и выгодна, чтобы купить в нынешних реалиях квартиру и платить адекватные ежемесячные платежи. Субсидии оплачивает застройщик, выкупает банковские проценты в денежном выражении, снижая процентную ставку. Программы есть разные, даже 0.1% сроком на год. Ну и как следствие, поговаривают, что субсидии отменят с 1 января. И все равно, в скопе факторов, на ликвидные объекты в хорошей локации цены не упадут.
Появятся другие продукты, к примеру, адекватные рассрочки, их уже хотят закрепить на законодательном уровне.
Помимо этого всего: стоимость земельного участка, которых физически уже в Сочи не осталось; проектирование комплекса; затраты на подключение к коммуникациям; отдел продаж и реклама - что суммарно составляет не менее 30-40% стоимости объекта.
Ну и как обещала, оставляю ссылку на статью про развитие Сочи.
Прочитали до конца? - не забудьте 👍
Это продвигает канал и дает мотивацию писать еще.
Подбор недвижимости Сочи
Бесплатная консультация
Написать в Whatsapp
❤ Благодарю за подписку на канал!
☝ Подписывайтесь на Telegram, здесь публикую объекты в продаже ниже рыночной стоимости, акции от застройщиков Сочи и немножко о жизни в лучшем городе курорте.